du 16 février 2006 |
CONJONCTURE |
CENTURY 21 À BREST ET QUIMPER
LE BAR-BRASSERIE DE JOUR, LA CRÊPERIE PURE ET LE RESTAURANT 'OUVRIERS' SONT TRÈS RECHERCHÉS
Philippe Raguènes, directeur de l'agence Century 21 Ouest Commerce à Brest et Quimper, prévoit une année 2006 plus dynamique que 2005. Explications.
Propos recueillis par Thiphaine Beausseron
Philippe Raguènes, directeur Century 21 Ouest Commerce à Brest et Quimper. |
L'Hôtellerie
Restauration :
Quel est votre coeur de cible ?
Philippe Raguènes
: Fortement implanté sur le Finistère depuis 1974 avec une agence sur
Brest et une autre à Quimper (1 assistante, 1 directeur et 6 commerciaux),
nos agences sont spécialisées à 80 % dans l'activité CHR et
plus spécifiquement dans le bar-tabac. La boulangerie et l'immobilier d'entreprise
forment le reste de l'activité.
À combien estimez-vous le
prix de vente des restaurants ?
Un bar-brasserie se vend en moyenne
80 % de son chiffre d'affaires hors taxes tandis que le restaurant traditionnel
sera plutôt autour de 60 %. Concernant les restaurants gastronomiques, cela
est plus difficile à estimer du fait de la personnalisation par le chef,
mais notre base de départ est de 50 % du CA HT. Enfin, les fast-foods s'évaluent
à 80 % de leur CA HT, et les crêperies pures, à 100 % du CA
HT. Les produits les plus recherchés, et pour lesquels nous disposons en permanence
d'un fichier d'acquéreurs potentiels, sont le bar-brasserie de jour, la crêperie
pure et le restaurant 'ouvriers' fermé samedi et dimanche avec 4 à 5
semaines de congé.
Et pour les débits
de boissons ?
Nous négocions surtout des fonds
de commerce de bar-tabac, secteur qui reprend des couleurs depuis la fin de l'année
2005. Les ventes se font entre 3.25 et 4.5 fois le Perf* avec une demande plus importante
pour les moyennes et grosses affaires. Concernant le bar pur ouvert le soir, il
subit dans notre région une décote importante et s'évalue à
60 % du CA HT. Les bars à thème conservent une cote entre 80 et 100
% du CA HT selon l'emplacement, la surface et la qualité des agencements. Bien
sûr, ces estimations sont générales et seront en pratique pondérées
par notre 'Avis de valeur professionnel' (AVP) qui tient compte de la qualité
de l'affaire en termes d'emplacement, de terrasse, de surface, de respect des normes
d'hygiène et de sécurité, des conditions du bail commercial, des
horaires d'ouverture et des congés.
Quel est votre avis sur l'état
général du
marché ?
Celui-ci est un peu déprimé
en raison des délais de vente d'un fonds de commerce qui se rallongent et peuvent
aller de 1 à 2 ans. 3 causes à cela : une démotivation réelle
des acquéreurs conditionnée par le matraquage médiatique fait autour
de la profession (temps de travail, projet de loi pour l'interdiction de fumer dans
les établissements, nouvelles normes, contrôles d'alcoolémie, pas
de taux réduit de TVA, contraintes familiales, etc.). L'internet apporte à
l'acquéreur un choix illimité de produits. Il reçoit ainsi des
dossiers, des fiches, visite entre 30 et 80 affaires et finit par ne plus savoir
ce qu'il recherche ou a du mal à prendre une décision. Enfin, le prix
des affaires est encore trop élevé par rapport à leur rentabilité
(ce qu'on appelle Perf dans le réseau Century 21).
Quelles sont vos prévisions
dans un proche avenir ?
2006 devrait être très dynamique
en raison de la pérennisation de l'exonération Sarkozy des plus-values
pour les fonds de commerce exploités depuis plus de 5 ans, vendus moins de
300 000 E, et la création d'une exonération partielle pour ceux dont le
prix de vente est compris entre 300 000 E à 500 000 E. L'échec concernant
le taux réduit de la TVA et le renouvellement de génération devraient
mettre sur le marché beaucoup d'affaires à un juste prix, avec des prix
à la baisse dans un premier temps. Ce mouvement devrait apporter de nouveaux
acquéreurs tels que les commerçants déjà installés
en recherche de centre de profits (gestion du personnel, regroupement des achats,
capitalisation, etc.), des primo accédants (cuisiniers, serveurs) avec des
aides de brasseurs et le concours des banques devenues moins frileuses.
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* Perf = Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière. C'est le terme utilisé dans le réseau Century 21 pour désigner l'excédent brut d'exploitation dépouillé des éléments subjectifs tenant à la personnalité de l'exploitant. Il est calculé de la manière suivante : EBE + économies estimées réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).
Extraits des meilleures ventes réalisées par l'agence Century 21 Ouest Commerce en 2005
Enseignes |
CA HT |
Perf |
Prix de cession |
Rapport prix/Perf CA HT |
Rapport prix |
Bar-tabac | |||||
L’Arquebuse |
353 255 E |
114 320 E |
533 572 E |
4,67 |
151 % |
L’Hermine |
243 502 E |
89 460 E |
350 632 E |
3,92 |
144 % |
Le Narval |
165 765 E |
76 019 E |
244 000 E |
3,21 |
147 % |
Les Ondes |
128 800 E |
57 100 E |
251 000 E |
4,40 |
195 % |
Le Maryland Brest |
330 313 E |
132 397 E |
427 000 E |
3,23 |
129 % |
Le Savanha |
305 881 E |
97 424 E |
460 000 E |
4,72 |
150 % |
Le Maryland Tregunc |
349 015 E |
11 754 E |
410 000 E |
3,67 |
117 % |
Le Havane |
235 216 E |
118 064 E |
515 000 E |
4,36 |
219 % |
Café de la Marine |
241 861 E |
106 820 E |
442 100 E |
4,14 |
183 % |
Taule |
193 490 E |
59 277 E |
244 000 E |
4,12 |
126 % |
Bar-brasserie |
|||||
Le Nantais |
120 000 E |
31 289 E |
100 000 E |
3,20 |
83 % |
Chez Sim |
129 850 E |
51 500 E |
114 336 E |
2,22 |
88 % |
Le Vaporetto |
220 000 E |
40 855 E |
160 000 E |
3,92 |
73 % |
Le Breiz Izel |
263 314 E |
85 089 E |
175 316 E |
2,06 |
66,5 % |
Le Roulis |
91 594 E |
38 502 E |
110 000 E |
2,86 |
120 % |
Le Winch |
171 160 E |
71 192 E |
251 600 E |
3,53 |
147 % |
Restaurant |
|||||
La Finette Crêperie |
148 614 E |
76 963 E |
144 827 E |
1,88 |
97,5 % |
Le Saint Co |
310 000 E |
65 380 E |
130 000 E |
1,99 |
42 % |
à l’Entrecôte |
185 000 E |
69 231 E |
120 000 E |
1,73 |
65 % |
Le Kastel |
133 639 E |
40 697 E |
83 261 E |
2,05 |
|
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L'Hôtellerie Restauration n° 2964 Hebdo 16 février 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE