Lexique : Evaluation d'un fonds de commerce
Achalandage
« L’achalandage correspond à une potentialité de clientèle, c'est-à-dire à la puissance attractive de l'établissement à l'égard de personnes qui ne sont pas encore clientes. Ainsi, pour un restaurant, l'achalandage est le flux des passants ou les habitants d'une zone, susceptibles d'être un jour client dudit restaurant. Il se distingue de la clientèle qui fait, elle, référence aux clients qui consomment réellement le service vendu par l'exploitant du fonds de commerce, que ce soit un repas pour le cas d'un restaurant, une limonade ou une bière pour un débit de boissons ou une nuit pour un hôtel. Clientèle et achalandage sont des éléments distincts d'un fonds de commerce »
(Maître Gaillard, auteur du Blog ‘Le Bail commercial en CHR’).
Bilan
Le bilan décrit séparément les éléments actifs et passifs d’une entreprise et fait apparaître de façon distincte les capitaux propres et, le cas échéant, les autres fonds propres. Le bilan des 3 dernières années fait partie des éléments utiles pour estimer la valeur d’un fonds de commerce.
Chiffre d’affaires
C’est la somme des ventes de marchandises ou de services, réalisées mais pas forcément encaissées. Dans l’évaluation d’un fonds de commerce il faut être attentif aux différents types de chiffre d’affaires réalisés (ex. : chiffre d’affaires tabac, chiffres d’affaire télécarte…).
EBE
Excédent brut d’exploitation. Il s’agit d’un solde intermédiaire de gestion, une notion comptable. Dans le cade d’une cession de fonds de commerce, l’EBE est souvent retraité, pour mieux refléter la capacité financière de l'entreprise. Certains éléments sont donc ajoutés, d’autres sont retranchés. De manière générale, les éléments ajoutés à l’EBE sont les économies réalisables au départ de l’exploitant, et les éléments retranchés sont les gains exceptionnels sur lesquels le repreneur ne pourra pas compter.
Exemples d’éléments ajoutés à l’EBE : dotations aux amortissements et provisions, salaires et charges des dirigeants, grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l’exploitation et susceptibles de disparaître au départ de l’exploitant telles que des dépenses de restaurants ou de réceptions, frais d’un procès aux prud’hommes, salaires de confort, locations de voitures…
Exemples d’éléments retranchés de l’EBE : recettes exceptionnelles telles que reprise sur amortissements, subventions particulières…
Notez que l’estimation de l’EBE retraité peut légèrement varier d’une agence de vente de fonds CHR à une autre, car chacune a sa propre méthode interne pour la calculer.
Cependant, le but du calcul de l’EBE retraité est le même pour toutes les agences : apprécier objectivement la capacité d’une affaire à générer des bénéfices. Le réseau Michel Simond définit, par exemple, l’EBE retraité comme “la masse bénéficiaire sur laquelle l’acquéreur devra rembourser ses crédits, payer ses impôts personnels et assurer son train de vie”.
De manière générale, n’hésitez pas à demander à votre agence quels sont les éléments retenus pour l’estimation de votre EBE retraité.
EBE retraité
EBE du cédant corrigé pour tenir compte des charges étroitement liées à la personne du cédant, et qui, du fait de la reprise et d'un nouveau dirigeant, vont disparaître. Lors du retraitement de l'EBE, ces charges vont être expurgées (= retirées) du bilan, ce qui aura pour effet d'augmenter l'EBE. Exemples : location de matériel de transport (en crédit-bail) et autre leasing non repris par l'acquéreur, indemnités kilométriques, certains voyages et déplacements, assurances sur emprunt, les revenus et charges sociales afférentes au dirigeant et son conjoint le cas échéant, revenus et charges sociales de salariés dont on sait qu'ils auront quitté l'entreprise au moment de la reprise...
À l'inverse, on peut ajouter une charge qui n'apparaît pas au bilan du cédant mais dont on sait qu'elle pèsera sur le repreneur. Exemple : dans le cas d'une vente d'un fonds avec un cédant restant propriétaire des murs et qui percevra à ce titre un loyer, mais que ce loyer n'apparaissait pas au bilan car non versé par le cédant lui-même. Lors du retraitement de l'EBE, on réintègre ce loyer qui est une charge inévitable pour le repreneur et qui va venir diminuer l'EBE.
Le retraitement de l'EBE vise à obtenir un bilan prévisionnel le plus réaliste possible compte tenu du fonds cédé et du projet de reprise. Il sera intégré au plan de financement et servira à vérifier que le projet est viable financièrement.
Emplacement
Centre ville, bord de route, banlieue/périphérie, en intégré, ou au pied d'un immeuble, ou encore centre commercial ? Vous aurez à vous interroger sur l’emplacement de votre bien pour l’évaluer, sachant que vous devrez apprécier cet emplacement au regard de la zone de chalandise dans laquelle il est intégré : zone d'habitat, zone d'activité, zone commerciale, zone de passage.
Pour déterminer si l’emplacement du bien est un + ou un moins dans l’évaluation du bien, vous devez apprécier :
- la visibilité naturelle (surface de la façade, l'angle de rue, la terrasse éventuelle ou à créer, les enseignes et les panneaux de signalisation (existants ou possibles),
mais aussi
- l’accessibilité (à pied, en voiture, en transports en commun, identifiez les parkings et leur emplacement)
- le taux de passage
- le tissu commercial qui entoure votre emplacement : les rues commerçantes (nombre et type de boutiques), l'implantation d'hypermarchés et de supermarchés (surface de vente, nombre de clients par jour et typologie), de centres commerciaux, d'enseignes nationales à forte notoriété.
Enseigne
Pensez que l'installation d'une enseigne (appréciée dans son ensemble : dimension, aspect, éclairage…) nécessite un certain nombre d'autorisations (autorisation du syndicat des copropriétaires si l'immeuble sur la façade duquel l'enseigne doit être installée, est soumis à la copropriété ; autorisations d'urbanisme).
En outre, l'installation d'enseignes (en fonction de leur positionnement par rapport à la voie publique) peut entraîner la perception de taxes au profit de la commune.
Si vous vendez, l’acheteur peut réclamer la liste des autorisations dont vous êtes titulaire.
Si vous achetez, n’hésitez pas à vérifier ce point avec le vendeur.
Fonds de commerce
C'est un ensemble hétérogène d'éléments qui, regroupés, permettent une exploitation générant un chiffre d'affaires. Les éléments qui le composent sont corporels (ex. : le matériel et l'équipement) et incorporels (le droit au bail, le nom commercial, la clientèle, la licence de débit de boissons, les contrats d'assurance, de travail, de fourniture…).
Quand le fonds de commerce est exploité en entreprise individuelle, son exploitant peut céder l'un des éléments de son entreprise : le fonds de commerce, et l’entreprise, s'éteint quand l'exploitant cesse son activité.
Quand le fonds de commerce est exploité en société, le choix entre racheter le fonds ou racheter l'entreprise existe. Dans ce dernier cas, on parle de 'rachat des titres ou de parts d'une société'.
