Reprendre un hôtel : le début des recherches

• Pourquoi acheter un hôtel ?

- pour se reconvertir ;

- pour s'agrandir ;

- pour investir tout ou partie de son capital ;

- pour réaliser des plus-values rapides.

Cette question paraît peut-être anodine. Elle est pourtant essentielle car les affaires que les agents immobiliers proposent à la vente dépendent du profil du futur acquéreur. Ils ne proposeront pas le même hôtel à un professionnel du secteur en fin de carrière qui souhaite continuer à travailler 'sans trop de soucis et avec beaucoup de vacances', qu'à un jeune entrepreneur sorti d'une école supérieure de commerce. Au premier, ils présenteront des produits qui 'ronronnent' gentiment, sans grand potentiel de développement. Au second, ils proposeront des affaires qui présentent un fort potentiel de plus-value.

• Quelles sont les compétences du futur acquéreur ?

- Hôtelières ;

- commerciales ;

- financières ;

- de communication ;

- de ressources humaines.

• Quelle est la capacité d'investissement ?

- Immédiate ;

- à très court terme.

- Quelles garanties complémentaires le nouvel acquéreur est-il capable d'apporter dans le cas d'un financement bancaire ?

• Comment rechercher ?

- Annonces de presse spécialisée ;

- agences immobilières spécialisées ;

- relations personnelles travaillant directement ou indirectement dans le secteur hôtelier.

• Par qui se faire accompagner ?

Même s'il est juridiquement possible d'acheter directement à un particulier, il est vivement conseillé de passer par un agent immobilier spécialisé. En effet, quel que soit le choix, il convient d'analyser le fonds de commerce et l'entreprise qui l'exploite sous ses aspects commerciaux, comptables, financiers, juridiques, sociaux, sans oublier la conformité aux normes d'hygiène et de sécurité.

Aussi, il est recommandé aux futurs acheteurs de se faire accompagner le plus tôt possible par trois intermédiaires. Par exemple, un agent immobilier spécialisé dans la vente de fonds de commerce d'hôtels et/ou de restaurants, un expert-comptable  et un conseiller juridique ou fiscal (avocat et/ou notaire spécialisé dans la transmission de patrimoine professionnel, en s'assurant de ses compétences techniques en la matière).

• Comment sélectionner des affaires à visiter ?

Le choix se fait en fonction du profil de l'acquéreur et de son projet, avec un agent immobilier spécialisé. Il convient alors :

- de présenter son projet de manière précise sans être trop restrictif dans le type d'affaire à visiter. 

- d'élargir le champ d'investigations si la demande est trop pointue ou que les propositions sont insuffisantes.

- de s'ôter immédiatement de l'esprit que l'affaire du siècle existe. Il n'y a pas d'affaire parfaite, comme un hôtel de 50 chambres proche de l'Opéra ou des Champs-Élysées vendus murs et fonds par des propriétaires prenant leur retraite, le tout à un prix raisonnable. Et si une telle affaire existait, il est fort probable que son prix de vente dépasserait les capacités financières du plus grand nombre.


• Prendre le temps de la réflexion

Il n'est pas nécessaire de visiter des centaines d'affaires, la première peut être la meilleure.

Lorsque l'on est motivé dès le départ, rien ne sert de faire perdre du temps aux intermédiaires en leur demandant de trouver une affaire qui n'existe pas. A contrario, lorsque l'on est déterminé, il faut insister pour avoir accès à tous les documents et à visiter d'autres affaires similaires. Il ne faut pas hésitez à beaucoup relancer l'intermédiaire ; il ne s'en plaindra pas et c'est un moyen de lui prouver votre motivation.