Reprendre un hôtel : obtenir un prêt en crédit-bail

Généralement proposé à des taux légèrement supérieurs à ceux des crédits dits classiques mais avec des délais d'obtention plus rapides, le crédit-bail est une technique de financement proposée par la plupart des groupes bancaires (en général, via leurs filiales spécialisées dans ce type d'opérations) pour l'acquisition de biens corporels.

Bien que juridiquement possible, le crédit-bail pose un certain nombre de problèmes pour les biens incorporels et notamment les fonds de commerce et dans les faits, n'est pas proposée pour ce type de biens.

Pour les immeubles, le crédit-bail permet d'obtenir très souvent une part de financement du bien plus importante que celle qui pourra être octroyée dans le cadre d'un crédit dit classique.

Pour les biens meubles (véhicules, matériel industriel, informatique), le crédit-bail permet de financer généralement 100 % du bien, y compris la TVA que le crédit-bailleur, en qualité de propriétaire, récupère.

Sous certaines réserves (liées notamment à la qualité du dossier tant en ce qui concerne la nature du bien que la qualité du crédit-preneur), le financement peut couvrir le prix de l'immeuble + les droits et frais d'acquisition, soit globalement environ 106 % du prix du bien acquis. Sauf exception, les droits d'enregistrement du contrat de crédit-bail lui-même (de l'ordre de 2% et variable selon que la durée du contrat est inférieure ou supérieure à 12 ans) doivent être autofinancés. Le crédit-bailleur étant, dans tous les cas, propriétaire de l'immeuble. 

Dans l'hypothèse du financement d'une partie du prix du bien par le crédit-preneur, celui-ci prend la forme d'une avance sur loyer versée à la signature du contrat de crédit-bail par le crédit-preneur au bailleur et dont les loyers ultérieurs tiendront compte.

Le crédit-bail permet de ne pas augmenter le niveau d'endettement de la société au sens comptable du terme et, ainsi, d'améliorer certains ratios, notamment celui des Fonds propres/Endettement. Ce dernier point reste néanmoins relatif, dans la mesure où les banques, dans leur analyse financière des sociétés « retraitent » les contrats de crédit-bail en les considérant comme des emprunts. 

En contrepartie de la mise à disposition du bien par le crédit-bailleur, ce dernier facture au crédit-preneur des loyers dont les montants sont déterminés, tout comme pour un prêt classique, par un tableau d'amortissement financier du capital initialement déboursé par le crédit-bailleur. 

Chaque loyer est donc composé du remboursement d'une fraction du capital et des intérêts de la période sur le capital restant dû, ici encore, selon la même logique financière que celle appliquée pour un crédit classique.

Comptablement, le crédit-preneur :
-       n'enregistre pas le bien en immobilisation, puisqu'il n'en est pas propriétaire,
-       par conséquent n'enregistre pas d'amortissement du bien,
-       n'enregistre pas de dettes correspondant au capital déboursé par le crédit bailleur,
-       enregistre en charges, les loyers versés pour l'intégralité de leur montant.

Comme le crédit classique, le crédit-bail permet la déduction sur les intérêts. Fiscalement, les loyers comptabilisés sont déductibles sous réserve de réintégrer la part du loyer correspondant au foncier. Mais pour une analyse plus fine, pour évaluer l'intérêt du crédit-bail par rapport à l'acquisition par emprunt avec votre comptable, il faut tenir compte des flux de trésorerie dégagés dans chaque cas. L'analyse de la valeur actuelle nette semble être le meilleur outil pour comparer les deux modes de financement.

Le "loyer" est composé d'une fraction du capital investi par la société de crédit-bail, de l'intérêt courant sur ce capital et d'une marge bénéficiaire pour la société de crédit-bail.

La durée du "bail" est une notion relative dans la mesure où les établissements financiers admettent, sous certaines réserves, qu'à l'issue du contrat, le bien ne soit pas totalement amorti et que le preneur s'en rende propriétaire en s'acquittant du montant du capital restant dû. Ce montant, appelé Valeur Résiduelle (V.R) peut représenter jusqu'à 30 % de la valeur initiale. Ce point constitue une des particularités du crédit-bail immobilier, les V.R des contrats de crédit-bail mobiliers étant, sauf cas particulier, toujours nulles.

Très sommairement et sauf cas particulier, en matière de durée, il peut être retenu que la durée d'un contrat de crédit-bail qui prévoit une V.R nulle peut être d'une durée maximale de 20 ans. 

Toujours aussi sommairement, cela revient à admettre un amortissement de 5 % du capital par année. Dans ces conditions, il peut être retenu que pour une V.R de 20 %, la durée d'un contrat de crédit-bail ne peut excéder 16 ans. Mais attention, il y a une obligation de publicité pour les contrats d'une durée supérieure à 12 ans dont le coût est de 1 % des loyers du contrat.

A l'issue du bail, on peut imaginer que le terrain ou l'immeuble a bénéficié d'une plus-value importante : dans ce cas la société utilisatrice a fait une bonne affaire. Le crédit-preneur se porte acquéreur de l'immeuble dont on peut raisonnablement penser que la valeur s'est appréciée par rapport au prix d'acquisition initial pour le montant de la V.R. Dans ces conditions, cet achat peut, en principe, facilement être lui-même finançable par crédit classique sur une durée plus courte qu'une durée habituelle de financement immobilier.

Quant à la société de crédit-bail immobilier, elle fait là un placement avantageux, car elle reste propriétaire du bien pendant toute la durée du crédit-bail et cela sans aucun risque. Par contre la pratique du crédit-bail comporte quelques risques : contrairement au bail classique entre un propriétaire et un locataire, la société utilisatrice sera dans l'obligation de payer "le loyer" jusqu'à la clôture du contrat de crédit-bail même en cas de disparition de l'immeuble (nouveau chantier par exemple) sauf disposition contraire au contrat (clause de fin anticipée au contrat). Dans ce cas, elle devra payer une pénalité contractuelle.