fonds de commerce

L'indemnité d'éviction

L’exploitant d’un fonds de commerce locataire d’un local commercial est lié au propriétaire des murs par un contrat de bail commercial conclu pour une durée limitée (en général neuf ans). L’indemnité d’éviction intervient dans l’hypothèse où, alors que le locataire a droit au renouvellement du bail, le bailleur lui donne congé avec refus de renouvellement. Ce n’est que lorsque le bailleur peut justifier de circonstances particulières - motifs graves et légitimes ou droit de reprise - que l’indemnité n’est pas due.
L’indemnité d’éviction pour but de compenser le préjudice subi par le commerçant locataire en raison du défaut de renouvellement du bail. Ce préjudice doit être évalué, soit au jour du départ effectif du locataire, soit à la date de la décision de juge, si le locataire s’y trouve encore.

Calcul
Sauf accord des parties, elle sera calculée par un expert judiciaire dans le cadre d’une procédure en fixation de cette indemnité et sera appréciée fonction de l’activité du preneur, de son emplacement, de ses résultats financiers... de telle sorte qu’elle correspondra, très souvent, à la valeur vénale du fonds de commerce à laquelle il est ajouté diverses indemnités.
Si l’éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l’indemnité doit correspondre à sa valeur de remplacement. Celle-ci correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession. Il n’existe pas de dispositions spéciales ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce. Les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée (méthodes du chiffre d’affaires moyen, du pourcentage du chiffre d’affaires, de l’excédent brut d’exploitation, ou encore du différentiel de loyer). Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison, par exemple, de la situation exceptionnelle du local. L’indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

Indemnité de remplacement
Si l’exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire par exemple, c’est une indemnité de déplacement qui est due. Celle-ci est moins importante que l’indemnité de remplacement car elle est basée sur les frais de transfert et d’installation du locataire dans les nouveaux locaux, la valeur du droit au bail de l’ancien local et éventuellement du coût d’un nouveau pas-de-porte. Pour évaluer ces éléments, la pratique courante est la méthode du différentiel de loyer, entre celui en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail dans les mêmes locaux pour un nouvel occupant, avec application d’un coefficient à cette différence.

Indemnités accessoires
Des indemnités accessoires peuvent également être dues, en plus de l’indemnité de remplacement ou de déplacement, notamment : frais de déménagement, frais de réinstallation - pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds -, frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds, éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés -si l’éviction entraîne leur licenciement -, indemnité pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d’habitation accessoires au restaurant ou à l’hôtel, des frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats, une compensation du préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par exemple la vente de tabac dans un débit de boissons), des frais de remploi (commissions d’agence immobilière pour trouver un nouveau local), une indemnité de trouble commercial (perte d’image, détournement de la clientèle, stratégie commerciale troublée…)…

Mise à jour : septembre 2018