À Saint-Étienne-du-Grès (Bouches-du-Rhône), le propriétaire de la Marmite provençale exploitait son établissement depuis quinze ans, mais plus avec la fougue de ses débuts. “Les bilans n’étaient pas assez bons pour espérer vendre le fonds à profit”, explique Patrick Roux, le consultant local du réseau Michel Simond qui avait l’affaire en mandat. De fait, l’affaire était positionnée dans la catégorie ventes de murs, option plus rentable pour son propriétaire. De leur côté, Mathew Hegarty et Coline Leenhardt souhaitaient s’installer à leur compte dans la région. Leur budget de primo-accédant limitait leurs recherches à des reprises de fonds.
Quand ils contactent Patrick Roux, c’est pour visiter une affaire dans le centre-ville d’Arles. A priori donc, rien ne prédestinait les parties à une rencontre. Mais tout projet professionnel comporte sa part d’inattendu qui fait parfois les belles histoires. Car, sur les sept affaires sélectionnées par Patrick Roux entre Arles et Saint-Rémy-de-Provence, c’est celle de Saint-Étienne-du-Grès avec son jardin et son logement sur place, qui a frappé au cœur le jeune couple de professionnels. “Ils ont tout de suite réussi à se projeter dans cet espace qui nécessitait pourtant de gros travaux”, explique l’intermédiaire en transaction. Les jeunes acheteurs reviennent visiter l’affaire plusieurs fois. Des négociations s’engagent sur le prix des murs, mais celui-ci demeure trop élevé pour leur budget.
Six mois entre la signature du compromis et l’acte définitif
C’est alors que l’idée d’une cession du fonds avec option d’achat va séduire les parties. Valorisé à minima, l’acquisition du fonds seul permet aux acquéreurs de consacrer la quasi-totalité de leur budget aux travaux pour créer un restaurant à leur image. Ces travaux qui, impliquent rénovation et mise aux normes, mettront en valeur le bâti, que le propriétaire pourra, grâce à l’option d’achat, céder comme il le souhaitait au départ. En attendant, cela lui assure un loyer.
“Le compromis comprenait des clauses particulières destinées à ménager les intérêts de chacun. Par exemple, le cédant a accepté un loyer faible et progressif tandis les acquéreurs se sont engagés à verser une indemnité financière en cas de cession du fonds sans acquisition des murs”, développe Patrick Roux. Au final, plus que la rentabilité immédiate d’une vente de murs, ce qui l’a emporté chez le vendeur, c’est son désir de voir le lieu revivre sous les commandes d’un jeune couple prometteur, capable d’y créer un rendez-vous gastronomique à la fois moderne et authentique. Le CV et le projet de Coline Leenhardt et Mathew Hegarty - qui a obtenu une étoile Michelin en 2016 au P’tite Polyte, aux Deux-Alpes - tenaient la route et ils n’ont pas eu de mal à décrocher un financement malgré un apport personnel de seulement 15 %. Sur cinq banques consultées, toutes ont accepté de les suivre. “On a choisi la plus proactive. Grâce aux conseils de nos proches, on a négocié le taux de crédit, mais aussi les frais de terminal de paiement, les frais de dossier et l’autorisation de découvert, détaille Coline Leenhardt. Le plus compliqué a été le timing entre les étapes et des détails administratifs qui rallongent les délais.”
Six mois ont séparé la signature du compromis et celle de l’acte définitif. “Un délai assez long qui s’explique par la nécessité pour les acquéreurs d’obtenir des devis de travaux pour un montant limité objet d’une condition suspensive particulière et par une modification dans le dossier de financement”, justifie le spécialiste en cessions de fonds de commerce. Un délai qui aurait pu être encore plus long à cause de la crise du Covid-19. Mais grâce à une procuration donnée par les parties par voie électronique, la signature définitive a pu se faire à distance le 20 mars et par avocats interposés. Au final, l’ouverture du restaurant espérée en mai a eu lieu en juillet.
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
