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	du 20 octobre 2005	JURIDIQUE

FACE À DE MULTIPLES PIÈGES

BIEN GÉRER LES TRAVAUX DE RÉNOVATION

Il ne se passe pas une journée sans qu'un exploitant, un créateur ou un repreneur de CHR s'engage dans un projet de travaux. Quelle que soit la nature des travaux - rénovation, mise en conformité, mise en sécurité, embellissement, extension, création - les pièges sont nombreux…. Les conséquences sont souvent catastrophiques. L'Hôtellerie Restauration fait un point sur un sujet qui intéresse chaque année plusieurs milliers d'établissements.

Les exploitants des CHR peuvent se former à la gestion des travaux : en effet, ces derniers font appel à de nombreux acteurs et s'inscrivent dans un environnement réglementaire complexe. C'est la raison pour laquelle il convient de pouvoir identifier les compétences des différents intervenants.

L'Hôtellerie Restauration : Quels sont les pièges à éviter avant de démarrer des travaux ?
Cefiss : La liste pourrait être très longue ! Je donnerai seulement trois exemples pour illustrer une partie du problème que nous rencontrons chaque jour. Malheureusement les exploitants des CHR sont bien souvent les victimes de leur architecte, de leur maître d'oeuvre et des entreprises qui se disent au demeurant spécialisées ou agréées !
Un exploitant de CHR missionne en toute confiance son projet à un architecte ou à un maître d'oeuvre.
L'architecte qui va confondre les procédures administratives déposera une déclaration de travaux exemptés de permis de construire prévue par l'article L 422-2 du Code de l'urbanisme alors que les travaux dans un CHR (comme dans tous les ERP) ne peuvent être entrepris qu'après autorisation du maire ou du préfet de police pour Paris.
De ce fait, le maître d'ouvrage (l'exploitant ou le propriétaire selon les cas) va faire exécuter des travaux qui bien souvent ne seront pas conformes, alors que si la procédure de demande d'autorisation de travaux avait été respectée, la commission de sécurité et d'accessibilité aurait vérifiée la conformité des travaux projetés au moment de l'étude du dossier en examinant les plans et les notices de sécurité et d'accessibilité.
Ainsi, les artisans, les entreprises vont réaliser des travaux non conformes qui aboutiront à des recours en justice pour demander réparation des préjudices subis. Les cauchemars commencent alors, frais de justice, perte d'exploitation, etc. autant prévenir que guérir et souscrire notamment une bonne assurance.  

Exemple n°1 : Travaux de rénovation d'un hôtel
Un hôtelier confie la rénovation globale de son hôtel à un architecte qui oublie de déposer une demande d'autorisation de travaux prévue à l'article R.123-23 du Code de la construction et de l'habitation.
L'architecte oublie de prévoir l'encloisonnement de l'escalier et d'étendre la détection incendie aux différents locaux à risques.
L'exploitant règle une facture de 800 000 E et n'obtient pas l'avis favorable à l'ouverture de son établissement après 4 mois de travaux.
Il est donc nécessaire de casser, de refaire l'électricité, de changer tout le SSI car le SSI actuel ne peut pas prendre en compte une autre boucle de détection, l'éclairage de sécurité doit être changé. Bref, la facture s'élève à 140 000 E de plus et deux mois de travaux supplémentaires sont nécessaires.
L'exploitant subit une perte d'exploitation considérable et éprouve des difficultés pour financer les 140 000 E restants. L'exploitant nous contacte et lui apportons une assistance technique et réglementaire pour constituer le dossier de demande d'autorisation de travaux, nous réalisons la mission de coordination SSI et rédigeons la notice de sécurité et la notice d'accessibilité.
Nous présentons le projet de travaux de mise en sécurité de l'établissement à la commission de sécurité 4 mois après le début des travaux alors que cette demande obligatoire devait être effectuée 2 à 3 mois avant le début des travaux !
Malheureusement, force est de constater que de nombreux exploitants de CHR sont victimes de cette situation !
Dans un deuxième temps, nous assistons l'exploitant du CHR dans le cadre d'une expertise pour qu'il obtienne réparation du préjudice économique subit dont la responsabilité est imputable à l'architecte et/ou aux entreprises ayant réalisé des travaux non conformes.

Exemple n°2 : Travaux de rénovation d'un hôtel à la suite d'un incendie
Une entreprise réalise des travaux de rénovation dans une chambre au rez-de-chaussée de l'hôtel. Un des ouvriers met accidentellement le feu dans cette chambre. Personne n'a appris à utiliser les extincteurs, le feu se propage en moins de 10 minutes à l'ensemble de l'escalier.
La toiture est détruite et le bâtiment est fermé depuis plus de un an.
Un architecte est missionné par le propriétaire pour reconstruire l'hôtel. L'architecte confond encore une fois la procédure de déclaration de travaux exemptés de permis de construire et la demande d'autorisation de travaux. Une entreprise générale du bâtiment devient maître d'oeuvre et réalise des travaux non conformes ! Trois mois avant la fin présumée des travaux, le maire notifie au maître d'ouvrage un arrêté d'arrêt des travaux !
L'exploitant inquiet de ne pas pouvoir rouvrir son hôtel alors que le propriétaire lui demande une contribution financière de plus de 400 000 E demande au Cefiss de l'assister.
Nous découvrons alors les manquements à ses obligations de respecter les procédures de demande d'autorisation de travaux. Malheureusement, le mal est fait ! Il faut refaire une partie du gros oeuvre alors que les entreprises de décoration en sont à la finition ! C'est malheureusement le début d'une longue procédure judiciaire pour établir les responsabilités et permettrent à notre hôtelier d'obtenir une indemnisation du préjudice économique qu'il subit.

Exemple n°3 : Travaux d'extension d'un restaurant
Un restaurateur fait aménager un sous-sol en salle de restaurant. Il décide d'assurer lui même la maîtrise d'oeuvre. Il contacte différentes entreprises qui lui établissent des devis. Il décide alors de leur confier différents lots, notre restaurateur se réservant les travaux d'électricité. Aucune demande d'autorisation n'est encore une fois déposée en mairie. Un serveur chute dans l'escalier. L'inspection du travail est saisie. Très rapidement, la situation s'envenime et la mairie demande le passage de la commission de sécurité et d'accessibilité.

Les conclusions sont les suivantes :
L'établissement était exploité en infraction pour le sous-sol qui n'a jamais fait l'objet d'une demande d'autorisation de travaux.
Alors que le restaurateur avait aménagé 40 places, l'escalier n'était pas suffisamment large et les portes de l'établissement ne s'ouvraient pas dans le sens de l'évacuation !
Le maire prononce un arrêté de fermeture. Le restaurateur a investi 85 000 E dans des travaux inutiles puisqu'ils n'étaient pas conformes. Il ne rentabilisera jamais son investissement. Dans ce cas, Il n'a aucun recours ni contre un maître d'oeuvre, ni contre un architecte, lui seul ayant voulu tout gérer, pensant tout connaître et voulant faire des économies.
L'établissement est en vente mais le fonds de commerce ne peut être évalué sur la surface globale puisque le sous-sol ne peut pas être exploité entièrement.
Le restaurateur nous a contacté un peu tard malheureusement. Nous tentons des actions en réparation contre les entreprises ayant réalisé des travaux en dehors de toute autorisation pour défaut de conseil !
Ce type de situation est quotidien.
Nous ne rappellerons jamais assez la nécessité d'étudier la faisabilité d'un projet et de constituer un dossier de demande d'autorisation de travaux.  

Quels conseils donneriez-vous aux exploitants de CHR ?
Tout d'abord, ils peuvent se former à la gestion des travaux. Se former à la gestion de projets est aujourd'hui indispensable.
En effet, les travaux font appel à de nombreux acteurs et s'inscrivent dans un environnement réglementaire complexe. Il convient donc de pouvoir identifier les compétences et les relations des différents intervenants. Aujourd'hui, répondre à la question qui fait quoi dans un projet n'est pas si facile.
C'est la raison pour laquelle nous avons organisé une formation spécifique d'une journée au profit des patrons des CHR qui ont un projet de travaux. L'objectif est qu'ils comprennent bien l'environnement réglementaire de leur établissement, les acteurs, les responsabilités, les problèmes d'assurances, etc.
Nous souhaitons prévenir au maximum ces situations qui peuvent se révéler catastrophiques. Nous organisons à Paris 2 sessions de formation sur ce sujet spécifique, le 27 novembre et le 12 décembre.
Ensuite, je les incite à ne pas faire l'économie d'étudier la faisabilité de leur projet. Nous avons instauré un service d'assistance à maître d'ouvrage. Nous conseillons les exploitants ou les propriétaires avant de réaliser leurs projets.
Nous étudions la faisabilité du projet, nous analysons les offres des entreprises, nous vérifions les assurances des entreprises et du CHR pour être bien sûr que le contrat couvre les travaux réalisés, nous réalisons les plans de l'établissement, nous rédigeons les cahiers des charges obligatoires et nous déposons la demande d'autorisation de travaux.
Bien souvent, on nous contacte dans l'urgence. C'est le cas typique de l'exploitant qui nous appelle après le passage de la commission de sécurité ou de l'inspection du travail voire des services vétérinaires.
L'administration impose alors certains travaux de mise en conformité sous peine de prononcer un arrêté de fermeture. Ensuite, c'est l'affolement général ! Certains dans la précipitation font réaliser des travaux qui ne seront pas conformes et le problème n'est pas résolu ! D'autres, plus raisonnables prendront des conseils avisés. C'est le cas des exploitants qui nous ont contactés après le passage de la commission de sécurité !
Citons l'exemple d'un exploitant auquel un capitaine des pompiers exige dernièrement le remplacement d'un SSI alors qu'il est en état de fonctionnement et différents travaux alors qu'ils ne sont pas prévus par la réglementation !

Le Cefiss est appelé en assistance et nous engageons un recours contre la commission de sécurité pour sauvegarder les intérêts de l'exploitant.
Bien entendu, lorsque des travaux sont nécessaires, nous constituons le dossier de demande d'autorisation de travaux dans le cadre d'une mission d'assistance à maître d'ouvrage.

Comment se déroule une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage ?
La mission peut comprendre jusqu'à 10 actions :

1. Bilan de l'existant : On passe à la loupe l'établissement du point de vue des contraintes en matière d'hygiène, de sécurité et d'accessibilité.
2. Étude du projet : On vérifie la faisabilité du point de vue technique et structurel et réglementaire (bail, règlement de copropriété, règlement de sécurité, règlement sanitaire, etc.)
3. Réalisation des plans aux normes : les exploitants ont du mal à comprendre que ces plans doivent être conformes aux exigences de l'article R.123-24 du Code de la construction et de l'habitation.
4. Coordination SSI : Lorsque les travaux portent sur le SSI, nous assurons la mission de coordination SSI.
5. Rédaction des notices de sécurité, d'hygiène et d'accessibilité. Ce sont les cahiers des charges que respecteront les entreprises et qui seront contrôlés par l'administration.
6. Établissement d'un permis de feu lorsque les entreprises vont réaliser des travaux dangereux. Ce permis permet de prendre les dispositions nécessaires notamment contre le risque d'incendie pendant les travaux.
7. Assistance pour l'analyse des devis des entreprises et vérification de la conformité des offres.
8. Assistance lors des visites de chantiers : Nous vérifions que l'architecte ou le maître d'oeuvre respecte bien le plan d'action.
9. Assistance à la réception des travaux : Nous vérifions les rapports des organismes de contrôle agréés et vous suggérons des actions à conduire.
10. Assistance lors du passage de la commission de sécurité : Nous défendons vos intérêts lorsque la commission de sécurité émet des avis ou des recommandations contestables.

Pour quels types de projets de travaux pouvez-vous assister les CHR ?
Nous assistons les maîtres d'ouvrage pour tous projets. Même si nous nous sommes fait une réputation de gestionnaire de projets dans l'urgence, il n'en demeure pas moins que nous gérons tout type de projet.
Nous traitons chaque projet, quelle que soit son ampleur et sa spécificité, avec la plus grande attention.
Du simple remplacement du SSI à la transformation d'un hôtel en appartements ou en auberge de jeunesse, en passant par la création ou transformation d'un restaurant, de cabarets, de discothèques, d'établissements sanitaires, de cuisines professionnelles, de complexes sportifs et de remise en forme, bref, nous assistons le porteur de projet durant toute l'opération.

Quelle que soit la nature des travaux, rénovation, mise en conformité, mise en sécurité, embellissement, extension, création, transformation, réhabilitation, décoration, nous apportons une assistance technique et réglementaire pour prévenir les problèmes.

Quels avantages peuvent tirer les exploitants de CHR d'une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage ?
Les avantages sont multiples. Le premier avantage est d'avoir un seul interlocuteur compétent tant sur le plan réglementaire que technique qui conseillera l'exploitant durant toute l'opération. Nous fonctionnons en pôle de compétences. Nous disposons des différentes compétences internes pour constituer tous les dossiers de demande d'autorisation de travaux quelle que soit l'importance des travaux. Le deuxième avantage est d'avoir la garantie de réaliser des travaux conformes et d'éviter les recours judiciaires. Le troisième avantage est d'avoir de la lisibilité sur le projet avant même de le démarrer.
Les trois exemples que nous avons cités illustrent assez bien l'intérêt de la démarche. Mais nous laissons à chacun des exploitants le soin d'identifier les avantages spécifiques dont il peut profiter.

Combien coûte une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage ?
Les missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage débutent à 600 E HT pour un bilan sécurité sur site.
Le coût de nos prestations n'est pas indexé sur le montant global des travaux.
F. Barthélémy, gérant du Cefiss zzz66s

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L'Hôtellerie Restauration n° 2947 Hebdo 20 octobre 2005 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE