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Le montage de la reprise
Les reprises hôtelières se font principalement par le rachat des titres détenant les fonds de commerce et/ou les murs, plutôt que par rachat direct. Ce rachat de titres peut être réalisé :
- directement par un repreneur personne physique, plus rare en hôtellerie ;
- par le biais d’une autre société, qui peut le cas échéant être une société holding. On parle dans ce cas de leveraged buy out (LBO), ou achat à effet de levier. Dans ce cas, le repreneur apporte ses fonds à la société holding, qui souscrit elle-même aux emprunts, bancaires ou non, qui seront remboursables par la société achetée. Le remboursement se fait alors par ponction sur les flux de trésorerie de la société achetée.
Quel que soit le montage adopté, la question cruciale reste celle du financement.
Évaluer les besoins financiers
La difficulté lors de l’acquisition des titres d’un hôtel est d’identifier le besoin financier. En effet, la valeur des titres est déterminée en fonction d’une valeur de fonds de commerce acceptée pour l’acquisition et qui sera calculée au jour de la signature de la promesse sur la base du dernier bilan ou d’une situation de moins de trois mois. Mais il peut se passer plusieurs mois entre la promesse et la signature définitive, et la valeur des titres ne sera plus la même le jour de la cession définitive : elle pourra notamment être supérieure si l’exploitation a été rentable. Un complément sera alors demandé lors de l’ajustement de prix post-acquisition. Vous devez donc bien anticiper cette étape afin d’éviter les déconvenues
Par ailleurs, des travaux seront souvent à envisager après l’acquisition, et devront être pris en compte. Le budget devra être étudié avec précision (devis, conseils d’architectes spécialisés, échange avec d’autres hôteliers…) en anticipant un éventuel dépassement de budget et de temps, et en prévoyant dans le business plan la perte d’exploitation liée aux travaux.
Un apport minimum de 30 %, ou à défaut un patrimoine conséquent, sera requis pour votre projet de reprise, si vous avez une expérience préalable en hôtellerie. Le montant de cet apport pourra être modulé par la rentabilité de l’hôtel, son emplacement…
Tâchez d’éviter de mettre toutes vos économies dans votre apport, afin d’anticiper les imprévus. Assurez-vous également auprès de conseils que l’hôtel n’est pas surévalué, ce qui pourrait vous mettre dans une situation de surendettement inconfortable. Si vous ne disposez pas des fonds suffisants, la possibilité d’une location-gérance peut être une étape préalable à l’acquisition.
Quelques modes de financement à envisager
Cette liste non exhaustive présente des modes de financement auxquels vous pourrez recourir. Les possibilités sont nombreuses, et il conviendra de vous faire conseiller afin de déterminer celle qui correspond le mieux à vos besoins.
Prêt bancaire
Les banques proposent des prêts à moyen ou long terme pour l’acquisition de titres, souvent de 7 à 10 ans. Adressez-vous aux cellules professionnelles des banques, qui ont souvent des pôles spécialisés en hôtellerie.
En partenariat avec votre banque, Bpifrance propose des prêts sous certaines conditions, sans garantie ni caution personnelle, de 40 000 à 400 000 €, d’une durée de 7 ans maximum avec un allègement du remboursement les deux premières années.
Un emprunt nécessite une garantie. Il en existe deux types :
- les garanties réelles qui portent sur des biens, comme des nantissements de titres par exemple ;
- les garanties personnelles ou cautions assorties d’assurance décès, invalidité, incapacité…
Soyez vigilant lors d’un engagement de caution personnelle et informez-vous des risques inhérents, l’idée étant de privilégier le recours aux organismes de caution mutuelle (Socama, Saccef…).
Vous pouvez faire appel à des organismes comme Bpifrance ou France-active afin d’obtenir des garanties d’emprunt se substituant à la garantie personnelle du dirigeant.
Investisseurs
Lors d’un tour de table avec des investisseurs, votre projet devra être convainquant en termes de rentabilité mais aussi de concept, ceux-ci s’attendant à sortir avec une plus-value conséquente (50 % à 100 %) au bout de 5 à 7 ans. Vous devrez pour cela établir un pacte d’actionnaires afin de définir notamment les modalités de sortie.
Pour la recherche d’investisseurs, vous pouvez faire appel, par exemple :
- à un fonds d’investissement. Il s’agit d’entreprises publiques ou privées qui investissent dans des projets correspondant à leur spécialité. Les fonds d’investissement peuvent faire partie de banques, d’organismes de financement ou appartenir à des personnes individuelles.
- Au crowdfunding, ou financement participatif, sur des plateformes en ligne. Le principe est de soumettre un projet en encourageant des particuliers à investir une somme d’argent, souvent assez faible, en échange de contreparties que vous avez toute latitude de définir. Le crowdfunding est particulièrement efficace lorsqu’il s’agit de promouvoir des concepts novateurs ou à forte portée sociale ou culturelle par exemple.
- Aux Business angels : ce sont des personnes physiques qui investissent à titre individuel au capital d’une entreprise. Pour trouver la liste des business angels, rendez-vous sur le site de la fédération franceangels.org.
Le crédit-vendeur
Pour finaliser le financement, vous pouvez aussi faire appel à un crédit vendeur, c’est-à-dire au paiement étalé du prix de cession. Mais cela ne peut être fait qu’avec l’accord du vendeur et négocié préalablement.
Les aides publiques
Il existe plusieurs milliers d’aides publiques qui diffèrent en fonction de divers critères (zone géographique, secteur d’activité…). Consultez des sites dédiés comme : https://les-aides.fr ; https://bpifrance-creation.fr ; www.aides-entreprises.fr (plus de 2 000 aides)…
Autres fiches pratiques
• Achat d’hôtel : le financement par effet de levier
Publié par Adeline DESTHUILLIERS
