Et de six. Avec la réalisation de deux nouvelles transactions en décembre, l'hôtel de la gare du Nord, un 3 étoiles de 47 chambres, et le Bailli de Suffren, un 3 étoiles de 25 chambres, le broker Christie + Co aura réalisé six transactions depuis le mois de juin pour un montant de 96,5 M€. Indépendamment de la cession du Lancaster, qui constitue la plus forte transaction, soit 60 M€, les cinq autres établissements représentent des valeurs moyennes autour de 7,3 M€. La plupart des ventes réalisées sont des murs et fonds de commerce sauf l'hôtel de la gare du Nord qui est un fonds de commerce seul. Ces deux dernières cessions reflètent les conditions désormais habituelles rencontrées chez les vendeurs, puisqu'il s'agit pour l'un d'un départ à la retraite et pour l'autre d'un arbitrage lié à un nouveau développement (le Bailli de Suffren étant vendu selon nos sources par Algonquin qui vient de reprendre murs et fonds le Sofitel La Défense).
"Des valeurs records"
Les hôtels vendus depuis juillet sont le Lancaster, 5 étoiles de 60 chambres, l'ibis Styles Alésia, 3 étoiles de 46 chambres, l'hôtel Nouvel Orléans, 3 étoiles de 47 chambres, l'Aquarelle Paris, 2 étoiles de 32 chambres et les deux derniers, l'hôtel de la gare du Nord et Bailli de Suffren. Pour Philippe Souterbicq, directeur de Christie + Co, "le marché parisien est devenu très attractif pour une nouvelle catégorie d'indépendants, d'industriels ou de franchisés de la distribution, qui en réinvestissant le produit de leur cession d'entreprise dans un ou plusieurs hôtels pour d'évidentes raisons fiscales, continuent à développer leur patrimoine en toute sérénité". Une catégorie d'actifs d'autant plus intéressante que les prix des hôtels sont encore à la hausse : "Nous atteignons des valeurs records", déclare Stéphane Boukhetaïa, expert en transaction chez Christie + co. "Aujourd'hui les fonds de commerce se vendent entre 4,2 fois et 4,8 fois le chiffre d'affaires et les cessions murs et fonds se situent entre six et dix fois le chiffre d'affaires (environ 20 fois l'Ebitda)."
Une appréciation qui devra toujours être modulée en fonction du montant des travaux à prévoir dans l'établissement, ainsi que du potentiel espéré sur un actif. On pourrait donc croire que ces prix sont dissuasifs, mais il n'en est rien : "Malgré des valeurs fortes au départ, les investisseurs parient toujours sur de nouvelles créations de valeurs qui vont pouvoir s'asseoir sur une rentabilité importante lors de la revente", précise Philippe Souterbicq. Le marché parisien n'a donc pas à s'inquiéter si ce n'est sur un point, la raréfaction de l'offre, qui limitera toujours les transactions dans Paris intra-muros. Pour la province, hormis les destinations vedette, les prix sont loin d'atteindre ces sommets, à part la Côte d'Azur, les zones de montagne au-delà de 1 800 m, et quelques 'spots' "comme l'a été Saint-Malo (35) pour nous cette année", conclut le broker.
Publié par Évelyne de Bast
