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L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. Ce premier volet s'intéresse aux facteurs se rapportant au local commercial, et plus particulièrement celui de l'emplacement.
Ces éléments servent à évaluer le fonds de commerce et mais aussi à déterminer la valeur vénale des murs. Les modalités d’appréciation de ses critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier la qualité de l’emplacement.
► De quelle taille est la ville ?
L'évaluation de la situation géographique d'un emplacement est un élément clé pour déterminer la valeur d'un établissement hôtelier. La taille de la ville peut-être un élément de mesure : en effet, en hôtellerie, plus la ville est grande et mieux le bien est valorisé.
Nous proposons de classer la taille des villes sur quatre niveaux :
- Grande ville (+ de 50 000 habitants) : Une grande ville offre une clientèle potentielle plus vaste et diversifiée, ce qui peut accroître le taux d'occupation et les revenus.
- Ville secondaire (20 000 à 50 000 habitants) : Bien que plus petite, une ville secondaire peut offrir un marché stable avec moins de concurrence directe.
- Ville de + de 5 000 habitants : Pour des établissements de charme ou destinés à une clientèle locale et de passage.
- Autre : Des localisations plus exotiques ou rurales peuvent attirer une clientèle spécifique à la recherche de calme et d'authenticité.
► Comment évolue la population ?
S'intéresser à la démographie permet d’estimer la demande potentielle et la rentabilité future. Une population en croissance (excellente) indique un afflux constant de clients potentiels et un dynamisme économique, ce qui est favorable pour le taux d'occupation et les revenus. À l'inverse, une population en déclin (mauvaise) peut signaler une diminution de la clientèle et des difficultés économiques locales. Connaître la typologie de la population (jeunes, familles, personnes âgées) permet d'adapter les services de l'hôtel et de cibler efficacement les campagnes marketing. En outre, une démographie positive attire les investisseurs et favorise le développement des infrastructures, augmentant ainsi l'attractivité de la région et la valeur de l'hôtel.
► Quelle est la situation de l’établissement dans la zone de chalandise ?
Définition d'une zone de chalandise : la zone de chalandise est l'aire géographique d'où proviennent les clients d'un établissement. Elle est souvent définie par un rayon autour de l'hôtel, prenant en compte le temps de déplacement, l'accessibilité et les habitudes de consommation des résidents.
L'évaluation de cette zone permet de comprendre la clientèle potentielle et d'optimiser l'attractivité de l'hôtel. Elle pourra être mesurée sur le critère de très favorable à pas favorable.
► Existe-t-il des centres d'attraction proches de l’hôtel-restaurant ?
La proximité de centres d'attraction tels que les centres commerciaux, théâtres, stades et autres lieux de divertissement joue un rôle crucial dans l'attraction de la clientèle. Cette attraction peut être mesurée à l’aide du nombre ou de l’importance de ses centres d’attraction.
► Apprécier l’accessibilité et les commodités de l’hôtel
• L’établissement a-t-il un parc/jardin ?
Un espace vert ou un jardin contribue au confort et au bien-être des clients, offrant un lieu de détente et de loisirs.
La question est de savoir si l'hôtel dispose d'un parc ou d'un jardin, mais aussi de s’intéresser à la surface de cet espace en mètres carrés (voir une éventuelle surface constructible) , ainsi que l'état de son entretien et les équipements disponibles tels que des bancs ou des aires de jeux.
• Quelle est la proximité des transports en commun (gare, station de métro) ? La facilité d'accès permet d’attirer à la fois les touristes et les locaux, notamment dans les grandes villes.
Il faut ici s’interroger sur la distance entre l'hôtel et la gare ou la station de métro la plus proche, mesurée en mètres ou en minutes à pied, combien de trains ou de métros desservent cette gare ou cette station par heure, ainsi que le nombre de lignes différentes desservant cette gare ou cette station pour évaluer la connectivité.
• À quelle distance est la sortie autoroute la plus proche ?
Une bonne connexion routière est essentielle pour les clients véhiculés.
Pour cela, il s’agit de déterminer la distance entre l'hôtel et la sortie d'autoroute la plus proche : moins de 500 mètres, entre 500 mètres et 1 km, ou plus de 1 km. De plus, il faut apprécier si la signalisation routière est claire et facile à suivre depuis la sortie d'autoroute jusqu'à l'hôtel.
• Parking à proximité ou sur place ?
Un parking disponible est un atout considérable, surtout dans les zones urbaines denses. Dans ce cadre, il convient de vérifier si l'hôtel dispose d'un parking sur place. Ensuite, évaluer la distance au parking le plus proche, qu'il soit sur place, à moins de 100 mètres, entre 100 et 250 mètres, ou plus loin que 250 mètres. Il est également important de déterminer la capacité du parking en nombre de places disponibles. Enfin, il faut examiner la sécurité et l'accessibilité du parking : est-il surveillé et facilement accessible depuis l'hôtel ?
L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne en termes d'emplacement. Ensuite, il conviendra de compléter l'évaluation de la qualité du local commercial avec une étude approfondie des caractéristiques des locaux.
Publié par Adeline DESTHUILLIERS
