de janvier 2004 |
MARCHÉ |
Depuis l'installation de Disneyland à l'est de Marne-la-Vallée en 1992, le nombre d'hôtels sur la zone n'a cessé de croître : grâce à une politique commerciale particulièrement offensive, le célèbre parc d'attractions a accueilli un nombre exponentiel de visiteurs, générant une demande importante. Mais face à un contexte international défavorable et aux résultats décevants du second parc, ouvert en mars 2002, les premiers doutes se font sentir.
Coach Omnium zzz20h
Marne-la-Vallée fait partie des 5 villes nouvelles franciliennes. Créée en 1965, elle regroupe 26 communes et est découpée en 4 secteurs géographiques : Porte de Paris (I), Val Maubuée (II), Val de Bussy (III) et Val d'Europe (IV). Dans un premier temps, ce sont les zones les plus proches de Paris qui se sont développées. D'ailleurs, selon l'Insee, les secteurs I et II représentent encore 69 % des emplois de Marne-la-Vallée. Mais grâce notamment à la qualité des infrastructures routières (autoroute A 4 et francilienne) et de transports en commun (ligne A du RER), l'Est a rapidement pris le relais, et les secteurs III et IV se développent à présent beaucoup plus rapidement que les zones les plus anciennes. Ainsi, sur le Val d'Europe, le nombre d'emplois a été multiplié par 16 entre 1990 et 1999. L'ouverture du parc Eurodisney y est évidemment pour beaucoup : Disney emploie à lui seul près de 10 000 personnes. Mais la zone a pour ambition de fonder son développement sur d'autres activités. La nouvelle phase de développement prévoit entre autres la création d'ici 2010 de 96 000 m2 de bureaux dans le centre urbain et d'un centre de congrès de 20 000 à 40 000 m2. Même s'il ne représente encore que 10 % des emplois de la ville nouvelle, le Val d'Europe a donc de beaux jours devant lui : selon les prévisions, l'emploi devrait y quadrupler d'ici 2015.
Part de l'offre hôtelière par catégorie
Secteur
Disneyland Hôtels hors parc |
Secteur Disneyland Hôtels hors parc | France | ||
Hôtels |
Chambres | en % | Chambres | |
4* - 4* Luxe | 2 | 516 | 17 % | 9 % |
3* | 5 | 557 | 19 % | 27 % |
2* | 13 | 1 412 | 47 % | 47 % |
0-1* | 6 | 515 | 17 % | 17 % |
Traitement & analyse : Coach Omnium
Sources : Insee/Ortif/Euro Disney SCA
Une offre hôtelière dominée par les chaînes
A proximité du parc Disneyland, c'est-à-dire sur une zone qui s'étend d'ouest en est de
Saint-Thibault-des-Vignes à Coutevroult et du nord au sud d'Esbly à Jossigny, Coach
Omnium a dénombré 27 hôtels, pour un total de 3 010 chambres. Cela représente une
capacité moyenne de 111 chambres par unité, ce qui est bien supérieur aux moyennes
nationales, de 33 chambres. A cela s'ajoutent les 6 hôtels pharaoniques de Disney et
leurs 5 000 chambres.
Le développement du parc hôtelier dans la zone est assez récent, la plupart des
établissements ayant été bâtis après 1992. Mais le rythme tend à s'accélérer.
Ainsi, sur la seule année 2003, l'offre de la zone a gonflé de 1 313 chambres, grâce à
l'implantation de 5 hôtels sur les communes de Bussy-Saint-Georges et Magny-le-Hongre.
Les chaînes hôtelières, en particulier, sont arrivées nombreuses, investissant toutes
les gammes d'établissements. Très rapidement, ce site, devenu le plus visité d'Europe,
est devenu une véritable vitrine pour les enseignes hôtelières, tant françaises
qu'internationales. Ces dernières concentrent aujourd'hui 70 % du parc des chambres. Et
le mouvement ne devrait pas s'arrêter là : plusieurs créations d'hôtels de grande
envergure sont encore programmées. A ce jour, 7 projets acceptés par la CDEC depuis
2002, soit 1 114 chambres, sont en attente d'ouverture. Parmi eux, on compte 5 chaînes
hôtelières, dont la prestigieuse enseigne Radisson.
Avis d'expertCette forte dépendance de l'activité de Disneyland est à
double tranchant : dès que le parc va mal, c'est toute l'économie touristique locale qui
souffre. De l'avis de tous les professionnels, l'hiver s'annonce difficile, voire fatal
pour les structures les plus faibles. Même parmi les plus grosses d'entre elles, certains
envisagent des mesures drastiques telles qu'une réduction de personnel. Certes, les taux
d'occupation dans la zone partent de très haut. "60 % de TO, il n'y a pas de quoi
se plaindre", pensent certains. Mais c'est sans compter que le prix de revient
des hôtels situés à proximité du parc est beaucoup plus élevé que la moyenne. Les
prix des terrains sont au plus haut, et plusieurs établissements ont investi dans des
projets architecturaux colossaux pour se fondre dans l'univers Disney. Pour rentabiliser
ces structures, il leur faut faire le plein. Dans ce contexte, on peut s'interroger sur
l'opportunité de créer de nouveaux hôtels. |
Une demande hôtelière importante et régulière
L'arrivée massive d'établissements hôteliers se justifie par la demande croissante
enregistrée sur la zone. En 2002, le taux d'occupation des hôtels seine-et-marnais s'est
établi, toutes catégories confondues, à 75,1 %, soit 0,9 point de plus qu'en 2001. Les
établissements situés à proximité du parc ont souvent atteint de bien meilleurs
résultats. Cela est directement imputable au rayonnement de Disneyland. En dépit de leur
taille colossale et de leurs tarifs élevés, les hôtels du parc obtiennent en effet de
très hauts niveaux de taux d'occupation (88,2 % en 2002), et affichent complet la majeure
partie de l'année. Les établissements alentour profitent donc directement du trop plein
de ces structures. Mais ils viennent également compléter la gamme Disney, qui se
positionne sur le haut de gamme et s'adresse à une clientèle à haut pouvoir d'achat
(les dépenses moyennes par chambre dans les hôtels du parc se sont élevées à 193,3 e
en 2002). Ainsi, si les établissements 3 et 4 étoiles restent nombreux (52 % des
chambres si l'on inclut Disney), on assiste de plus en plus à l'arrivée d'hôtels
économiques et superéconomiques, à l'image des unités Première Classe et Campanile
ouvertes à Bussy-Saint-Georges au début de l'année. L'emplacement est d'autant plus
intéressant pour ces hôtels que la saisonnalité au niveau du parc est très limitée :
60 % des visiteurs sont étrangers, et ont des périodes de vacances scolaires décalées
les unes par rapport aux autres. En outre, les nombreuses promotions mises en place par
Disney aux périodes creuses permettent de lisser la fréquentation. Ainsi, les
établissements de la zone ne descendent jamais en dessous des 60 % de taux d'occupation.
Premières inquiétudes
Depuis le début de l'année 2003, la situation n'est cependant plus aussi rose. Compte
tenu du ralentissement économique, du SRAS et de la guerre en Irak, l'activité du parc
n'a pas été aussi florissante que prévu. Le Walt Disney Studios, en particulier, qui
était censé permettre d'atteindre les 17 millions de visiteurs, n'a pas eu le succès
escompté. Sur l'ensemble de l'exercice 2002/2003, la société d'exploitation de Disney,
Euro Disney SCA, affiche donc des pertes de 56 Me. Et cela a des répercussions sur
l'ensemble de l'activité du département. Au Groupement des professionnels de l'industrie
hôtelière, on parle d'une baisse de 10 à 25 points du taux d'occupation des hôtels. < zzz70
Coach Omnium
52, boulevard du Montparnasse
75015 Paris
Tél. : 01 53 63 11 00
Fax : 01 53 63 11 01
Web : www.coachomnium.com
En chiffres |
= Nombre de visiteurs du parc en 2002 13,1
millions = Part de la clientèle étrangère 60 % = Taux d'occupation des hôtels Disney en 2002 88,2 % = Dépense moyenne par visiteur dans les parcsen 2002 44,4 e = Dépense moyenne par chambre dans les hôtels en 2002 193,3 e = Chiffre d'affaires en 2002 1,076 Me |
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L'Hôtellerie Restauration n° 2854 Magazine 8 janvier 2004 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE