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Le loyer
Le sous-locataire ne peut pas payer davantage de loyer que le locataire initial, sinon le bailleur peut demander un réajustement de loyers (Cour de Cassation, pourvoi n° 19-16.290, 9 juillet 2020). De même, le bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement des loyers par le locataire dans la limite de celui versé par celui-ci (article L145-31 du code de commerce).
Le juge a précisé que la faculté du bailleur de demander le réajustement du loyer, lorsque celui de la sous-location est supérieur au loyer principal, est totalement distincte de la demande de déplafonnement. En effet, cette action fait l’objet d’une procédure distincte. Elle ne peut donc pas être ajoutée comme élément à prendre en compte pour fixer le montant des loyers du bail renouvelé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2020 – n° 19-16.290).
Face à l’épidémie de Covid-19, de nombreux sous-locataires n’ont pas pu exploiter leur activité du fait des mesures de fermeture et restrictives imposées par le Gouvernement. De même que les locataires ont la possibilité de demander la baisse de leur loyer à leur bailleur, les sous-locataires peuvent faire des demandes de baisse du montant de leur sous-location à leur propre bailleur (le locataire principal).
Les arguments qu’ils peuvent invoquer sont les mêmes que ceux des locataires principaux à l’encontre de leur propre bailleur.
Durée de la sous-location et renouvellement
La durée de la sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal.
Le propriétaire doit être informé de la demande de renouvellement faite par le sous-locataire à son propre bailleur (c’est-à-dire le locataire principal). La sous-sous-location (ou la cession de la sous-location) à un tiers ne sont pas autorisées au sous-locataire.
Deux cas de figure
- L’existence d’une sous-location totale : le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail, même si le bail principal est résilié.
- Une sous-location partielle : un établissement sous-loue une partie de ses locaux avec accord du bailleur.
Dans les deux cas, le locataire devra autoriser ou non le renouvellement de la sous-location et s’assurer de la durée du bail principal, car il ne peut sous-louer pour une durée plus longue à celle prévue dans son propre bail. C’est au moment du renouvellement du bail commercial que le prix du loyer est également révisé.
Le locataire, comme le sous-locataire, doit être régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) et doit exploiter les locaux loués pendant les trois années précédant l’expiration du bail, pour avoir le droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction
S’il ne l’est pas, le bailleur pourra obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2018, n° 16/22278, Cour d'appel de Paris - Pôle 05 ch. 03 du 4 novembre 2020 / n° 18/27850).
Non-renouvellement et résiliation
La sous-location suit le sort du bail principal en cas de non-renouvellement ou de résiliation.
L’absence de renouvellement
Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement de celui de sous-location.
En cas de non-renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire, sauf motif légitime prévu par la loi au terme d’une procédure judiciaire (exemple : non-paiement des sous-loyers ou exercice d’une activité non autorisée par le bail).
Le sous-locataire peut demander directement au propriétaire le renouvellement si le locataire ne fait pas sa demande auprès du bailleur.
La résiliation du bail
Même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans (3 ans ou 6 ans), il prend fin en principe en même temps que le bail principal : si le bail principal est résilié soit amiablement, soit à la suite d’une décision judiciaire à l’encontre du locataire, le sous-locataire perd en principe ses droits.
L’épidémie de Covid-19 et les mesures restrictives adoptées par le Gouvernement ne sont pas, en principe, un cas permettant au sous-locataire d’invoquer la résiliation de la sous-location, car leurs bailleurs (les exploitants de commerce) n’ont pas manqué à leur obligation contractuelle et ont aussi subi ces fermetures.
Le sous-locataire doit soigneusement choisir son locataire. Si celui-ci commet des infractions au bail, il y aura un retentissement sur le contrat de sous-location.
Si le locataire voit son bail résilié, le sous-locataire peut se prévaloir d’un bail à son profit si le bailleur a manifesté son intention de le considérer comme un locataire, par exemple s’il lui a délivré des quittances de loyer après la procédure de résiliation du locataire. Il peut pour cela solliciter amiablement le bailleur ou intenter une procédure judiciaire.
Inversement, le locataire doit aussi contrôler régulièrement l’activité de son sous-locataire car s’il exerce une activité illégale, il s’expose à ces risques.
Par exemple, si le sous-locataire commet un manquement à son bail (violation des règles d’hygiène, exercice d’une activité non prévue au bail…), le locataire pourra perdre son bail. En effet, le bailleur pourra invoquer contre son locataire l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail (ou subir une augmentation de loyer si la situation le permet).
Les cocontractants doivent ainsi s’entourer d’avocats conseils spécialisés dès la rédaction des contrats de sous-location commerciale, afin de sécuriser les opérations et d’optimiser leurs investissements.
Publié par Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
