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	du 8 mars 2007	JURIDIQUE

VOS QUESTIONS

Des précisions sur la cession de bail commercial

Que se passe-t-il, demande M. D., lorsque le cessionnaire cède à son tour le bail puisque le cédant initial n'est pas prévenu de cette nouvelle cession ? Demeure-t-on alors solidaire des loyers ?
Rappelons le principe : lorsqu'il y a cession, et qu'il n'existe pas de clause de solidarité (ce qui est extrêmement rare), le cédant est définitivement libéré du contrat de bail. En revanche, lorsqu'il existe une clause de solidarité expresse qui le précise, le cédant demeure garant de 'la bonne exécution' des clauses du bail par le cessionnaire. En clair, cela signifie que le cédant est tenu des loyers et des réparations locatives nées de son cessionnaire. Cette obligation a donc pour 'but de protéger le bailleur contre les défaillances du cessionnaire'.
Ainsi définie, il faut alors examiner les conditions de la garantie ainsi obtenue par le bailleur auprès du cédant. Répondre à la question posée, c'est s'interroger sur la pérennité de l'obligation : est-elle liée au bail ou aux cessionnaires successifs ? La jurisprudence dominante, précisais-je, limite l'effet de la clause de garantie solidaire à la durée du bail en cours. Dès lors, si pendant cette période plusieurs locataires se succèdent, le locataire d'origine et tous les locataires successifs (donc le cédant puis le ou les cédants successifs) seront tenus, en application de la clause de solidarité, au paiement des loyers et des charges, des réparations locatives, et si la clause de solidarité le prévoit, à l'exécution de toutes les obligations du bail (comme, par exemple, les réparations locatives).

Que se passe-t-il, nous demande M. P., si le bail est renouvelé ?
Le cédant initial et le ou les cédants successifs sont-ils toujours tenus à garantie ? Poser cette question revient à rechercher ce que déterminent la notion de 'garantie jusqu'à la fin du bail en cours', et ce qu'est exactement 'le bail en cours'. En principe, à l'issue du bail, le preneur donne congé au locataire en lui proposant soit de lui renouveler le bail, soit de lui verser une indemnité d'occupation. Dans cette hypothèse, le bail initial ayant pris fin, la jurisprudence considère que la garantie prend fin (sauf, si par extraordinaire, le garant était appelé au nouveau bail), le 'bail en cours' n'existe plus.
Mais que se passe-t-il à défaut de congé ? Ici, lorsque le bail a été réalisé par écrit, à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction. Il n'y a donc pas de nouveau contrat. Cela ne veut toutefois pas dire que la garantie est 'perpétuelle', puisqu'à ce stade, des relations contractuelles, et faute de congé délivré par le bailleur, l'autre partie (le preneur) peut le dénoncer à tout moment à la condition de respecter un préavis fixé généralement à 6 mois. Dans cette situation, et jusqu'à ce que le bail n'ait pas été dénoncé, les garants successifs sont tenus.

Quant à V. R., elle soulève une situation intermédiaire avec la question suivante.
Que se passe-t-il, nous demande-t-elle, lorsque le dernier preneur n'a pas payé les loyers, que le bail est résilié, et qu'il est dû une indemnité d'occupation ? Concernant l'indemnité d'occupation, la jurisprudence la plus récente (14 novembre 1996) considère qu'elle doit également être couverte par la garantie du ou des cédants dès lors qu'il existe une clause de solidarité.
L'ensemble de ces situations laisse clairement apparaître que lorsque l'on signe un bail en qualité de preneur (donc de locataire) ou que l'on acquiert un bail (en qualité de cessionnaire d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail), il faut être extrêmement attentif à la clause de solidarité.
Attention ! Ce qui vient d'être indiqué n'est pas valable dans le cas d'une fusion et de cessions, et dans le cadre des procédures collectives.
D. T.
(Source : Code des baux Dalloz) zzz62 GE0607

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