du 7 décembre 2006 |
CONJONCTURE |
À HYÈRES (83)
"Les propriétaires vendent trop cher"
Dans le Var, la petite équipe de Century 21 Littoral Commerce se heurte aux refus de financements parce que les propriétaires vendent trop cher. Entretien avec Marc Barral, son directeur.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron
L'Hôtellerie
Restauration : Quel est votre
coeur de cible ?
Installé à Hyères depuis
septembre 2001, notre agence se compose de 3 collaborateurs intervenant dans l'ensemble
du département du Var avec quelques interventions en PACA et les Alpes-Maritimes.
L'un d'eux, ancien professionnel du secteur, est spécialisé en vente d'hôtels
et d'hôtels-restaurants, tandis que les autres balayent l'ensemble des commerces.
90 % de notre activité sont liés aux cafés, hôtels, restaurants,
soit une dizaine de ventes par an, compte tenu de la petite taille de notre équipe.
Quelles sont les zones géographiques les
plus recherchées ?
Le Golfe de Saint-Tropez et le triangle Cavalaire-Cogolin-Sainte-Maxime
où les hôtels se négocient au-dessus de leur vraie valeur. À
Toulon, la création d'une zone franche destinée à relancer le commerce
de proximité laisse présager une tendance à l'amélioration
du parc hôtelier avec confort adapté aux attentes de la clientèle
d'affaires et de loisirs, et donc, le développement des transactions.
Quel est votre avis sur l'état général du marché
dans votre région ?
La demande est forte dans les secteurs de la restauration
rapide et à emporter ainsi que pour les hôtels-bureaux. Il s'agit en
effet de 2 secteurs qui ne demandent pas de formations très pointues, et qui
attirent des non-professionnels en reconversion. Ces derniers recherchent "un
hôtel sans restauration de 15 à 30 chambres, classé en 3 étoiles,
avec une amplitude d'ouverture de 10 mois par an, dont le prix se situe entre 1,5
et 2 ME, proche du littoral et lieux à forte urbanisation". Or
ce produit n'existe pas. Quand les acquéreurs sont d'anciens hôteliers-restaurateurs,
ils s'orientent également souvent vers les hôtels-bureaux pour se 'débarrasser'
de la restauration. Le secteur de la restauration traditionnelle est en effet moins
porteur, les conditions d'exploitation étant de plus en plus difficiles. Notre
difficulté aujourd'hui est de trouver des acheteurs avec un minimum d'expérience
dans le secteur.
Quelles sont les incidences sur les prix de vente ?
La densité touristique du département
du Var étant en progression d'année en année, les produits hôteliers
se raréfient, et les prix de cession sont à la hausse. Un hôtel-bureau
se vend en moyenne entre 2 et 3 fois le CA HT, avec des murs dont la valeur oscille
entre 2 000 et 2 500 E le mètre carré. Pour le reste des affaires, nous
n'en vendons pas assez pour établir une moyenne représentative du prix
du marché, mais nous pouvons affirmer que de manière générale,
les restaurateurs ont tendance à fixer leur prix de vente trop haut, et espèrent
l'acheteur prêt à surpayer ! Résultat : ils ne parviennent pas
à vendre, car les banquiers ne financent pas les projets de reprise lorsque
le financement est décalé par rapport à la rentabilité de
l'entreprise. En outre, plus le délai de vente est long, plus l'exploitant
a tendance à baisser un peu les bras dans la gestion quotidienne de son affaire.
Inévitablement, les résultats de l'entreprise ont tendance à diminuer,
ce qui limite d'autant plus le prix de vente.
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Extraits des meilleures ventes réalisées par l'agence Century 21 Littoral Commerce en 2005-2006
Activité |
Enseigne |
CA HT |
Prix de cession |
Rapport prix/CA HT en % |
Restaurant |
La Réale |
73 043 E |
66 000 E |
90,30 |
Restaurant |
L’Équinox |
60 000 E |
100 000 E |
166 |
Restaurant |
Le San Rémo |
112 860 E |
71 000 E |
62,90 |
Restaurant |
La Playa |
- |
300 000 E |
- |
Restaurant |
La Baie d’Along |
84 474 E |
80 000 E |
94,70 |
Restaurant |
Le Resto des Artistes |
76 000 E |
89 000 E |
117 |
Restaurant |
Fleur de Sel |
64 626 E |
116 000 E |
179 |
Bar-restaurant |
Le Country Bar |
89 339 E |
83 000 E |
92,90 |
Bar-snack |
Le Florida |
164 638 E |
100 000 E |
60,70 |
Snack |
Le Paolo |
79 223 E |
80 000 E |
100 |
Snack |
L’Emporté |
89 649 E |
100 000 E |
111 |
Pizza à emporter |
Pizza Pronto |
78 894 E |
75 000 E |
95 |
Pizza à emporter |
Pizza Vénitienne |
240 297 E |
150 000 E |
62,40 |
Bar-glacier |
La Terrasse |
75 312 E |
145 000 E |
192 |
Hôtel-restaurant |
Le Cap Nègre* |
221 936 E |
487 836 E |
219 |
Hôtel-restaurant |
Au Relais Provençal |
309 509 E |
280 000 E |
90,40 |
Hôtel |
Le Tournesol |
116 166 E |
68 000 E |
58,50 |
Hôtel |
Les Capucines**(Gassin-Saint-Tropez) |
200 000 E |
200 000 E |
100 |
* Murs vendus 914 694 E. ** Affaire ouverte de juin à septembre et vendue murs et fonds pour un montant total de 2 720 000 E |
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L'Hôtellerie Restauration n° 3006 Hebdo 7 décembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE