Le commentaire des experts hôtellerie du réseau Michel Simond
“Sur l’année 2018, au niveau national, nous constatons une baisse des transactions de fonds de commerce d’hôtels d’environ 9 % (- 9,1 %) par rapport à 2017 (source Bodacc).
Pour les cessions des fonds de commerces d'hôtels-restaurants, le rapport moyen se situe entre 50 et 100 % du chiffre d'affaires.
Cette baisse s’explique principalement par :
- des prix de cessions affichés élevés par rapport au marché ;
- une baisse des apports de la part des acquéreurs pour financer les opérations de reprise de fonds de commerce ;
- la conjoncture et la frilosité des banques à financer les projets, surtout sur des reprises par des primo-accédants et/ou personnes qui sont en reconversion ;
- une baisse importante de la demande sur les hôtels de petite capacité d’accueil ( inférieure à 35/40 N°), mais une demande qui reste stable sur les hôtels de grande capacité d’accueil ;
- un établissement trop vétuste ou 'non conforme' en regard des nouvelles réglementations…
Il est à noter que les transactions cohérentes par rapport au marché, au profil des repreneurs et présentées sur des bases acceptables en termes de financement, ne rencontrent pas plus de difficultés pour trouver un financement auprès des organismes bancaires.”
Des moyennes nationales à adapter
“Les indicateurs des prix de cessions indiqués dans le tableau sont des moyennes nationales qu’il convient d’adapter en fonction du secteur géographique, de l’emplacement, de la classification, des qualités intrinsèques de l’établissement, du marché local, de l’aspect juridique, de l’analyse comptable et l’exploitation... En effet, un hôtel à Paris ne s’évalue pas sur les mêmes bases qu’un hôtel en province.
Pour être plus précis, il convient d'apprécier le marché par secteur géographique, car cela peut exceptionnellement avoisiner les moyennes de 200-300 % pour un hôtel-bureau et 100-150 % pour un hôtel-restaurant. Cependant, les banques sont frileuses si les dossiers de reprise présentent des risques majeurs clairement identifiés, tels que :
- une surévaluation du prix de cession ;
- une reprise mal appréhendée ;
- un marché local peu favorable ;
- une capacité d'autofinancement trop tendue ;
- un établissement trop vétuste ou non conforme aux nouvelles réglementations ;
- un manque d'expérience dans le domaine d'activité.
Aujourd’hui, pour des raisons d’ordre économique, de gestion, de marketing, etc., les hôtels avec une grande capacité d’accueil peuvent répondre plus facilement à toutes les demandes. Ils peuvent s’adapter aux différents marchés et ainsi être plus compétitifs qu’un établissement de moins de 25 chambres.”
Évolution exponentielle des groupes hôteliers
“Les groupes hôteliers continuent leur évolution exponentielle, ce qui explique la forte demande des acquéreurs pour des hôtels avec des capacités importantes (supérieure à 30 ou 35 chambres). Il peut s’agir de petits groupes (2 à 10 hôtels en propriété), de structures moyennes (10 à 15), ainsi que les grands groupes et chaînes hôtelières. Ces groupes ont des capacités financières que n’ont pas forcément des indépendants et qui leur permettent de se positionner plus facilement et plus rapidement. Si l’hôtellerie indépendante représente encore une part de marché importante dans l’hôtellerie française, elle s’effrite d’année en année.
Cependant, il convient de ne pas généraliser car des hôtels indépendants de petite capacité, bien situés, avec un taux d’occupation élevé, sur un marché atypique ou de niche - c’est-à-dire où les groupes ne sont pas présents ou ne peuvent pas se positionner -, s’en sortent très bien. Ce sont aussi des affaires très intéressantes à étudier et à reprendre, car très rentables.
En parallèle, les ventes de fonds de commerce d’hôtellerie dans le réseau Michel Simond sont en hausse de 1% en 2018 par rapport à 2017, avec une part de marché significative de plus de 11 % (+ 11,18 %) sur les activités d’hôtel-bureau et d’hôtel-restaurant. (source Bodacc et Michel Simond).
Pour mettre toutes les chances de votre côté, pour la cession ou l’acquisition d’un hôtel faites-vous accompagner par les cabinets Michel Simond qui pourront vous aider dans la transaction et vous éclaircir précisément sur le marché local.”
