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	du 12 octobre 2006	GÉRER SON ENTREPRISE

POUR ESTIMER LA VALEUR D'UNE AFFAIRE

BIEN COMPRENDRE LA MISSION D'UN EXPERT EN ÉVALUATION

Quelle serait la valeur de votre fonds si vous deviez le vendre ou l'estimer pour des raisons fiscales, patrimoniales ou successorales ? Impossible de le savoir sans recourir à un expert en évaluation. Mais que signifie réellement ce terme ? Pour le savoir, L'Hôtellerie Restauration a rencontré Yvette Hue, présidente de la Chambre des experts immobiliers de France - Fnaim - et experte en évaluation de fonds d'hôtels.
Propos recueillis par T. Beausseron

L'Hôtellerie Restauration : Qu'est-ce qu'un expert en évaluation de fonds de commerce et quel est son rôle ?
Yvette Hue : L'expert est une personne dont la profession est d'estimer la valeur d'un fonds de commerce. Pour ce faire, il doit réunir et auditer tous les éléments et documents relatifs à l'exploitation du fonds : bail, bilan, documents administratifs, procès-verbaux de sécurité et d'hygiène, etc. Son rôle est d'analyser ces documents et de tenir compte des différents paramètres de l'exploitation pour parvenir à fixer la valeur du fonds de commerce. Il l'évalue avec sérieux, sans passion, au plus juste, en prenant également appui sur les références du marché.

Qui peut faire appel à un expert et dans quels cas intervient-il ?
L'expert est missionné soit par le propriétaire d'un fonds de commerce, soit par un possible acquéreur ou par tout prescripteur, tel le banquier intervenant aux côtés du commerçant. L'expert intervient principalement dans la préparation d'une transmission à titre onéreux ou gratuit (vente ou donation), dans le cadre d'une séparation de patrimoine, d'une succession, dans les rapports avec l'administration fiscale, pour le calcul de l'Impôt sur la fortune, pour la valorisation des murs ou encore pour le calcul de l'indemnité d'éviction et l'évaluation de la valeur locative…

Qui peut avoir le titre d'expert ?
En matière d'évaluation de fonds de commerce, le titre d'expert n'est pas protégé par la loi (seuls les géomètres experts, les experts agricoles et fonciers et les experts judiciaires lors d'une mission le sont). Ainsi, toute personne peut se prévaloir du titre d'expert en évaluation de fonds de commerce, au grand dam de la profession et pour le plus grand risque du commerçant. Pour parer à ce vide juridique, la Chambre des experts immobiliers de France, que j'ai l'honneur de présider, s'appuie sur des statuts et un règlement intérieur qui fixent l'éthique et la déontologie de ses experts adhérents. Ces derniers sont également assurés en responsabilité civile, ce qui permet à un commerçant ayant subi un préjudice à la suite de l'intervention d'un expert dans un dossier d'être plus facilement indemnisé.

Quelle est la différence entre un expert en évaluation et un expert judiciaire ?
Les deux ont pour mission d'évaluer la valeur d'un fonds de commerce. Mais l'expert judiciaire est celui qui est inscrit sur une liste agréée auprès d'un tribunal. Il est nommé par le tribunal pour évaluer une affaire dans le cadre d'un contentieux. Un expert judiciaire n'est judiciaire que pour le temps et l'objet de la mission confiée par le tribunal. En dehors de sa mission judiciaire, il redevient classiquement expert en évaluation. Il a la possibilité d'indiquer la référence du tribunal dans le ressort duquel il est inscrit.

Quelle est la différence entre un expert en évaluation et un agent immobilier spécialisé en vente de fonds de CHR ?
L'agent immobilier évalue le fonds de commerce dans le cadre d'une probable transaction. Il n'est pas tenu de justifier son prix dans un rapport détaillé. Il est à la fois juge et partie puisque, après son évaluation, il espère intervenir dans le cadre de la transaction.
L'expert en évaluation a pour seule mission la rédaction d'un rapport d'expertise complet et détaillé conduisant à l'évaluation de l'affaire indépendamment de toute transaction. Pour éviter les conflits d'intérêts, les experts de la Chambre des experts immobiliers de France s'engagent à ne pas intervenir dans une transaction qui pourrait suivre une évaluation à laquelle ils ont participé.

Est-ce que cela signifie qu'un expert en évaluation, membre de la Chambre nationale des experts immobiliers de France, ne participe jamais à une transaction hôtelière ?
Bien sûr que non, mais comme il ne doit pas y avoir de relation entre les deux missions (sinon il y aurait conflit d'intérêts, préjudiciable à l'intégrité requise et contraire à notre éthique et à notre déontologie), lorsqu'il est mandaté pour une transaction, il doit avoir renoncé préalablement à toute mission d'expertise dans le cadre de cette transaction.

À quoi reconnaît-on un expert en évaluation sérieux ?
Un expert sérieux ne doit pas donner une valeur à la légère. Il doit appuyer ses dires sur des études complètes et des audits permettant de prendre en compte tous les éléments constitutifs d'un fonds de commerce. Il doit rechercher toutes les références qui lui permettront d'évaluer au plus juste, et ne pas hésiter à se faire accompagner d'un spécialiste pour le cas où un point dépasserait sa compétence.

Comment se fait-il rémunérer ? Ses tarifs sont-ils réglementés ?
L'expert se fait rémunérer de sa mission et de ses diligences au travers d'un contrat signé entre son client et lui-même. Ce contrat, appelé contrat d'expertise, fixe l'objet et la cause de la mission, les diligences à accomplir, le délai de remise du rapport et les honoraires. Ceux-ci sont libres, donc à fixer ponctuellement à chaque mission.

Qui peut avoir le titre d'expert en évaluation de fonds de commerce membre de la Chambre nationale des experts immobiliers de France - Fnaim, et parmi eux, y a-t-il des spécialistes de fonds de CHR ?
Pour pouvoir pratiquer l'expertise en fonds de commerce en qualité de membre de la Chambre des experts immobiliers de France - Fnaim, le candidat expert doit avoir déposé au moins 2 rapports d'expertise entre les mains de nos syndics. Ces derniers étudient la qualité de ces rapports et vérifient les références professionnelles de l'expert, son âge, sa formation, ses aptitudes. S'il est admis, il devient stagiaire de la Chambre et bénéficie d'un tutorat géré par un 'maître de stage' pendant 2 ans maximum. À ce terme, à la demande de son maître de stage, l'expert est titularisé ou radié (cette dernière hypothèse étant heureusement très rare). Seule une minorité est spécialisée en évaluation de fonds de commerce de CHR. Pour savoir s'ils agissent dans une région en particulier, le mieux est de contacter le siège social de la chambre. zzz61 FC0607

Chambre des experts immobiliers de France
129 rue du Faubourg Saint-Honoré
75008 Paris
Tél. : 01 53 76 03 52
chambrenationale@expertfnaim.org
www.experts-fnaim.org

Complément d'article 2998p39

Qu’est-ce que la Fnaim et quel est le lien entre la chambre des experts et la Fnaim ?
La Fnaim est la Fédération nationale de l’immobilier. Cette Fédération est un syndicat professionnel qui regroupe, au travers de chambres départementales, plus de 10 000 adhérents repartis sur l’Hexagone et les Dom-Tom. Ces 10 000 adhérents exercent la profession d’agent immobilier. Elle est réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Ils doivent présenter une garantie financière au moins égale au minimum prévu dans les décrets d’application de ladite loi et imposée par la Fnaim et sa caisse de garantie.
La Chambre des experts immobiliers de France est au sein de la Fnaim la seule chambre nationale. Elle regroupe près de 650 professionnels qui souhaitent pratiquer l’expertise. Elle est autonome financièrement et intellectuellement. Elle est également autonome dans sa gestion.

Combien d’experts en évaluation de fonds de commerce de cafés-hôtels-restaurants comprend la Chambre des experts immobiliers de France ?
Il est clair que sur ses 650 membres, ceux qui sont spécialisés en évaluation de fonds de commerce de CHR sont une minorité car la plupart sont spécialisés en ‘immobilier résidentiel et habitation’, ou encore en évaluation de fonds de commerce, mais pas forcément dans le secteur des cafés, hôtels et restaurants. Le mieux, pour ceux qui souhaitent savoir s’il existe dans leur région un membre de la Chambre des experts immobiliers de France spécialisé en évaluation de fonds de commerce de CHR, est de contacter directement le siège de cet organisme aux coordonnées suivantes :

Chambre des experts immobiliers de France
129 rue du Faubourg Saint-Honoré
75008 Paris
Tél. : 01 53 76 03 52
chambrenationale@expertfnaim.org
www.experts-fnaim.org
Un annuaire national ou une liste locale sera adressé aux lecteurs de L’Hôtellerie Restauration qui le demandent.

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L'Hôtellerie Restauration n° 2998 Hebdo 12 octobre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE