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	du 24 mai 2007	GÉRER SON ENTREPRISE

AVANT DE VENDRE OU D'ACHETER UN FONDS

L'assistance d'un avocat peut être précieuse

Ce n'est pas parce que la loi ne vous oblige pas à passer par un notaire pour vendre votre fonds de commerce que l'opération n'est pas complexe, voire risquée pour votre patrimoine si vous n'êtes pas bien conseillé ou assisté. Maître Véronique Besson Van Veeren, avocate spécialisée dans les transactions de fonds de commerce de CHR, explique à quoi il faut être particulièrement attentif.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron zzz61 FC0607

L'Hôtellerie Restauration : Quel est le rôle d'un avocat spécialisé en transactions de fonds de commerce ?
Maître Véronique Besson Van Veeren : Il s'agit principalement de rédiger la promesse de vente et l'acte définitif de vente. Dans certains cas, l'avocat spécialisé représente l'acheteur ; dans d'autres, il agit pour le vendeur.

Comment assiste-t-il l'acheteur ?
Quand il représente l'acheteur, le rôle de l'avocat consiste, dans un premier temps, à obtenir auprès du vendeur l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction des actes et à les analyser.
Puis, nous négocions avec le vendeur et son avocat, l'insertion, dans l'acte de vente, de conditions suspensives, qui vont conditionner la vente effective du fonds à la réalisation de certains événements. La condition suspensive la plus connue est celle qui prévoit que la vente ne deviendra définitive que si l'acquéreur obtient son crédit bancaire. Mais il y a d'autres clauses, comme, par exemple, celle qui conditionne la vente à l'obtention d'un certificat d'urbanisme attestant que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude particulière, l'accord du bailleur sur d'éventuels travaux, agrément de l'acquéreur par la Direction régionale des douanes et des droits indirects de Paris en qualité de gérant du débit de tabac attaché au fonds de commerce, ou par la Française des Jeux en qualité de titulaire du Bureau de validation de Loto et loteries exploité dans le fonds, etc.

Procédez-vous à des vérifications sur l'état du fonds ?
Nous recherchons s'il y a des inscriptions de privilèges ou nantissement concernant le fonds pour vérifier l'étendue de l'endettement du vendeur. Le nantissement est l'acte par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce l'a donné en garantie pour le cas où il ne parviendrait pas à payer une dette. Il faut bien analyser la nature et l'ampleur de ces nantissements et privilèges, s'ils existent. Quand ceux-ci sont trop importants, nous conseillons à l'acquéreur de ne pas poursuivre son projet d'acquisition. Nous demandons aussi au vendeur de faire établir, préalablement à la signature de l'acte de vente, un dossier technique amiante (DTA) conformément aux articles R.1334625 et R.1334-26 du Code de la santé publique.

Le vendeur doit-il vous transmettre les contrats attachés à l'exploitation du fonds tels que le contrat de bail, les contrats de travail, les contrats brasseurs et autres contrats fournisseurs (maintenance, télésurveillance, assurance…) ?
Oui, afin de pouvoir analyser leur contenu, puis d'alerter l'acheteur de l'existence d'un élément dont il n'avait pas mesuré les conséquences.

Quels documents méritent une attention particulière ?
Incontestablement, le contrat de bail et les contrats de brasseurs, ainsi que les contrats de travail. S'agissant du contrat de bail, plusieurs clauses doivent être particulièrement bien analysées, telles que, par exemple :
• La clause de destination des lieux, pour vérifier que l'acheteur a bien le droit d'exercer l'activité correspondant à son projet.
• La clause de cession : parfois, il est exigé que le bailleur soit informé de la cession. Il est alors important de respecter cette clause.
• La clause désignant la personne sur laquelle pèse l'obligation de payer la taxe foncière.
• La clause qui répartit la charge des travaux de l'article 606 et 605 du Code civil.
• La date de renouvellement et la durée du bail restant à courir.
S'agissant des contrats brasseurs, il n'est pas rare d'appeler à la table des négociations le brasseur lui-même pour fixer les conditions d'une éventuelle reprise des contrats en cours afin de trouver un compromis convenant à l'ensemble des parties.

Une fois la promesse de vente rédigée selon l'usage par l'avocat du vendeur, que se passe-t-il ?
L'avocat du vendeur l'adresse à l'avocat de l'acquéreur pour qu'il l'analyse, et fasse part de ses remarques. Lorsque l'ensemble des parties est d'accord, la promesse de vente est signée. À ce moment-là, il peut s'écouler entre 2 et 4 mois avant la signature de l'acte définitif.

De quoi ce délai dépend-il ?
Du temps nécessaire à l'obtention du crédit bancaire indispensable pour le paiement du prix, mais aussi parfois de l'obtention de certains agréments administratifs tels que l'agrément des douanes pour la reprise d'un tabac, de celui de la Français des Jeux ou du PMU pour les fonds comprenant ce type d'activité. Parfois, il faut également obtenir l'accord du bailleur.

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L'Hôtellerie Restauration n° 3030 Hebdo 24 mai 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE