Le plus souvent, l’évaluation d’un fonds de commerce s’effectue en cas de vente du fonds, mais elle peut aussi être utile dans le cadre d’une évaluation patrimoniale en prévision d’une succession ou en cas de nantissement du fonds (lorsque le commerçant souscrit un crédit et que la banque exige une garantie, par exemple). Pour schématiser, on peut retenir que l’évaluation d’un fonds de commerce passe nécessairement par les étapes suivantes.
- L’analyse du bilan, qui consiste à mesurer la rentabilité financière de l’entreprise et son potentiel en termes de performance économique. Il ne s’agit pas vraiment d’apprécier le résultat brut d’exploitation (RBE) ni l’excédent brut d’exploitation (EBE), mais plutôt le résultat d’exploitation + les économies réalisables – les recettes exceptionnelles, ce que les spécialistes de la transaction appellent l’EBE retraité. Le but est d’évaluer la rentabilité du fonds de la manière la plus neutre et objective possible. C’est la raison pour laquelle certains éléments comme les salaires et charges sociales de confort, l’épargne retraite loi Madelin, des frais prud’homaux etc., peuvent être vus comme des économies réalisables.
- L’évaluation par la méthode du chiffre d’affaires (CA), qui consiste à multiplier le chiffre d’affaires HT par un coefficient exprimé en pourcentage. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l’établissement (zone géographique et emplacement) et de la nature de l’activité (restaurant traditionnel, bar-tabac, brasserie, hôtel…). Quand un fonds de commerce comprend plusieurs activités (par exemple un bar-tabac) il convient d’en tenir compte et de faire la moyenne ventilée des chiffres d’affaires HT réalisés par type de poste (exemples : CA bar, CA tabac, CA Loto, CA vente à emporter, CA restaurant, CA hôtel…).
- Croisement de la valeur ‘bilan’ et de la valeur ‘CA’. Certaines affaires ont un bon chiffre d’affaires mais sont peu rentables et, inversement, certaines entreprises avec de petits chiffres d’affaires réalisent de belles performances. Ce n’est pas parce que l’un de ces deux éléments n’est pas performant que le fonds de commerce n’a pas de valeur. Croiser les deux résultats est donc nécessaire. L’idéal étant un fonds avec un bon chiffre d’affaires et une belle rentabilité.
- L’analyse des composantes propres au local dans lequel le fonds est exploité. Cet examen n’est possible qu’après une ou plusieurs visites approfondies de l’établissement et porte principalement sur :
- l’emplacement (est-il propice au développement commercial, y a-t-il beaucoup de passage ?, etc.) ;
- la surface (plus elle est petite, plus elle est susceptible de minimiser la valeur de l’affaire) ;
- les mètres linéaires de façade, car plus la façade est visible et susceptible d’attirer le chaland, plus l’établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle est plus avantageuse qu’une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus avantageuse qu’une façade de 4 mètres à plat, etc. ;
- l’existence ou non d’une terrasse (capacité, agencement, environnement…) ;
- l’extraction (indispensable pour l’exploitation d’une activité de restauration) ;
- l’état des lieux (essentiellement l’état du matériel et du mobilier, plus son état est bon, mieux c’est pour la valeur de l’affaire) ;
- la situation locative, c’est-à-dire l’analyse du bail (sa date d’échéance, le montant du loyer, les dépenses à la charge du locataire des murs, les activités autorisées…), et du règlement de copropriété ;
- l’état des installations liées à l’hygiène et à la sécurité (une affaire qui n’est pas aux normes perd beaucoup de valeur et n’est pas toujours vendable).
- L’appréciation de l’aspect professionnel de l’affaire : l’efficacité du management actuel, la qualité de l’outil de travail, les moyens commerciaux et la stratégie marketing, les caractéristiques économiques de l’exploitation...
- La comparaison avec les prix du marché. Ce sont les prix de vente pratiqués dans des affaires comparables du même secteur géographique. Ces prix fluctuent en fonction de l’offre et de la demande. Les agents spécialisés de votre zone géographique sauront vous renseigner.
- La confrontation du prix estimé avec le reste à vivre du futur repreneur, c’est-à-dire avec la part de profit disponible que l’acquéreur va pouvoir utiliser pour faire vivre décemment sa famille, une fois les charges liées au crédit professionnel déduites de l’EBE. En effet, si le prix de vente d’une affaire est tel que le plan de financement d’un acquéreur lambda ne lui laisse pas de quoi vivre convenablement, c’est que ce prix est trop élevé. Sans cela, l’acheteur n’obtiendra pas le soutien bancaire nécessaire à l’acquisition, et sans acheteur, le cédant ne réalisera pas la vente. Autrement dit, les exigences moyennes des banques en termes de financement entrent désormais en ligne de compte dans l’évaluation d’un fonds de commerce.
Pour vous aider, vous pouvez consulter les indicateurs et prix du marché des ventes de fonds de commerce.
estimation #Vente# cession
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
