La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d'un local à usage commercial, dans le secteur des CHR, est dorénavant encadrée. Ceci concerne les baux conclus après le 5 novembre 2014. Le renouvellement après cette date de tous les baux conclus avant est aussi concerné (loi Pinel du 19/06/2014). Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire toutes les charges.
► Les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
• Pour les charges autres que les travaux
Tout d'abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).
• Pour les travaux
Le bailleur doit tous les trois ans, communiquer Café Hôtel Restaurant Discothèque (CHRD) un état récapitulatif des travaux qu'il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au Café Hôtel Restaurant Discothèque (CHRD) dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
• Les charges et travaux
obligatoirement à la charge du propriétaire
• Les charges autres que les travaux
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d'application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur les CHR.
Par exemple :
- Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET). Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
• Les charges autres que les travaux
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d'application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur les CHR.
Par exemple :
- Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET). Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
• Les réparations
Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :
- Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du code civil).
Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :
- Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du code civil).
Exemple : Si un bailleur inclut dans les charges de son locataire les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge. Depuis le 5 novembre 2014, il n'est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire, ce qui est une grande nouveauté pour les CHR car ces charges pouvaient être très importantes. Dorénavant, Les locataires n'auront plus à régler ces charges.
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors qu'il relève des grosses réparations (article 606 du code civil).
• Les charges et travaux à la charge du locataire
• Les charges autres que les travaux
Peuvent continuer à être répercutées sur le locataire :
- les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage…), et les taxes afférentes à son activité ;
- les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d'entretien courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation... ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs : exemple : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien.
• Les travaux
Le bailleur ne peut donc plus inclure dans le contrat de bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire.
En revanche, si le locataire
n'a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc
intérêt à bien entretenir le bien loué. À défaut, pourront être mis à sa charge
des grosses réparations (article 606 du Code civil).
Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus sont d'entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont celles procédant de l'usage des lieux comme les dépenses de réparation courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce.
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures…
Enfin, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus sont d'entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont celles procédant de l'usage des lieux comme les dépenses de réparation courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce.
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures…
Enfin, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
► Les baux
commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014
La loi Pinel ne leur est pas applicable ; elle le sera cependant applicable au moment du renouvellement du bail.
Hypothèse 1 : il existe une clause spécifique dans le bail
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHR locataire est tenu aux charges et travaux d'entretien, mais également mettent à la charge du locataire les gros travaux (606 du Code Civil).
Cependant, le bailleur peut étendre les
obligations du locataire :
- aux grosses réparations d'entretien : article 605 du Code Civil ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l'écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou la grêle (installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est exclu.
Hypothèse 2 : absence de clause spécifique dans le bail
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.
- aux grosses réparations d'entretien : article 605 du Code Civil ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l'écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou la grêle (installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est exclu.
Hypothèse 2 : absence de clause spécifique dans le bail
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.
Ainsi, le propriétaire
doit supporter :
- les réparations d'entretien ou de gros entretiens (article 605 du Code civil) : exemple changement d'une chaudière ou remplacement d'un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à écoulement du temps…).
- les réparations d'entretien ou de gros entretiens (article 605 du Code civil) : exemple changement d'une chaudière ou remplacement d'un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à écoulement du temps…).
Attention :
les travaux imposés par l'administration sont à la charge du propriétaire. Ce
dernier a pu cependant se ménager la possibilité d'insérer une clause contraire
du bail. Il s'agit des travaux de conformité avec la réglementation, tels que
les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) et plus
largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription
administrative.
Publié par Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko
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samedi 9 mars 2019