- mieux connaître l'affaire que vous allez acheter ;
- vérifier qu'elle correspond à ce que vous recherchez, c'est-à-dire à vos exigences personnelles, économiques et financières ;
- vérifier que le vendeur est honnête et que le produit acheté correspond réellement à la présentation qu'il en fait.
Ces documents vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, aspect immobilier en cas d'achat des murs.
Ces différents aspects
influent tous sur la fixation du prix de vente. Pour faire une estimation, consulter
l'outil d'estimation NeghoScore : - pour un restaurant, - pour un hôtel-restaurant, - pour un hôtel bureau. |
Cependant, il n'est pas utile de demander tous les documents dès le départ. Vous risquez d'effrayer le vendeur qui pourrait se braquer. Il vaut mieux réclamer les documents utiles au fur et à mesure de l'avancement de la construction de votre projet et des négociations avec le vendeur.
► Première visite
Documents à demander
Aspect économique
- Bilans et comptes de résultats détaillés sur trois ans. Utiles pour : réaliser un prévisionnel.
- Liasse fiscale complète. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
Activité-exploitation
- Répartition mensuelle du chiffre d'affaires (CA). Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Composition du CA hébergement, restauration, soirées étapes, petits déjeuners, bar, divers. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la promesse. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Taux d'occupation mensuel. Utile pour : réaliser un prévisionnel et comparer avec la zone.
- Copie des plans de sécurité incendie du rez-de-chaussée et des étages. Utile pour : pallier l'absence de plan d'architecte.
Administratif
- Copie du procès-verbal de la commission de sécurité plus l'avis de poursuite de l'exploitation.
- Copie du document AD'AP déposé à la préfecture si l'établissement n'est pas aux normes d'accessibilité.
- Copie du document de la préfecture ou la mairie attestant de la conformité de l'établissement. Utile pour : être précisément informé des contraintes administratives et financières qui pèsent sur l'exploitation et des travaux éventuels qui seront à réaliser.
Juridique
- Copie du bail. Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Règlement de copropriété (s'il y a lieu). Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Copie Kbis du vendeur. Utile pour : connaître les mentions légales.
Ressources humaines
- Déclaration annuelle des salaires. Utile pour : réaliser un prévisionnel et vérifier l'effectif réel du personnel.
Dans le cas d'un achat
des murs - Copie de la matrice cadastrale. Utile pour : connaître les limites exactes du terrain, la surface et la zone répertoriée du plan local d'urbanisme (PLU). - Copie du plan local d'urbanisme. Utile pour : connaître la zone et les possibilités d'agrandissement. |
► Offre d'achat
Documents à demander
Aspect économique
- Inventaire détaillé du matériel et du mobilier. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie du livre d'inventaire. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie des contrats de leasing. Utiles pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
► Signature de l'acte sous-seing privé
Documents à demander
Ressources humaines
- Contrats de travail du personnel. Utiles pour : vérification avec déclaration, bilan + prévisionnel.
Juridique
- Preuve de la capacité du vendeur à vendre (titre de propriété, délibération d'une AG). Utile pour : éviter les problèmes de dernière minute dans le cas d'indivision ou de multi-propriétaires.
Activité-exploitation
- Contrats des différents fournisseurs. Utiles pour : être précisément informé des engagements financiers qui pèsent sur l'exploitation.
Administratif
- Copie de la délibération de classement de l'établissement. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
- Copie de la licence IV. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
► Signature de l'acte définitif
Documents à demander
Ressources humaines
- Attestations des membres personnel sur leur situation (congés payés, RTT, paiement heure supplémentaires). Utiles pour : éviter un conflit sur l'antériorité après le départ du propriétaire.
![Photo](/UploadFiles/Photo/a1b2c3d4/a1b2c3d4-jean-castell.jpg?v=636682214048375204)
Publié par Jean CASTELL