Vente droit au bail, aménagements et matériel : est-ce une cession du droit au bail ou du fonds de commerce ?

"Je suis en discussion pour l'achat d'un restaurant. Le cédant conserve l'enseigne et la clientèle, et revend le droit au bail, les aménagements et le matériel. S'agit-il de la cession d'un droit au bail ou d'un fonds de commerce ? Dans l'optique d'une cession de droit au bail, la valeur du bail inscrite au bilan plus la valeur nette comptable excède le prix de cession demandé. Cet écart peut-il être assimilé à un goodwill et, si oui, comment est-il comptabilisé dans mon bilan d'ouverture ?"