1. Acheter un hôtel c'est d'abord un choix de vie
L'aventure de la reprise d'une affaire est prenante et incertaine. C'est pourquoi il est important d'avoir à l'esprit qu'il s'agit de l'achat d'un outil de travail mais aussi d'un logement et donc la vie qui va avec.
2. Définir précisément ce que l'on veut acheter en fonction de ce que l'on peut acheter
Avant d'acheter, il faut "humer" le marché pour connaître les prix, l'état des affaires et les chiffres qui se réalisent. L'appréciation d'un ou plusieurs agents immobiliers sur le marché locale est fortement recommandée. L'objectif doit être de ne pas perdre de temps, donc rien ne sert de visiter trop d'affaire. D'autant que cela rendra le choix encore plus difficile.
3. Il faut d'abord visiter les affaires avant de les étudier
Le "coup de coeur" existe. Une affaire peut surprendre, peut séduire. Ce n'est pas un produit financier qui fait l'objet de l'achat mais bien un outil de travail et un domicile. Ensuite viendront les questions des chiffres (chiffre d'affaire, excédent brut d'exploitation, résultat, taux d'occupation…).
4. On valorise une affaire sur ses résultats antérieurs et son état au moment de l'achat mais on l'achète pour son potentiel
Lorsque l'on étudie une affaire, il faut tenter de cerner au plus près les raisons et les motifs qui expliquent les résultats. Cela aidera l'acquéreur pour évaluer son potentiel au moment où il reprendra les commandes de cette acquisition. Car si les résultats ont leur rôle à jouer, la personnalité et la capacité de l'acquéreur est tout aussi importante. Un nouvel acquéreur peut faire mieux que le prédécesseur.
"Potentiel" : mot magique qui donnera le ressort nécessaire pour affronter l'avenir et convaincre le banquier. Mais il s'agit d'un mot que seul l'acquéreur pourra déterminer.
5. Savoir faire un choix et prendre une décision
"Étudiez, Demandez conseil et décidez". Une fois toutes les informations en main, vous pouvez procéder à l'étude du ou des choix que vous avez retenus.
Il faut analyser successivement :
- Le bilan et les comptes de résultat ;
- Le management ;
- L'état et la qualité de l'outil de travail ;
- La politique marketing et commerciale ;
- Le bail et ses conséquences.
Pour cela, prendre une feuille et tracer deux colonnes avec d'un côté les points positifs et de l'autre les points négatifs. Leur donner une valeur : + ou ++ quand c'est positif ou très positif et – ou – quand c'est négatif ou très négatif. Comme à l'école prenez une feuille de papier tracez deux colonnes : points positifs, points négatifs et = quand ils sont neutres. Après avoir effectué tout cela, il ne faut pas oublier que la personne qui décide c'est celui qui achète et c'est donc cette même personne qui prend un risque. Il faut donc répondre à la question : quel est le risque réel ? Est-il bien évalué ? Quels sont les avantages que j'y trouve ? Pour ma famille ?
6. La décision prise, les opérations doivent être menées tambours battant
Battre le fer tant qu'il est chaud est décisif. Il faut chasser les hésitations car le temps de l'action est arrivé.
Publié par Jean Castell, Auteur du Blog des Experts
mercredi 29 janvier 2014