Actualités

ACTUALITÉ JURIDIQUE

Vendre ou acheter un établissement

Quels sont les documents à produire ?

Que l'on soit acheteur ou vendeur d'un fonds de commerce ou de la société exploitant ce fonds, il faudra fournir ou se faire communiquer un certain nombre de pièces et renseignements destinés tant à négocier l'opération en toute connaissance de cause, qu'à assurer la sécurité juridique des deux parties.

En tout état de cause, tout ou partie de ces documents vous seront demandés, soit par l'intermédiaire d'un négociateur, soit par le professionnel chargé de la rédaction de l'acte de vente. De façon plus générale, la plupart de ces documents sont obligatoires et peuvent vous être réclamés en cas de contrôles divers et variés (service de police ou de préfecture, contrôleur des impôts, inspection du travail, etc.). Nous vous dressons la liste de l'ensemble des éléments dont vous pourriez avoir besoin à cette occasion.

Documents de nature juridique

POUR UN FONDS DE COMMERCE

w L'extrait K Bis de l'immatriculation auprès du greffe
Il permet de vérifier que la personne avec laquelle on traite est bien habilitée pour ce faire (représentant légal d'une personne morale, commerçant, personne physique).
Il permet aussi de s'assurer que cette dernière est bien propriétaire du fonds.
En effet, l'exploitant ne peut être qu'un simple locataire-gérant. Il est rappelé également que l'immatriculation du fonds de commerce auprès du tribunal de commerce constitue une des conditions du droit au renouvellement du bail à son expiration. A défaut, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au versement d'une indemnité d'éviction.
w L'état des inscriptions des privilèges et des nantissements
Il renseigne sur l'état d'endettement de l'entreprise (emprunts bancaires contractés pour l'acquisition ou la réalisation des travaux, dettes vis-à-vis de l'administration fiscale et des organismes sociaux, matériels ou véhicules en crédit-bail, etc.).
Si le total des dettes est supérieur au prix de vente, il faudra être extrêmement prudent.
Si néanmoins la vente se poursuit, dans ce cas, il y aura lieu de mettre en œuvre une procédure de 'purge des inscriptions', et le prix de vente sera évidemment séquestré.
Il faut remarquer, toutefois, qu'en ce qui concerne les emprunts bancaires notamment, le montant apparaissant sur l'état des inscriptions correspond au total du prêt d'origine majoré des frais (si l'emprunt a été remboursé normalement depuis plusieurs années, la dette réelle sera évidemment largement inférieure). Par ailleurs, le Trésor public et les organismes de Sécurité sociale inscrivent leurs privilèges en cas de déclarations tardives, mais la situation a pu être régularisée entre-temps (déclaration déposée/dettes réglées), sans que l'exploitant ait pris soin de procéder à la radiation de l'inscription auprès du greffe.  

Le titre justifiant de la propriété du fonds
Il s'agira donc le plus souvent d'un achat de fonds de commerce ou de droit au bail, mais ce peut être également un acte d'apport en nature dans le cadre de la constitution d'une société ou d'une fusion. Enfin, le fonds peut avoir été recueilli dans le cadre d'une succession ou attribué dans un partage de communauté.
w Le bail commercial, les avenants éventuels
Il convient également d'obtenir copie des dernières quittances de loyer.
Par ailleurs, si le bail met à la charge du locataire tout ou partie de l'impôt foncier, il est prudent d'obtenir la justification de son montant pour l'année précédente.  
w Le contrat de location-gérance (si le fonds a été donné en gérance)
w Les polices d'assurance concernant l'exploitation du fonds
w Les contrats d'abonnements, de fournitures, de maintenance, de locations (TV/ascenseurs, minibars, linge, extincteurs...)
Le cas échéant, certains contrats peuvent prévoir une obligation de reprise par le successeur, d'autres peuvent prévoir une tacite reconduction et ne peuvent être résiliés avant une date précise. En cas de mauvaise volonté du vendeur dans la communication des renseignements et des pièces, il faudra prévoir, dans l'acte, qu'il s'engage à faire son affaire personnelle et à ses frais de la rupture de ces contrats.
w Le ou les certificats de dépôt de marque (dont l'exploitant pourrait être titulaire)
Si une marque que l'on souhaite reprendre est attachée à l'exploitation du fonds.
Attention dans le cas où il y a une concordance entre propriétaire du fonds et propriétaire de la marque (cas où le dirigeant est titulaire en nom propre de la marque qu'il a concédée à sa société).
w Les renseignements d'urbanisme

LE FONDS EST EXPLOITÉ EN SOCIÉTÉ
S'il s'agit du rachat de la totalité des titres (parts sociales ou actions) de la société propriétaire du fonds. En plus des documents et pièces déjà mentionnés, le ou les cédants devront fournir :

w Les registres
- des assemblées générales
- du conseil d'administration (si SA)
- des mouvements de titres (si SA)
w Les statuts à jour
w Les récépissés de dépôt des comptes annuels auprès du greffe
w  Les justificatifs de propriété des titres cédés (cessions de parts antérieures notamment)

Documents de nature fiscale et comptable

w Les 3 derniers bilans
La loi fait obligation de mentionner dans l'acte de cession de fonds de commerce le chiffre d'affaires et les résultats des 3 dernières années.
w Le registre des immobilisations (état comptable)
Il permet, au regard de l'inventaire du matériel et du mobilier, de vérifier que ceux-ci sont bien la propriété du vendeur. Pour le mobilier et le matériel qui seraient en location, crédit-bail, dépôt ou autre, il convient de s'assurer qu'ils pourront être transférés lors de la vente.

Documents à caractère social
S'il s'agit de la reprise d'une société, les contrats de travail se poursuivent tout naturellement, puisque l'employeur est toujours la même personne. S'agissant d'un rachat de fonds de commerce, l'article L. 122-12 du Code du travail pose en principe que tous les contrats de travail en cours se poursuivent avec le nouvel employeur. Il y a lieu, en conséquence, d'être extrêmement prudent sur ce point, dans la mesure où il est susceptible d'engendrer un contentieux financier important.

w Les contrats de travail en cours (la convention collective du 30 avril 1997 a rendu obligatoire le contrat de travail écrit)
w Les derniers bulletins de salaire
Avec les mentions de l'ancienneté, des fonctions et de la rémunération, y compris les avantages en nature.
w Le registre d'entrée et de sortie du personnel
w Le livre de paies
w Le règlement intérieur (il est obligatoire si l'entreprise comporte + de 20 salariés)
w Le justificatif des visites médicales annuelles des salariés

Documents propres à la réglementation des CHR
w La licence Débit de boissons/la licence Restaurant
w Le carton jaune pour les hôtels
w L'arrêté de classement (pour les restaurants et hôtels de tourisme)
w Les justificatifs de la notification des travaux effectués (en application de la loi du 1er juillet 1964)
w Le registre de sécurité
Ainsi que les derniers comptes rendus des visites effectuées par la commission de sécurité et la commission d'hygiène de la préfecture et les annexes comportant les éventuelles mesures de sécurité et d'hygiène prescrites.
w L'autorisation de terrasse (le cas échéant)
w La déclaration de détention des appareils et jeux (le cas échéant)  
w Le registre du gibier (le cas échéant)
w Le contrat avec la Sacem (en cas de diffusion de musique)
w Les fiches de police (toujours obligatoires dans les hôtels s'agissant des clients étrangers)

L'autorisation d'ouverture de nuit (le cas échéant)
Enfin, et bien que la responsabilité en incombe au propriétaire de l'immeuble, il peut être opportun, pour les exploitants hôteliers, de se renseigner sur la situation de l'immeuble où ils exercent leur activité au regard des nouvelles réglementations relatives à l'amiante, au plomb et aux termites.
E. Duroux
Avocat au barreau de Paris zzz62

Article précédent - Article suivant

Vos commentaires : cliquez sur le Forum des Blogs des Experts

L'Hôtellerie n° 2740 Hebdo 18 Octobre 2001