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LA DIFFICULTÉ : Le bail limite l'exploitation des lieux à une activité de "bar, vins, liqueurs, snack-bar". Cette définition interdit à l'exploitant d'en faire un restaurant traditionnel. Si une activité de restauration traditionnelle est constatée, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail sans délai ni indemnité. Les parties se penchent donc sur la liste des plats affichés à la carte.
Celle-ci propose 3 menus.
1. Un menu 'Entrée, plat, dessert' à 11 E avec au choix :
Entrées : crudités assorties, oeuf mayonnaise, terrine de campagne, salade de chèvre
Plats : Petit salé aux lentilles, bavette échalotes, côtes d'agneau, poularde au riz
Desserts : Tarte, mousse au chocolat, moelleux au chocolat
2. Un menu 'Formule rapide et touristique' à 12,50 E avec entrée, plat du jour ou boeuf grillé, ou dessert. Les plats du jour sont du pavé de rumsteck grillé-frites, côte d'agneau pomme sautées, steak au poivre frites, andouillette pommes sautées, confit de canard pommes sarladaises.
3. Une formule 'Quick-Snack' : Croque-monsieur, croque-madame, omelette nature, omelette pommes de terre, quiche lorraine, pizza, saucisses frites, salade verte et tomates.

Questions à Marc Gaillard, avocat au barreau de Paris et auteur du Sujet Interactif 'Le bail commercial en CHR' consultable sur www.larestauration.fr

• La cour d'appel a rendu une décision après avoir donné sa propre définition de la cuisine traditionnelle et du snack-bar, tout en jugeant que l'activité de petite brasserie entrait dans celle de snack-bar. Une autre cour d'appel aurait-elle pu avoir un avis différent ?
Oui, il n'existe pas de définition légale de l'activité de petite brasserie par rapport à celle de restauration traditionnelle, de sorte que ce sont les tribunaux et les cours d'appel qui ont établi, au fil des décisions, la distinction. La position de la cour d'appel de Paris, exprimée dans la décision ci-dessus, me paraît parfaitement claire et fondée, de sorte que je pense qu'elle sera, à l'avenir, très souvent retenue.

• La Cour de cassation pourrait-elle infirmer l'arrêt de la cour d'appel et condamner l'exploitant à la résolution du bail ?
Je ne le pense pas puisque la Cour de cassation ne statue pas sur les faits, mais simplement en droit. Or, en l'espèce, la décision a été rendue en fonction des faits et de leur appréciation, qui relève exclusivement du pouvoir souverain des juges de première instance et d'appel.

• Dans cette affaire, tout est parti d'une visite des lieux pour une estimation de la valeur locative. Quelles leçons peuvent en tirer les exploitants ?
Il appartient à l'exploitant de ne pas succomber aux attentes de ses clients sans avoir pris le soin de s'assurer que la modification de son activité est autorisée par le bail. Ainsi, par exemple, si le bail prévoit que les lieux doivent être utilisés pour une activité de restauration, alors la vente à emporter n'est pas possible sans obtenir préalablement l'accord du bailleur.

• Dans cette histoire, c'est l'exploitant qui a pris l'initiative de saisir le tribunal, alors qu'il aurait pu attendre que le propriétaire saisisse lui-même le tribunal pour faire jouer la clause résolutoire. Est-ce une pratique que vous conseillez ?
Lorsqu'un locataire reçoit une sommation ou un commandement visant la clause résolutoire, il doit s'interroger sur le bien-fondé de l'action entreprise par son bailleur, puisque s'il ne défère pas, dans le mois, à cette sommation ou à ce commandement, son bail risque d'être résilié. Les conséquences sont donc très lourdes et il importe alors que le locataire soit conseillé. Il est parfois opportun, comme cela a été fait dans l'affaire ci-contre, et je le conseille, de saisir le tribunal afin de faire annuler la sommation, et la priver ainsi de tout effet, et/ou voir juger qu'il n'existe pas d'infraction.

Notre conseil
Que vous soyez propriétaire de murs sur le point de conclure un bail commercial, créateur ou repreneur d'un fonds de commerce de CHR, ne négligez pas les conseils de spécialistes en baux commerciaux ou en transmission d'entreprise (avocat, expert en évaluation de fonds de commerce de CHR). Même si cela peut vous sembler coûteux et inutile au premier abord, il s'agit pourtant d'un investissement qui peut vous prémunir contre de bien mauvaises surprises. zzz22v FC0607