Bail commercial mixte en restauration : l'appartement de fonction peut-il être utilisé comme commerce ?
Fonds de commerce - mercredi 13 juin 2018 11:15
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"Nous avons un bail commercial mixte classique 3, 6, 9 qui vient à échéance dans deux ans. L'appartement de fonction est considéré comme une surface commerciale ne pouvant être utilisée comme commerce. Un potentiel acquéreur du fonds souhaiterait changer la destination de cette surface pour louer l'appartement et ainsi récupérer un loyer. Le propriétaire des lieux, la commune, dit que nous devons faire affaire directement avec l'acquéreur. Qu'en est-il exactement ? Pouvons-nous changer la destination lors de l'acte de vente sans un accord écrit du propriétaire ? Quel est le pouvoir du maire à ce niveau, sachant qu'il s'agit sans doute d'un financement public ?"
En matière de baux commerciaux, le bail mixte n'existe pas, mais il est possible de prévoir qu'une partie des locaux est affectée pour un usage commercial, et l'autre à usage d'habitation au profit d'une personne qui peut, ou non, être nommément désignée.
Pour autant, les locaux sont commerciaux.
Dans votre cas, il convient d'examiner le bail, afin de savoir ce qu'il prévoit, tant au titre de la destination des lieux, que de la faculté, ou non, de les sous-louer.
En effet, ce que souhaite votre repreneur, c'est sous-louer l'appartement pour dégager un sous-loyer, de nature à l'aider à payer le loyer principal...
En général, le bail prévoit l'interdiction de sous-louer, tout ou partie des locaux, outre le fait que, dans tous les cas, la sous-location est soumise à un certain formalisme.
Dans ces conditions, il serait préférable, à mon sens, d'organiser une réunion avec la mairie et d'envisager, si cela est possible, une division des locaux pour restituer le premier étage, et ne conserver que le rez-de-chaussée, en contrepartie d'un loyer allégé... ou de solliciter une autorisation expresse de sous-louer le premier étage.
Votre acquéreur doit, tout de même, faire attention sur le fait qu'un occupant au premier étage risque de se plaindre des nuisances générées par le commerce situé sous son logement... de sorte qu'il peut être préférable de conserver le logement, afin d'éviter des problèmes.
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