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	du 22 mars 2007	TRANSACTIONS

AVANT DE VENDRE

Rassemblez vos rapports d'expertise

Si vous envisagez de vendre murs et fonds votre hôtel-restaurant, pensez que vous devrez fournir à l'acheteur de nombreuses expertises. Le point avec Dominique Champagnac, directeur de l'agence TransacPME Century 21 à La Rochelle (17).
Propos recueillis par T. Beausseron

Dominique Champagnac, directeur de l'agence Transac PME Century 21 La Rochelle.

L'Hôtellerie Restauration : Lors de vente 'murs et fonds' d'un hôtel-restaurant, quelle est la liste exhaustive des expertises à fournir ?
Dominique Champagnac : Aujourd'hui, le vendeur doit légalement transmettre à l'acquéreur de nombreux rapports d'expertise. Certains sont attachés à la vente de fonds, d'autres sont obligatoires parce que liés à la vente des murs. Ainsi, les documents à fournir en cas de vente du fonds seul sont les suivants :
• Rapport conformité électrique.
• Rapport conformité détection incendie.
• Rapport conformité gaz s'il y a lieu.
• Rapports sur l'amiante, le plomb.
• Registre de sécurité et tout courrier de la commission de sécurité ou des services vétérinaires, ainsi que l'état des risques naturels et technologiques.
En cas de vente des murs, il faut en outre que le vendeur soit en possession des expertises suivantes :
• Les termites et autres insectes xylophages.
• Diagnostic performance énergétique.
Enfin, il est primordial que le vendeur transmette ces documents à l'acquéreur lors de la cession de son fonds, car, dans le cas contraire, la vente pourrait être remise en cause pour vice du consentement.

Existe-t-il des rapports d'expertise non légalement obligatoires mais que vous recommandez fortement ?
Oui. À ce jour, il n'est pas encore obligatoire pour un vendeur de faire établir un audit de conformité des lieux au regard de la sécurité des biens et des personnes dans les établissements recevant du public (ERP). Or, ces rapports peuvent faire apparaître des anomalies non révélées par les expertises obligatoires, comme, par exemple, des escaliers non protégés, nombre d'escaliers insuffisants au regard du nombre d'étages et des personnes accueillies, degré de pare-flammes des portes insuffisant, etc. La réglementation est sur ce point très complexe car elle est pointilleuse et dépend de la catégorie de l'hôtel qui, elle-même, fait référence au nombre maximum de personnes pouvant être accueillies. Ce genre d'anomalies peut engendrer la fermeture administrative de l'établissement quelques mois après la vente, ce qui est dramatique pour l'acquéreur, mais qui peut l'être aussi pour le vendeur, car l'acquéreur pourrait se retourner contre le vendeur en réparation du préjudice qu'il subit en raison de cette fermeture administrative. Ainsi, même si ce n'est pas une obligation légale, nous recommandons fortement à tous les vendeurs de faire établir à leurs frais un rapport d'expertise du bâtiment et de l'exploitation au regard de la sécurité des biens et des personnes dans les établissements recevant du public*. En prenant l'initiative de faire réaliser cet audit avant la cession, le vendeur sécurise l'acte de cession et se protège contre ce genre d'incidents. En outre, il agit en toute transparence, ce qui va rassurer l'acquéreur.

*Selon les arrêtés du 23 mars 1965, du 4 novembre 1976, du 22 juin 1990, du 8 novembre 2004 et du 24 juillet 2006..

Notre conseil : Pour faire réaliser un audit complet de conformité de l'établissement, nous vous recommandons de prendre contact avec un cabinet d'expertise spécialisé tel que Expertiss, Veritas, Socotec, Cofisec… zzz62

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L'Hôtellerie Restauration n° 3021 Hebdo 22 mars 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE