du 24 mai 2007 |
GÉRER SON ENTREPRISE |
AVANT DE VENDRE OU D'ACHETER UN FONDS
L'assistance d'un avocat peut être précieuse
Ce n'est pas parce que la loi ne vous oblige pas à passer par un notaire pour vendre votre fonds de commerce que l'opération n'est pas complexe, voire risquée pour votre patrimoine si vous n'êtes pas bien conseillé ou assisté. Maître Véronique Besson Van Veeren, avocate spécialisée dans les transactions de fonds de commerce de CHR, explique à quoi il faut être particulièrement attentif.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron zzz61 FC0607
L'Hôtellerie
Restauration : Quel est le
rôle d'un avocat spécialisé en transactions de fonds de commerce
?
Maître Véronique
Besson Van Veeren : Il s'agit
principalement de rédiger la promesse de vente et l'acte définitif de
vente. Dans certains cas, l'avocat spécialisé représente l'acheteur
; dans d'autres, il agit pour le vendeur.
Comment assiste-t-il l'acheteur ?
Quand il représente l'acheteur, le rôle
de l'avocat consiste, dans un premier temps, à obtenir auprès du vendeur
l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction des actes et
à les analyser.
Puis, nous négocions avec le vendeur
et son avocat, l'insertion, dans l'acte de vente, de conditions suspensives, qui
vont conditionner la vente effective du fonds à la réalisation de certains
événements. La condition suspensive la plus connue est celle qui prévoit
que la vente ne deviendra définitive que si l'acquéreur obtient son crédit
bancaire. Mais il y a d'autres clauses, comme, par exemple, celle qui conditionne
la vente à l'obtention d'un certificat d'urbanisme attestant que l'immeuble
n'est grevé d'aucune servitude particulière, l'accord du bailleur sur
d'éventuels travaux, agrément de l'acquéreur par la Direction régionale
des douanes et des droits indirects de Paris en qualité de gérant du débit
de tabac attaché au fonds de commerce, ou par la Française des Jeux
en qualité de titulaire du Bureau de validation de Loto et loteries exploité
dans le fonds, etc.
Procédez-vous
à des vérifications sur l'état du fonds ?
Nous recherchons s'il y a des inscriptions de
privilèges ou nantissement concernant le fonds pour vérifier l'étendue
de l'endettement du vendeur. Le nantissement est l'acte par lequel le propriétaire
d'un fonds de commerce l'a donné en garantie pour le cas où il ne parviendrait
pas à payer une dette. Il faut bien analyser la nature et l'ampleur de ces
nantissements et privilèges, s'ils existent. Quand ceux-ci sont trop importants,
nous conseillons à l'acquéreur de ne pas poursuivre son projet d'acquisition.
Nous demandons aussi au vendeur de faire établir, préalablement à
la signature de l'acte de vente, un dossier technique amiante (DTA) conformément
aux articles R.1334625 et R.1334-26 du Code de la santé publique.
Le vendeur doit-il vous transmettre les contrats
attachés à l'exploitation du fonds tels que le contrat de bail, les
contrats de travail, les contrats brasseurs et autres contrats fournisseurs (maintenance,
télésurveillance, assurance…) ?
Oui, afin de pouvoir analyser leur contenu, puis
d'alerter l'acheteur de l'existence d'un élément dont il n'avait pas mesuré
les conséquences.
Quels documents méritent une attention particulière
?
Incontestablement, le contrat de bail et les contrats
de brasseurs, ainsi que les contrats de travail.
S'agissant du contrat de bail, plusieurs clauses doivent être particulièrement
bien analysées, telles que, par exemple :
La clause de destination des lieux, pour
vérifier que l'acheteur a bien le droit d'exercer l'activité correspondant
à son projet.
La clause de cession : parfois,
il est exigé que le bailleur soit informé de la cession. Il est alors
important de respecter cette clause.
La clause désignant la
personne sur laquelle pèse l'obligation de payer la taxe foncière.
La clause qui répartit
la charge des travaux de l'article 606 et 605 du Code civil.
La date de renouvellement et
la durée du bail restant à courir.
S'agissant des contrats brasseurs,
il
n'est pas rare d'appeler à
la table des négociations le brasseur lui-même pour fixer les conditions
d'une éventuelle reprise des contrats en cours afin de trouver un compromis
convenant à l'ensemble des parties.
Une fois la promesse de vente rédigée
selon l'usage par l'avocat du vendeur, que se passe-t-il ?
L'avocat du vendeur l'adresse à l'avocat
de l'acquéreur pour qu'il l'analyse, et fasse part de ses remarques. Lorsque
l'ensemble des parties est d'accord, la promesse de vente est signée. À
ce moment-là, il peut s'écouler entre 2 et 4 mois avant la signature
de l'acte définitif.
De quoi ce délai dépend-il
?
Du temps nécessaire à l'obtention
du crédit bancaire indispensable pour le paiement du prix, mais aussi parfois
de l'obtention de certains agréments administratifs tels que l'agrément
des douanes pour la reprise d'un tabac, de celui de la Français des Jeux
ou du PMU pour les fonds comprenant ce type d'activité. Parfois, il faut également
obtenir l'accord du bailleur.
Liste
des documents que l'avocat spécialisé va exiger du vendeur dans le cadre
d'une cession de fonds de commerce
Le titre de propriété qui prouve que le vendeur est bien le propriétaire
du fonds -en général, il s'agit de l'acte de cession par lequel le vendeur
a acheté son fonds plusieurs années auparavant. |
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L'Hôtellerie Restauration n° 3030 Hebdo 24 mai 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE