Fonds de commerce : les hôtels de grande capacité préférés au détriment des petites structures

Dans le cadre des transactions d’hôtels, la demande est actuellement plus forte sur les établissements avec une grande capacité d’accueil, supérieure à 35 ou 40 chambres, en comparaison avec de plus petites structures. Pourquoi enregistre-t-on un plus grand nombre de cessions sur des hôtels de grande capacité d’accueil ?

Un rapide retour en arrière permet de mieux comprendre le contexte et d’analyser l’évolution du marché. Auparavant, l’activité hôtelière était dominée par l’hôtellerie indépendante, et principalement familiale. Les hôteliers s’investissaient pleinement dans leur affaire pour limiter les charges de personnel, gérer au mieux leur établissement et bien sûr dégager du résultat. Celui-ci n’était pas toujours au rendez-vous si les bases de gestion (marges, coûts de revient, masse salariale…) n’étaient pas respectées.

615 000 chambres d’hôtels en 2015

En France, on dénombrait en 1995 environ 21 000 hôtels pour approximativement 525 000 chambres (source Insee), soit une capacité moyenne d’accueil d’environ 25 chambres par établissement. En 2015, on comptait environ 17 000 hôtels pour approximativement 615 000 chambres, soit une capacité moyenne d’accueil d’environ 36 chambres par hôtels.

En analysant l’évolution du marché, on constate une baisse significative du nombre d’hôtels d’environ 20 %. Cela s’explique en partie par la vétusté des établissements qui n’ont pas été rénovés par les propriétaires - principalement par manque de moyens financiers et les contraintes liées aux normes hôtelières de plus en plus drastiques.

À l’inverse, on observe une évolution exponentielle de la capacité moyenne d’accueil par hôtel, qui est passée de 25 à environ 36 chambres par établissement en dix ans. En 2019, le marché de l’hôtellerie se porte plutôt bien et la capacité moyenne des hôtels continue son évolution. Les experts en hôtellerie estiment qu’à l’horizon 2025, la capacité moyenne des hôtels serait de 40 à 45 chambres.

Viser les marchés de niche ou atypiques

Aujourd’hui, pour des raisons d’ordre économique, de gestion, de marketing, etc. les hôtels avec une grande capacité d’accueil peuvent répondre plus facilement à toutes les demandes. Ils peuvent s’adapter aux différents marchés et ainsi être plus compétitifs qu’un établissement de moins de 25 chambres.

Les groupes hôteliers continuent leur évolution exponentielle, ce qui explique la forte demande des acquéreurs pour des hôtels avec des capacités importantes (supérieure à 30 ou 35 chambres). Il peut s’agir de petits groupes (2 à 10 hôtels en propriété), de structures moyennes (10 à 15), ainsi que les grands groupes et chaînes hôtelières. Ces groupes ont des capacités financières que n’ont pas forcément des indépendants et qui leur permettent de se positionner plus facilement et plus rapidement. Si l’hôtellerie indépendante représente encore une part de marché importante dans l’hôtellerie française, elle s’effrite d’année en année.

Cependant, il convient de ne pas généraliser car des hôtels indépendants de petite capacité, bien situés, avec un taux d’occupation élevé, sur un marché atypique ou de niche - c’est-à-dire où les groupes ne sont pas présents ou ne peuvent pas se positionner -, s’en sortent très bien. Ce sont aussi des affaires très intéressantes à étudier et à reprendre, car très rentables.

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