Reprendre un hôtel : négociez le prêt bancaire

- Les crédits classiques ont une durée comprise en général entre sept et quinze ans. Si vous empruntez sur une durée courte (inférieure à sept ans), vous pouvez opter pour un taux révisable plafonné, dont les conditions sont en général intéressantes (environ un point de moins que pour un taux fixe). Pour une durée plus longue, en revanche, un taux fixe offre une plus grande sécurité. 

- Les financements en crédit-bail sont proposés par des filiales de la plupart des banques pour financer les murs seulement, pas le fond de commerce. Mais attention : le crédit-bail revient parfois un peu plus cher qu'un crédit classique. En revanche, il présente aussi des avantages appréciables : vous avez moins d'apport en fonds propres à fournir, comme vous payez des loyers, vous n’endettez pas votre entreprise et les délais d'obtention sont plus rapides. En voici le principe :

> Quels sont les éléments principaux de la négociation ?
Les deux éléments principaux de la négociation sont le taux d’intérêt et les garanties en cas de défaillance sur le remboursement du prêt. Les emprunteurs ont parfois trop tendance à se focaliser sur le taux au détriment des garanties. Certes, le taux détermine le coût global du crédit mais il est parfois préférable de "lâcher" sur le taux afin d’éviter des garanties trop importantes ou trop risquées comme les cautions personnelles. Attention également à ne pas prendre trop de risques en déterminant la durée du crédit. La tentation est grande de vouloir rembourser plus rapidement pour diminuer le coût global du crédit. Mais il est parfois préférable d’accepter un coût global plus important qui limite les risques et qui donne de la sérénité. Le défaut de remboursement étant une des principales causes d’échec de la reprise. Si vous avez sous-estimé le prévisionnel, vous pouvez toujours modifier le remboursement. Les conditions de remboursements anticipés et les frais de dossiers (en moyenne entre 5 000 et 10 000 €) sont deux autres éléments de la négociation. Après si l’établissement prêteur devient votre banque, voici les éléments de gestion courante, les frais de fonctionnement de compte, les frais de mouvements, les frais de commissions sur les encaissements par carte de crédit, les frais de location des terminaux de paiement (T.P.E.)… 

> 1^er élément principal du prêt : le taux d’intérêt
En matière de taux d’intérêt, il y a les bonnes et les mauvaises années. Sur un échantillon d'environ 6 000 reprises de fonds de commerces depuis 2004, les taux moyens observés étaient les suivants :

Au taux d’intérêt proprement dit, il convient de rajouter le taux de l’assurance obligatoire. Le contrat d’assurance décès invalidité est obligatoire lorsque l’on contracte un emprunt en vue de l’achat d’un fonds de commerce. Pour octroyer cet emprunt, tout organisme financier exigera la souscription d’un contrat d’assurance décès invalidité et proposera sa compagnie d’assurance. Vous n’êtes nullement obligé de souscrire à celle-ci et avez même intérêt à faire jouer la concurrence. La garantie peut être souscrite auprès d’un assureur spécialisé ou non en assurance de personnes. (lire Reprendre un hôtel : êtes-vous bien assuré ?) 

> 2^e élément principal du prêt : les garanties 

Voici les garanties classiques demandées par les banques : 

- Nantissement du fonds de commerce, c'est-à-dire qu’en cas de défaillance le prêteur devient le propriétaire du fonds de commerce, comme une hypothèque lors de l’achat d’une habitation. 

- Hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle ?
La caution mutuelle est un type de garantie financière proposé par les banques au moment de l'emprunt. Moins onéreuse que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle repose sur un système de mutualisation des risques. Chaque souscripteur participe à un fond commun qui supporte les problèmes de remboursement des emprunteurs en difficulté.  

Après l'acceptation du dossier de crédit, la banque le transmet à la société de caution mutuelle qui, à son tour, l'étudie et rend sa décision : acceptation ou refus. Si elle l'accepte, la société de caution mutuelle se porte caution vis-à-vis de la banque en contrepartie d'une somme représentant environ 2 % du montant du prêt. Les tarifs sont susceptibles d'évoluer en fonction du montant et de la durée du crédit, de votre solvabilité mais aussi selon que l'organisme de cautionnement est interne ou externe à la banque.

En règle générale, la caution mutuelle est d'un coût plus faible que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers parce qu'elle évite tous les frais liés à la rédaction et l'enregistrement d'un acte notarié ainsi que les frais liés à la main levée de l’hypothèque à la fin du crédit. En outre, pour les fonctionnaires et les agents d'Etat, certaines mutuelles garantissent gratuitement ou à des prix très faibles les crédits de leurs adhérents. 

En cas de non-remboursement du crédit par le souscripteur, le montant restant dû est remboursé à la banque. La société de caution mutuelle se retourne alors vers le souscripteur pour trouver une solution amiable ou obtenir la vente du bien. 

- Garanties personnelles sur le patrimoine, c'est-à-dire qu’en cas de défaillance, le prêteur se rembourse sur vos biens personnels, c’est la caution personnelle. 

- Assurances, l’assurance décès invalidité est obligatoire, l’assurance homme clé peut-être demandé. (lire Reprendre un hôtel : êtes-vous bien assuré ?) 

Doit-on présenter ou déclarer l’intégralité de son patrimoine ?
Si vous pensez qu’il n’est pas judicieux de déclarer l’intégralité de son patrimoine car le banquier pourra s’en servir pour prendre le maximum de garantie, vous vous trompez. 

Il est fortement conseillé d’être transparent avec les banques, cela ne sert à rien de cacher ses réserves. Si vous avez un patrimoine important, c’est rassurant pour le banquier, votre scoring sera plus élevé et il sera plus motivé par votre dossier. 

Cependant, il faudra être clair dans la négociation en précisant que votre patrimoine, quel qu’il soit ne fera pas l’objet de caution ou de garantie (les deux termes sont synonymes). 

Comment limiter les garanties ? En matière de garanties, certaines banques ont tendance à se couvrir exagérément. Outre les risques que le chef d'entreprise prend alors sur son patrimoine personnel, les garanties entraînent des frais.  

La caution personnelle est la garantie la plus demandée. Mais c'est aussi la plus risquée. Il faut donc faire en sorte de l'éviter ou d'en minimiser les effets, quand c'est possible. Par exemple, en proposant une garantie limitée dans le temps (3 ans par exemple). Vous pouvez aussi tenter d'obtenir un cautionnement mutuel : en cas de non-remboursement de vos prêts, c'est l'organisme de cautionnement qui paiera, et non pas vous. (Voir plus haut les avantages et les inconvénients.)