L’Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous nous présenter votre agence ?
Rémi Gauthier : Nous sommes une jeune agence ayant ouvert en septembre 2018, après celle dédiée à l’immobilier d’habitation Century 21 Coeur de Bresse. Sur nos 200 mandats, un peu moins de la moitié sont des CHR. Toutefois, ces derniers représentent près de 60 % de nos ventes effectives. Nous sommes basés à Louhans et nous rayonnons dans l’Ain, le Jura, la Côte d’Or et la Saône et Loire.
Quel est le profil des vendeurs et acquéreurs ?
Dans les deux cas, le profil est assez varié. Néanmoins, côté vendeur, papy-boom oblige, on remarque un plus grand nombre de vendeurs qui, atteignant l’âge de la retraite après avoir exploité leur affaire une bonne partie de leur vie, sont désireux de passer la main. C’est particulièrement vrai dans les villages. Quant aux acquéreurs de ce type d’affaires, ils sont majoritairement salariés du secteur CHR souhaitant se mettre à leur compte, souvent en couple. Les brasseries de centre-ville intéressent plutôt des professionnels aguerris désireux de monter en taille ou en gamme après avoir cédé une ou plusieurs affaires.
Au sein de votre agence, quelles sont les affaires qui se vendent le mieux et pourquoi?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser de prime abord, les restaurants traditionnels de village, pour peu que l’emplacement soit bon, se vendent plutôt bien. L’affaire type est un restaurant d’une trentaine de couverts, avec un chiffre d’affaires entre 60 000 € et 100 000 €. Ce genre de fonds de commerce se vend 50 à 60 % du CA, et 2,5 du Perf. Dans notre agence le prix de vente moyen des restaurants traditionnels de village que nous avons cédés depuis notre ouverture s’élève à 75 000 €. Quant aux brasseries de centre-ville, elles s’évaluent plutôt à 80 % de CA, voire plus.
Les fonds cédés pour cause de retraite n’ont-ils pas tendance à être surévalués en raison du lien affectif qui lie le commerce à son exploitant de longue date ?
Aujourd’hui, nous constatons que, pour ces exploitants, la priorité c’est de vendre. Ils ont bien compris qu’il ne s’agissait pas seulement de trouver un acquéreur, mais bien de trouver un acquéreur finançable par les banques d’une part, un acquéreur qui prenne une relève durable dans le temps, d’autre part. Une affaire surévaluée, non seulement ne trouverait pas acquéreur, et si par chance, elle en trouvait un, sa reprise ne serait pas soutenue par les banques. En effet, les acquéreurs sont désormais avertis et informés. En outre, ils sont tributaires des banquiers qui examinent et confrontent les bilans de l’exploitation et le prévisionnel du repreneur. En cas de décalage entre le prix de vente, la rentabilité et le besoin en fonds de roulement, ce dernier n’obtiendra pas son crédit et se verra contraint d’abandonner son projet de reprise. Dans ce cas de figure, tout le monde y perd.
Quels sont, selon vous, les éléments déterminants dans la fixation du prix de cession ?
Côté chiffres d’exploitation, la marge commerciale, l’EBE et la masse salariale sont véritablement déterminants dans l’appréciation de la rentabilité de l’affaire. Dans notre agence, nous croisons le chiffre d’affaires, l’EBE et l’EBE retraité appelé Perf chez Century 21. Quant à l’aspect physique de l’affaire, hormis l’emplacement qui est primordial, les acquéreurs sont très regardants de l’état du matériel (piano, four, chambre froide). Ce dernier point pèse notamment dans l’appréciation, par les banques, du besoin en fonds de roulement. Enfin, les termes du bail (loyer et durée restant à courir) demeurent incontournables.
Quel est le délai moyen de cession ?
Une fois que nous avons trouvé un acquéreur potentiel, il faut compter entre six mois et un an pour que la cession soit effective, notamment à cause des délais d’obtention du crédit bancaire qui s’étirent de deux à quatre mois.
Un conseil pour les cédants ?
L’idéal est de pouvoir préparer sa cession le plus en amont possible, plus précisément deux à trois ans à l’avance. Mais nous savons qu’en réalité, ce n’est pas toujours possible, car il n’est pas rare que la cession soit due à un accident de la vie (maladie, divorce).
#vente# Fonds de Commerce Century21
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
