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 du 1er mars 2007 |
IMMOBILIER |
estimer la valeur d'un hôtel
Comment les cycles hôteliers influent sur le prix de vente
Développement, exploitation et obsolescence sont les 3 grandes phases du cycle de l'investissement immobilier en hôtellerie. Thomas Lamson, directeur général de Christie + Co France, explique en quoi il est utile pour un exploitant ou un investisseur de savoir analyser un établissement sous cet angle économique.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron zzz20o FC0607
Thomas Lamson, directeur général de Christie + Co France.
L'Hôtellerie
Restauration : Pourquoi est-il
utile pour un hôtelier de suivre l'évolution des cycles macroéconomiques*
?
Thomas Lamson :
Parce que les cycles économiques hôteliers suivent les cycles macroéconomiques
traditionnels. Bien qu'ils les suivent avec un retard de 6 à 9 mois, ces
cycles sont relativement stables et permettent aux hôteliers d'anticiper les
investissements qu'ils pourraient judicieusement réaliser pour se développer
ou se repositionner.
Les cycles économiques de l'investissement
hôtelier sont-ils les mêmes que ceux d'un investissement immobilier
classique ?
Oui. À l'instar d'un investissement
immobilier classique, le cycle de l'investissement hôtelier se compose de
3 grandes phases : le développement (c'est-à-dire l'ensemble du processus
menant à l'ouverture de l'établissement), l'exploitation et l'obsolescence
(c'est-à-dire la dépréciation économique de l'établissement).
3 ans sont généralement nécessaires pour le développement d'un
établissement hôtelier. À l'issue de cette période de développement,
l'investisseur passe à la phase d'exploitation de l'hôtel pendant une
durée pouvant aller jusqu'à 15 ans. Ensuite vient le 3e cycle,
celui de l'obsolescence, durant lequel l'hôtelier doit prendre la décision
de céder ses actifs ou réinvestir pour dynamiser son activité.
Quel est l'impact de la phase d'obsolescence
sur la valeur de l'hôtel ?
L'obsolescence se caractérise par la dépréciation
économique de l'hôtel qui a un impact considérable sur les profits
générés. Les risques sont la dévalorisation potentielle d'un
établissement, la difficulté à préserver une exploitation
profitable et la méconnaissance de la valeur future. On parle d'obsolescence
interne lorsqu'un hôtel ne génère plus les mêmes bénéfices
que lors de ses premières années d'exploitation. Cette situation se traduit
par la dégradation du bâtiment. Dans certains cas, des travaux peuvent
être entrepris ; dans d'autres, la construction ne peut être modernisée
ou des travaux seraient trop coûteux. L'obsolescence externe est le fait de
facteurs externes ayant un effet sur la viabilité économique d'un hôtel.
Ils peuvent être économiques, démographiques, environnementaux,
légaux, sociaux… Qu'elle soit interne ou externe, l'obsolescence peut
avoir un effet négatif sur la valeur de l'hôtel (valeur immobilière
et valeur du fonds de commerce).
En conclusion, avant de vendre ou d'acheter, l'hôtelier doit, si possible, savoir dans quelle phase du cycle économique l'établissement se situe, et être conscient des risques économiques et financiers qui y sont attachés.
À quoi doit-on être
attentif au cours du cycle de l'investissement hôtelier ?
L'investisseur hôtelier doit
savoir qu'il existe des risques économiques propres à chacune des
3 phases du cycle. Par exemple, lors de la
création d'un établissement hôtelier à partir d'une conversion
de terrain ou d'un bâtiment existant, l'investisseur doit être conscient
du temps qui va séparer l'achat du terrain et l'ouverture de l'établissement.
En général, ce laps de temps est compris entre 1,5 et 4 ans selon le type
de la construction. Le risque est que pendant cette période, la demande hôtelière
évolue et qu'une fois l'établissement construit, elle ne corresponde plus
à l'offre commerciale telle que conçue au départ. Par exemple,
à Toulouse, Radisson SAS devrait gérer à partir du mois de septembre
2008 un hôtel d'une capacité de 200 chambres alors qu'Airbus vient d'annoncer
la suppression de 10 000 emplois. Autre exemple, l'Holiday Inn Clichy de 275 chambres,
qui vient d'ouvrir en décembre, comptait en partie sur la tenue des Jeux olympiques
à Paris, et notamment sur l'aménagement du village olympique à
proximité (commerces, bureaux…) qui auraient généré des
retombées économiques et touristiques d'ici-là. L'ensemble de ces
modifications, afin de suivre l'évolution constante de la demande, pèse
nécessairement sur les coûts de développement ou sur les facteurs
liés aux futurs retours sur investissement (positionnement commercial, type
d'opérateur, construction et design). Le résultat est qu'on note parfois
de grandes différences entre la structure prévue d'un hôtel en projet
et le produit une fois achevé. D'où la nécessité pour l'hôtelier
de faire mener des études par des experts du secteur avant de se lancer dans
une telle opération.
| * Les cycles économiques constituent des oscillations
périodiques du rythme des activités liées à la demande et
à la production dans une économie. Ces cycles sont caractérisés par des périodes successives de croissance et de stagnation. Une période durant laquelle le produit intérieur brut (PIB) réel augmente régulièrement constitue une expansion économique, alors qu'une période durant laquelle il diminue progressivement est une récession. La première étape d'une expansion, à la suite d'une récession, est appelée reprise économique. Bien que ces cycles fassent partie des baisses et des hausses naturelles de l'activité économique, leur durée est difficile à prévoir. |
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L'Hôtellerie Restauration n° 3018 Hebdo 1er mars 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE
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