L'Hôtellerie Restauration : Comment se caractérise le marché de vente de fonds de commerce à Bordeaux ?
Antonin Alonso : Depuis l'ouverture de l'agence en 2017, nous le trouvons dynamique. C'est d'ailleurs parce que nous sentions qu'il y avait un marché à exploiter que nous avons ouvert notre agence. Nous ne nous sommes pas trompés. Notre meilleur indicateur est le délai moyen de vente [temps écoulé entre la prise de mandat et la signature du compromis de vente, NDLR] qui est actuellement de 104 jours, ce qui prouve que le marché est reparti.
La ville de Bordeaux est aujourd'hui prise d'assaut par les enseignes nationales souhaitant se développer en province, que ce soit en restauration rapide ou traditionnelle. Nombreux de nos clients viennent de toute la France et sentent bien que notre région est propice à une telle activité.
Quelles sont les affaires les plus recherchées ?
Depuis notre ouverture, la majorité de nos potentiels acquéreurs recherchent des restaurants traditionnels ente 40 et 60 couverts vendus pour un prix compris entre 200 000 et 300 000 €.
40 % d'entre eux sont de jeunes professionnels, primo-accédants originaires de toute la France cherchant une première affaire d'une trentaine de couverts avec un budget pouvant aller jusqu'à 120 000 €. Ceux-là apprécient de pouvoir reprendre un local vide pour pouvoir le rénover entièrement à leur idée à moindre coût, d'où un grand nombre de créations et une demande croissante pour les droits au bail.
Comment l'expliquez-vous ?
D'une part la clientèle bordelaise apprécie les petits bistrots modernes à l'atmosphère chaleureuse et accueillante, servant une cuisine tendance. D'autre part, avec un restaurant pour 285 habitants, Bordeaux est la ville où la concentration de restaurants est la plus forte.
D'autre part, la clientèle bordelaise préfère consommer dans des établissements à l'identité prononcée et créative plutôt que de gros établissements impersonnels.
Sur ce segment, l'offre rencontre-t-elle la demande ?
L'offre existe, mais il y a un décalage de 10 à 15 % entre le prix attendu par les cédants et le prix réel de vente. Il est important que les vendeurs réalisent la différence entre l'évaluation théorique sur la base du chiffre d'affaires et l'évaluation réelle basée sur l'EBE retraité, appelé Perf au sein du réseau Century 21. La rentabilité de leur affaire est au coeur de la valeur de leur affaire.
De nos jours, les acquéreurs sont très exigeants et étudient tous les aspects de l'affaire à reprendre : normes PMR, sécurité incendie, bail, état du bâti... Ils ne sont pas prêts à acheter une affaire par dépit. S'ils investissent dans une acquisition, ils savent pourquoi et connaissent le prix à ne pas dépasser pour être non seulement finançables, mais aussi rentables à leur tour. N'oublions pas qu'au final, c'est toujours le banquier qui a le dernier mot.
En moyenne, quelle est votre estimation d'un restaurant traditionnel de 40 à 60 couverts ?
Nous l'estimons en moyenne à 60 % du CA et à 3,5 fois le Perf. Plus le nombre de couverts et le ticket moyen sont élevés, plus ces éléments peuvent avoir un impact à la hausse sur le prix de cession.
Quels sont les secteurs plébiscités ?
Le centre de Bordeaux est clairement la principale demande, notamment les quartiers Saint-Pierre, Saint-Michel, Gambetta, Chartrons. Si l'acquéreur ne trouve pas, il se reporte sur les communes alentours.
Ce comportement influence-t-il les prix des communes alentours à la baisse ?
Pas nécessairement, car nos ratios d'évaluation demeurent identiques. En revanche, cela allonge les délais de vente dans ces communes.
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
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