Petits hôtels
Dans l'absolu, on est à peu près sûr maintenant qu'un hôtel de moins de 40 à 45 chambres 2 à 3 étoiles (60 en superéconomique) est impossible à rentabiliser, y compris en le gérant avec un minimum de rémunération pour les exploitants et avec des charges d'exploitations normales. Et si un petit hôtel parvenait à dégager un minimum de bénéfices, il n'aurait jamais assez de fonds pour réinvestir et se tenir en état correct, sans compter les coûts d'adaptation aux différentes normes.

Donc, je suis assez pessimiste (pour ne pas dire vachement pessimiste).

Même les hôtels amortis depuis longtemps (hélas) — donc en principe avec moins de charges fixes, de remboursements et de frais financiers — périclitent.

Dans toutes les villes que mon cabinet étudie (études des marchés hôteliers et touristiques), on observe un nombre, que je trouve spectaculaire, de petits hôtels qui ferment les uns après les autres, y compris dans des destinations où la demande hôtelière est forte.

Voilà mon avis.

petits hôtels....
Pour moduler... je visite beaucoup d'hôtels dans le cadre de notre développement et je constate que, si les petits hôtels ont effectivement du mal à se rentabiliser (surtout vu le cout de l'investissement....4 à 5 fois le chiffre d'affaire !)
Par contre avoir des chambres donne un bon coup de pouce financier à un restaurant .
Et pourtant les vendeurs valorisent beaucoup plus un hôtel pur qu'un restaurant avec une structure hôtelière complémentaire .... mystère ?

Tout à fait d'accord avec Mark Watkins
Je gère depuis 3 ans un hôtel d'un vingtaine de chambres dans lequel j'ai déjà trop investi par rapport à l'EBE générée sans que celà soit néanmoins suffisant pour le mettre réellement à niveau (sécurité, confort "moderne").
La semaine prochaine je vais déposer au tribunal de commerce une demande de procédure de sauvegarde pour sauver les meubles ou plutôt les murs...gagner du temps pour faire un projet immobilier.
Donc prudence, mais d'autres membres du forum semble bien réussir avec ce format d'hôtel...
A suivre

petit hotel
ok, bien pris note et merci de ces quelques éclaircissements.
J'ai néanmoins du mal a accepter qu'une petite structure de 20 chambres ne soit pas rentable, il doit bien y avoir des témoignages positives....Je parle d'une affaire pour un couple seul.

Petite structure
Pascal, c'est de l'ordre du simple calcul : un hôtel a de 85 à 95 % de charges fixes, quel que soit le type d'hôtel. Il faut par exemple le même effectif à la réception d'un hôtel de 25 chambres qu'à celle d'un hôtel de 60. On amortit mieux ces charges fixes avec un volume d'affaires plus grand.

Par ailleurs, plus un hôtel est grand, plus il peut travailler avec une variété plus large de clientèles (mix-clientèle) : groupes, individuels, etc. et obtient un meilleur taux d'occupation, paradoxalement.

Maintenant, si, en couple, vous cherchez à tout faire dans l'hôtel, pour économiser sur le personnel salarié, libre à vous. Et si vous ne vous rémunérez pas, pourquoi pas, aussi. Mais cela ne pourra bien sûr pas durer, sauf si vous êtes rentiers/héritiers et qu'exploiter un hôtel est pour vous un hobby.

J'ai un client dont c'est le cas : il a acheté un hôtel de 26 chambres, refait à neuf, ne gagne pas d'argent mais équilibre tout juste les comptes ; il fait ça par amour du métier avec sa femme, après avoir été toute sa vie dans un secteur qui use (propriétaire d'un centre Leclerc), sans aucun problème d'argent aujourd'hui. Mais ce n'est pas un modèle économique que l'on peut conseiller, évidemment.

Enfin, il y a des exceptions, notamment de petits hôtels haut de gamme, bien positionnés sur leur marché et qui parviennent à s'en sortir grâce à une belle notoriété et à des prix élevés que leur clientèle est prête à dépenser chez eux.

vous voulez des tegmoignages positifs . . . . .
oui ca peut etre rentable ... mais c'est de l'esclavage pur et simple ... tous les jours debout tot pour servir les PDJ, puis faires les chambres, puis faire la compta, puis repondre aux demandes de resa..; et c'est deja l'aprem'... a peine le temps de faire une petite sieste que les clients du soirs arrivent et qu'ils faut les accueillir ... a ce jeu la on tient 1,2 peut etre 3 ans et apres c'est le clash, le couple se dechire etc.... pas tres positif comme temoignage, mais c'est le prix a payer pour etre rentable.

voici ma situation: petit hotel 2 etoiles 25 chambres (je suis deja a plus de 15/20 chbr). Un couple de gerant qui habitent sur place et qui font les esclaves (mon epouse et moi en l'occurence), un salarié a plein temps et basta (en haute saison on embauche 4 autres filles pour les chambres et une receptionniste). On fait un TO annuel proche de 75% avec un prix moyen dans les 55 euros. On ferme un mois pour se reposer l'hiver... et .... on est rentable (50 000 euros benef en 2006, on sera dans les 70 000 en 2007 et encore je rembourse pratiquement 100 000 euros tous les ans a la bank... alors imaginez dans quelques années lorsque je rembourse plus ... ca devient une machine a cash ... du super rentable, benef sera alors a 40% du CA)

.. mais a quel prix... on travail comme des fous et on est des pro (je ne me jette pas des fleurs, mais faut assurer du cote commercialisation avec gestions des canaux de distribution, refus de commission, utilisation optimal de l'informatique, negociation a mort avec les fournisseurs, salaire au SMIC pour tous, relation client maximal, etc...). C'est pas a prendre a la legere ce metier si vous voulez etre rentable.

Autre exemple: un hotel a 60 metres de chez moi, 3 etoiles, charme, 15 chambres, moins de personnel que moi pour autant de CA ... eux aussi ils sont rentables a mort. et des exemples comme cela j'en ai plusieurs dans ma ville, mais j'ai aussi des exemples inverses.....

tout va dependre de l'implication que vous mettez dans votre affaire, si vous etes motivé et que vous vous donnez a mort ca va marcher car sur les petites structures c'est avant tout le relationnel que les clients recherchent, mais faut donner de son temps sans compter

Faites une projection
Pascal, le plus simple serait d'établir un compte d'exploitation prévisionnel pour votre projet sur 3 ans (5 ans c'est mieux). Un simple tableur Excel sera suffisant : activité estimative simulée (taux d'occupation, prix moyen, CA par postes), charges d'exploitations, remboursements d'emprunts, amortissements et frais financiers, etc.

Vous verrez très vite que même avec des taux d'occupation astronomiques (ce que je vous souhaite), les comptes seront difficiles à équilibrer.

Faut pas exagérer Mark !!
Notre ami "Aubergiste" n'est pas malheureux avec ses 25 chambres...loin de là il l'a d'ailleurs exposé ici même il ya qq jours. Personnellement, je ne deviendrai pas riche avec mes 21 chambres pas vraiment économiques (ticket à 60E/client env)mais la plus value sera là et nourri logé (sans taxes!) éclairé blanchi transporté(ça fait bien 15000 € par an en plus non?) plus 35000 euros nets par an soit au total 50000 euros nets par an pour nous 2 plus la capitalisation, j'en connais beaucoup qui signeraient...et nous ne sommes ouverts que 9 mois par an....! Un jeune ingénieur qui gagne 50.000 euros par an nets, paie beaucoup plus d'impots, ne capitalise pas, travaille 12 h par jours, se fait engueuler par le patron...ne peux pas partir 3 mois en vacances et passe 3 heures par jour dans les transports en commun.
Mais c'est certain, on n'a pas de 4x4, on ne joue ni au bridge ni au golf. Les journées sont guère plus longues et on ne se fera pas de torsions de neuronnes, certes...Mais à part Consultant ou journaliste à l'Hotellerie....
et puis! il ne vous a pas pour amis !!!
A noter que les revenus dont j e vous parle ne sont certes pas des revenus parisiens, mais nous n'en avons pas les charges...

Succès d'un hôtel
Kicé, L'Aubergiste, Geezer, Marie,… vous mettez le doigt sur une réalité (ce sera mon avis). Certes, une petite affaire est fragile structurellement ; et encore une fois, beaucoup ne s'en sortent pas à cause de leur faible capacité (et d'autres raisons qui y sont souvent liées) et finissent sur le bord de la route (au sens figuré, car au sens propre c'est déjà souvent le cas).

C'est encore plus particulièrement vrai en ce moment où les niveaux de charges augmentent fortement et où la réglementation en rajoute une couche dans les dépenses obligatoires (sécurité incendie, accueil personnes handicapées, conventions collectives, etc.).

Quant à la reprise actuelle de la demande en hôtellerie, elle profite malgré tout surtout aux plus grosses unités dans les villes et aux chaînes, histoire de schématiser.

Là où vous avez encore plus raison, et cela sonne comme une évidence, c'est quand vous rappelez qu'un exploitant hôtelier hors pair, dynamique, omniprésent, astucieux, travailleur, motivant pour ses équipes,… bref, UN BON, réussira toujours mieux qu'un loser, qu'un râleur passéiste, qu'un exploitant placide, qu'un résigné.

C'est vrai dans toute affaire et plus particulièrement en hôtellerie. Aussi, oui, en travaillant d'arrache-pied, on peut sans doute s'en sortir dans un petit hôtel, avec tous les sacrifices et les risques qu'évoque Geezer (c'est touchant Geezer ce que tu écris).

Donc, sans surprise, un hôtel de 25 chambres avec un bon exploitant (y compris dans la durée) ira fatalement mieux que le même dirigé par un hôtelier "moyen".

Mais avec ces volumes de bénéfices (30.000, 50.000, 70.000 euros) présentés légitimement comme une victoire pour de petites affaires hôtelières, a-t-on réellement les moyens de réinvestir à l'heure venue et peut-on entrevoir sereinement le moyen terme ? (je n'ose parler du long terme). Cette question est énoncée sans volonté de provoquer.

OK, un peu Mark , mais bémol !!!
... Sur que c'est pas facile mais il y a beaucoup de succès dans les 20/25 chambres et ce ne sont pas des exceptions!!! Le guide Michelin en est plein. Un petit hotel est souvent un moyen de démarrer pour un jeune entrepreneur. Si on t'écoute, c'est fini la possibilité de démarrer quand on est jeune. Or, précisement un couple de jeunes peut compenser par une rémunération plus basse et une ardeur au travail plus grande, la rentabilité plus aléatoire d'un petit établissement. Et une fois le métier en main en 4 ou 5 ans il faut vendre et passer à autre chose de plus conséquent. Faut pas tuer cette porte d'entrée dans l'entreprise de charme!! c'est sacré !!!

L'Aubergiste, Geezer, Marie,… et bien d'autres ne sont pas ignorants ou stupides! mais fauchés!! Ils savent bien qu'un hotel de 70 chambres, dans une region touristique, pas loin d'une route nationale, en bon état et plein de charme va leur assurer des lendemains qui chantent!!!! Mais à ton avis pourquoi L'Aubergiste qui est un vrai professionnel (pas comme moi qui suis un amateur à la vocation tardive) a t il néammoins pris un hotel pourrave à 28 euros la 1/2 pension ? Pourquoi ais-je pris un hotel hum...perdu, avec des cafards, des couvertures militaires et du poil sur le foie gras (Logis? c'est joli!)? et pourquoi Pascal il te demande pas quelle est la bonne taille entre 45 et 70 chambres (parce que ça c'est une vraie question!):
PASSE QUE ON LA PA LE SOUS ....PAS LA THUNE...PAS LA BRAISE... wouaalli woualla...et je me refuse d'admettre que c'est une tare. Sinon ce serait accepter que ceux qui sont arrivés par la petite porte, comme nous, et maintenant nous pourrissent la planche pour vivre entr'eux, ont gagné. Comme Dédé.
... des hotels bien mieux que les notres, il y en a, et pas difficiles à trouver. Mais plus cher!...Hors de portée.
Nous arriveront à investir le moment venu...car nous sommes futés et performants...Même avec un DD qu'on traine comme un boulet, lui son permis d'exploiter les cons...et ses réglementations de fayot.
Et c'est pourquoi je te casse les pieds régulièrement pour créer des outils d'aide à la modernisation...pour aider ces gens là! sinon c'en sera fini de l'hotel de charme...

... 40 ou 70 chambres, tu repasseras pour le charme....