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Unbailleursouhaitantévincerun locatairepourraitêtre tentéde refuserun renouvellement
debail enéchanged’unecompensationfinancière.Maiscettesolutionn’estpas forcément
avantageusepour lesdeuxparties.
MARCGAILLARDETRÉGISMORIN
L’indemnitéd’éviction : unpari risqué
L
’indemnitéd’évictionestdueparun
bailleurrefusant lerenouvellement
dubail aupreneurd’un local alors
quecelui-ci remplit lesconditions
pourbénéficierdudit renouvellement.
Cette indemnitéest considérée
commeunprofitexceptionnel etest
donc taxéeàhauteurde33%.Elle
est très importantepour le locataire
puisqu’elleestdestinéeà l’indemniser
dupréjudiceque lui cause ledéfautde
renouvellementdesonbail.L’article
L. 145-14ducodedecommercedispose
que
“l’indemnitéd’évictioncomprend
notamment lavaleurmarchandedu
fondsdecommerce,déterminéesuivant
lesusagesde laprofession,augmentée
éventuellementdes fraisnormauxde
déménagement etdesréinstallations,
ainsiquedes fraisetdroitsdemutation
àpayerpourun fondsdemêmevaleur,
saufdans lecasoù lepropriétaire fait la
preuveque lepréjudiceestmoindre”.
Dans lecas,parexemple,d’uncafetier
installéàunemplacement commercial
depremierordredansunevillede
taillemoyenne (en facede lagareou
de lamairie), si lebailleur lui refuse
lerenouvellementdesonbail, ilne lui
seraalorssansdoutepaspossibledese
réinstalleràproximité,donc ilperdra
l’intégralitéde laclientèleattachéeàson
emplacementet son fondsdecommerce
disparaîtra.
L’indemnitéd’évictionseraalorscalculée
àpartirde lavaleurvénaledu fondsde
commerceà laquelles’ajouterontdes
indemnités liéesaudéménagement, au
rachatéventueld’unenouvelleaffairesi
laréinstallationestentreprise, au trouble
commercial, aux travauxetagencements
nonamortis, audouble loyer...de
sorteque lesconséquencesdurefusde
renouvellement seront réparées.
ESTIMATIONPARUNEXPERT
JUDICIAIRE
Saufaccorddespartiessur lemontant
de l’indemnitéd’éviction, celle-ci est
engénéralfixéedans lecadred’une
procédure judiciaire, aprèsestimation
parunexpert judiciairequi appliquedes
règlesdecalculparticulières (multiple
de larecette journalièrepour lescafés,
pourcentageduchiffred’affairespour
lesrestaurantset leshôtels...)d’où
l’importancepour l’exploitantdu fonds
- le locataireévincé -d’êtreassistéparun
conseil toutau longde laprocédureen
fixationde l’indemnité.
Une fois l’indemnitéd’évictionfixée
dans sonmontant, sauf si le locatairea
quitté les lieuxouavisé lebailleurqu’il
avait louéouachetéun local destiné
à sa réinstallation, lebailleurdispose
encore, enapplicationde l’article
L. 145-58ducodedecommerce, de la
faculté,
“jusqu’à l’expirationd’undélai
dequinze joursà compterde ladateà
laquelle ladécision estpassée en force
de chose jugée, de lapossibilitéde se
soustraireaupaiementde l’indemnité,
à chargepar luide supporter les
fraisde l’instance etde consentirau
renouvellementdubail.”
LEPRÉJUDICEFINANCIER
Le locataired’unbail commercialqui se
maintientdans les lieux le tempsde la
procédureenfixationde l’indemnité
d’évictionn’estdonc jamaiscertain,
jusqu’àundélaidequinze jours
postérieurau jugementdéfinitiffixant
cette indemnité,debénéficierdu
versementdecelle-ci, lebailleurpouvant
opterfinalementpour lerenouvellement
dubail, aprèsavoireuconnaissancedu
montantde l’indemnité.Le locatairea
donc intérêtàanalyser, avecsonconseil,
lasituation juridiqueetéconomiquede
son fondsdecommerceafind’apprécier
si sonmaintiendans les lieux, le
tempsde laprocédureenfixationde
l’indemnitéd’éviction, estopportun,
comme il convenaitpour luid’apprécier,
aucoursdubail expiré, lanécessitéde
demandersonrenouvellementoude
donnercongé.
Lorsque lepropriétairedu fonds
decommercereçoit l’indemnité
d’éviction, elleest considéréecomme
unprofitexceptionnel et seradonc
taxéeàhauteurde33%.Alorsquesi le
propriétaireavaitprocédéàunecession
viaunmontagede typeapport-cession, il
n’yauraiteupratiquementaucun impôt
àpayer.Lepréjudicefinancierdecette
mesurepeutdoncêtre important, tant
pour lebailleurquepour le locataire.
UNEQUESTION?BlogsdesExperts ‘Bail
commercial enCHR’
et
‘Évaluation, reprise,
venteetmontage financier (avec tableur
d’évaluationd’hôtels-bureau)’
sur
Retrouvez lesméthodesdecalculde
l’indemnitéd’éviction : tapez lecode
RTR632995dans labarrederecherchede
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