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	du 17 juillet 2003	COURRIER DES LECTEURS

Le locataire d'un bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préemption  

J'ai appris que le propriétaire des murs de mon restaurant envisage de vendre son bien. Comme pour la vente d'une maison occupée par un locataire, mon propriétaire doit-il m'informer en priorité et me soumettre l'offre initiale et l'offre définitive avant de signer avec un acquéreur ? Ces propositions avec ma réponse écrite sont-elles obligatoires pour valider l'acte notarié ? (Thierry sur le Forum de L'Hôtellerie)

Non ! Vous ne bénéficiez d'aucune priorité sur l'achat des murs de votre fonds de commerce. Le décret de 1953 qui réglemente les relations entre le propriétaire et le locataire d'un local commercial, n'accorde pas de droit de préemption au bénéfice du locataire lors de la vente des murs de son fonds de commerce. Votre propriétaire n'a absolument aucune obligation, ni de vous informer de cette vente, ni de vous faire une proposition.
Le droit de préemption est un droit reconnu dans certains cas et qui permet, lors d'une vente, de préférer un acheteur à un autre.
Ce droit existe bien, mais
en matière de baux civils.
En effet, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit que le propriétaire qui veut mettre en vente un logement déjà loué doit impérativement mettre son locataire (et le conjoint de celui-ci) en mesure d'exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi, c'est-à-dire la possibilité de se porter acquéreur du logement par priorité à toute autre personne.
Le propriétaire a l'obligation de faire connaître au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée. Cette information vaut offre de vente et est valable pendant 2 mois. Le locataire qui répond favorablement dispose, à compter de sa réponse, d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à 4 mois s'il déclare vouloir recourir à un emprunt. A défaut d'une telle information préalable au locataire, la vente à un tiers peut être annulée par le locataire. zzz62

La vente du fonds de commerce peut être annulée pour dol

Le 1er avril 2003, j'ai repris un hôtel-bureau. J'ai commencé à travailler normalement avec une clientèle de passage, car nous sommes à proximité d'une sortie d'autoroute. Dans le prolongement de cette sortie, un grand boulevard dirige les véhicules vers le centre-ville. L'hôtel que j'ai acheté fin mars se trouve face à ce boulevard. Toutes les conditions étaient remplies pour travailler correctement, les anciens bilans le démontraient. Or, au cours de la 3e semaine d'avril, la municipalité a dévié le sens du boulevard, dirigeant la circulation vers la droite, à 150 m de l'hôtel. Après une rencontre avec le maire, j'ai apporté au secrétaire de mairie ma comptabilité pour prouver mes dires, car depuis ce changement, je ne travaille pratiquement plus. Etant donné que le vendeur était au courant des modifications, puis-je intenter une action en justice en vue de casser la vente pour dol ? (M.-F.G. de Toulouse)

Suite à de telles mauvaises surprises sur la valeur de votre établissement, sachez que la validité de la vente du fonds de commerce peut être remise en cause. En effet, si l'acquéreur s'estime trompé et victime d'un vice du consentement, il peut invoquer un dol afin d'obtenir l'annulation de la vente ou demander une diminution du prix de vente et garder le fonds.
Constituent un dol, les manœuvres frauduleuses ou le silence d'une partie à un contrat, qui ont pour objet de tromper l'autre partie, dans le but d'obtenir son consentement, selon l'article 1116 du Code civil. Concrètement, le dol sera constitué si votre vendeur vous a caché volontairement le changement de sens de circulation du boulevard afin que vous procédiez à l'achat de l'hôtel.
Mais, le dol exige que des conditions soient réunies pour pouvoir être retenu par les juges :
- Le dol doit avoir été déterminant du consentement de la victime. Cela signifie que si vous aviez eu connaissance du changement de sens de la circulation, vous n'auriez pas procédé à l'achat de l'hôtel.
- Le dol doit émaner du cocontractant, c'est-à-dire du vendeur de l'hôtel.
- La victime ne doit pas avoir commis de faute, c'est-à-dire qu'il ne lui était pas possible de déjouer les manœuvres du vendeur. Il fallait donc que vous ne puissiez pas prendre connaissance du changement de sens de circulation.
- Enfin, le dol "ne se présume pas, et doit être prouvé" selon l'article 1116 du Code civil. Vous pouvez user de tous les moyens pour le prouver. Vous devrez démontrer d'une part, que le vendeur de l'hôtel avait connaissance des travaux d'urbanisme avant la vente. D'autre part, qu'il n'a pas souhaité vous en informer. Ces preuves ne sont pas évidentes à rapporter. Ce n'est que si vous réunissez toutes ces conditions que les juges peuvent retenir le dol et annuler la vente. Ils apprécieront librement les éléments que vous leur apporterez.
Attention, sachez que cette action en nullité fait l'objet d'une prescription de 5 ans. Le point de départ de celle-ci est le jour où le dol a été découvert par la victime selon l'article 1304 du Code civil, c'est-à-dire le jour où vous vous êtes rendu compte de la tromperie. Vous devez donc agir dans ce délai sous peine de voir votre action refusée.
Sachez que dans un cas similaire, la jurisprudence a annulé une vente pour dol. Le vendeur avait caché l'existence d'un plan d'urbanisme susceptible d'affecter considérablement l'achalandage (CA Amiens, 4 juin 1975, D. 1976, jur., p. 124). En ce qui vous concerne, muni de votre comptabilité, vous pourrez démontrer que le changement de sens de la circulation du boulevard affecte considérablement votre chiffre d'affaires. Si vous avez démontré que votre vendeur connaissait les travaux d'urbanisme, ces chiffres permettront de comprendre pourquoi il ne vous a pas informé des travaux. Par conséquent, vous avez de bonnes chances de voir annuler la vente pour dol. zzz62

Comment contraindre un fournisseur à finir son chantier ?

Je rencontre un problème actuellement avec un fournisseur de meubles qui ne veut pas finir son chantier. Je suis dans l'impossibilité de le contacter (barrage téléphonique, pas de réponse à mes courriers...). Pourriez-vous me dire quelle est la procédure à suivre ? (O.T. de Draguignan)

Sachez que tout débiteur d'une obligation née d'un contrat est tenu d'exécuter complètement la prestation qu'il s'était engagé à réaliser selon l'article 1134 du Code civil. Pour contraindre votre fournisseur de meubles à terminer son chantier, il existe 2 degrés de contrainte :
w Le premier degré est la mise en demeure. Pour cela, vous devez faire constater l'inexécution, c'est-à-dire le chantier non fini, soit par constat d'huissier, soit par expertise judiciaire. Muni de cette preuve, vous pourrez mettre en demeure votre fournisseur de terminer le chantier engagé en indiquant dans le courrier que, s'il n'en tient pas compte, vous intenterez une action judiciaire à son encontre. Cette mise en demeure peut prendre la forme d'une simple lettre missive "s'il en ressort une interpellation suffisante", selon l'article 1146 du Code civil. Je vous recommande toutefois d'effectuer celle-ci par courrier recommandé avec accusé de réceptionafin de vous ménager une preuve supplémentaire.
w Si la mise en demeure reste non suivie d'effets de la part de votre fournisseur, le deuxième degré de contrainte est d'engager une action judiciaire à son encontre. Les juges peuvent le sanctionner de 3 façons différentes :
- Ils peuvent le condamner à l'exécution forcée du contrat, éventuellement sous astreinte. Cela signifie qu'ils pourront le contraindre à terminer vos travaux.
Tant qu'il ne les aura pas terminés, il vous sera redevable de dommages-intérêts qui augmenteront par jour de retard dans l'exécution de la prestation.
- Ils peuvent également vous autoriser à faire terminer les travaux par un autre fournisseur et aux frais de votre fournisseur défaillant.
- Enfin, ils peuvent prononcer une réfaction de prix, c'est-à-dire une diminution de prix du contrat de fourniture de meubles que vous avez initialement conclu avec lui. Sachez que dans tous les cas, vous pourrez demander des dommages-intérêts afin de réparer le préjudice dont vous souffrez suite à l'inexécution partielle de la prestation. zzz61

Rubrique animée par Pascale Carbillet et Tiphaine Beausseron. Exclusivement réservée aux établissements abonnés.
E-mail : pcarbillet@lhotellerie-restauration.fr

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