268 résultats pour : "fonds de commerce"

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Business plan : le plan de financement

Les besoins ou emplois Les besoins correspondent à l’ensemble des investissements envisagés, ce que vous souhaitez financer. Les principaux modes d’acquisition d’une affaire se font soit par l’achat du fonds de commerce, soit une acquisition des titres de la société qui détient le fonds. Attention, il n’y a pas que le prix du fonds ou des titres à financer. Il faut également prendre en compte : - les droits d’enregistrement en cas d’acquisition d’un fonds de commerce ; - les honoraires. Dans vos frais d’acquisition entrent également en ligne de compte les honoraires de l’intermédiaire, de votre avocat pour la rédaction des actes, du notaire, de votre expert-comptable, éventuellement du courtier pour le crédit… • Investissements prévus Pour vos investissements (acquisition de logiciel, création d’un site internet, publicité de démarrage, travaux, aménagement, achat du matériel, du mobilier, de véhicule et du stock…), soyez précis. N’hésitez pas à demander des devis et prévoyez un peu de marge. • Dépôt de garantie, en cas de rachat du fonds Il s’agit du dépôt de garantie à verser pour la location du local. Le montant est indiqué dans le bail. • Garantie bancaire Il s’agit d’indiquer ici du coût éventuel de la garantie bancaire. • TVA à financer N’oubliez pas que vous allez devoir faire l’avance de la TVA, le temps d’en obtenir éventuellement le remboursement. • Besoin en fonds de roulement Le temps des travaux et de l’ouverture, vous allez financer des charges fixes telles que le loyer, EDF… Vous pouvez éventuellement prévoir leur financement. Certaines banques proposent des crédits de travaux avec un décalage de remboursement le temps des travaux. Les ressources Elles correspondent aux différents financements nécessaires pour couvrir les besoins. La première étape consiste à faire l’inventaire de vos apports. Dans le cas de l’acquisition d’un fonds de commerce en tant qu’associé, cet apport se fait par le biais du capital social ou de comptes courants d’associés. En général, et en fonction du projet, des garanties et de l’expérience du porteur de projet, un minimum de 30 % d’apport personnel est exigé par la banque. Partant du principe que les ressources doivent être égales aux besoins, vous pourrez ainsi déterminer votre besoin en financement externe. Ce financement pourra se faire par différents moyens : - investisseurs extérieurs ; - prêt d’honneur ; - subventions ; - prêt bancaire ; - d’autres financements participatifs. Attention : les prêts d’honneur et les subventions ne sont pas toujours considérés comme de l’apport personnel par le prêteur. Cette étape est cruciale, car elle va permettre de connaître votre niveau d’apport par rapport au projet. Autres fiches pratiques pour préparer son business plan • Les objectifs • La présentation de l'équipe • Estimer le chiffre d’affaires d’un restaurant • Estimer le chiffre d’affaires d’un hôtel • Business plan : estimer la masse salariale d’un hôtel-bureau • Qui doit rédiger le business plan pour votre hôtel ou restaurant ? Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mardi 19 septembre 2023

Achat d'un fonds de commerce tout en étant salarié : peut-on signer un compromis de vente avant d'avertir l'employeur ?

Bonjour, je suis actuellement salariè dans un restaurant en cdi à plein temps. j'ai la volonté de reprendre le fond de commerce d'un restaurant autre que la ou je travaille . Puis je signer un compromis de vente avant d'avertir mon employeur, sachant que je dois attendre l'accord de la banque pour le prêt? Merci d.avance pour votre reponse. Juridique | lundi 10 novembre 2014

Vente fonds de commerce et murs : peut-on spécifier à l'acheteur que la mise aux normes électrique est à sa charge ?

Bonsoir, Souhaitant vendre un fond de commerce Restaurant ou louer un local ayant déjà été utilisé en restaurant, j?aimerais connaître votre avis, svp, au sujet des remises aux normes sécurité, électrique, gaz a refaire ! Pouvons nous louer le local en l?état actuel sans réaliser les travaux nous mêmes ( par manque de trésorerie) et notifier au futur acquéreur que les travaux à réaliser seront totalement à sa charge personnelle s?il veut réactiver la pratique de la restauration ? Dans l?attente de vos remarques et conseils. Merci. Fonds de Commerce | mercredi 9 septembre 2020

Estimer les murs d'un hôtel

La méthode par le revenu ou par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel Elle consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée puis à la capitaliser au moyen d’un taux de rendement adéquat. Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte-tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers. Le taux de rendement moyen utilisé est de 5 %, mais il peut être différent si cela se justifie. La méthode par la capacité d’emprunt Elle considère le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur. Pour ce calcul, on retient généralement un apport allant de 30 % à 50 % en fonction du type de produit. La durée d’emprunt peut être de quinze ou vingt ans, et le taux de l’emprunt est celui en vigueur moment de l’évaluation. Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement. Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. Il est donc important de croiser plusieurs méthodes. La méthode des comparables Elle est difficile à mettre en œuvre. En effet, cette méthode nécessite d’avoir des références de transactions récentes et comparables. La sélection du bien doit tenir compte de la localisation, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, du loyer et des possibilités de reconversion. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce avec la méthode empirique • Estimer un hôtel avec la méthode du millième Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Reprise fonds de commerce + normes 2015 : est-on obligé de faire les travaux si la configuration ne s'y prête pas ?

Bonjour, Nous souhaitons reprendre un fond de commerce Pizzeria Snacking (30 à 40 couverts) et avant de nous engager, nous aimerions avoir des informations pour eviter toute deconvenue en terme des normes 2015. Futur repreneurs d'un commerce existant sommes nous dans l obligation de faire ces travaux meme si la configuration des lieux ne si prete pas? Le proprietaire/gerant est t'il d une maniere plus generale dans l'obligation de mettre son etablissement aux normes avant la cession du commerce ou des murs? Ou pouvons nous trouver ce type d information concernant les obligations du cedant Murs et/ou fond de commerce? Merci d'avance pour votre reponse Bien cordialement Laurent&Corinne Équipement | mardi 12 novembre 2013

Achat d'un fonds de commerce : quelles en sont les étapes et combien de temps cela prend-il ?

Bonjour, Après avoir étudié tous les éléments constitutifs du fond de commerce d'un restaurant que je souhaite acquérir, j'ai fait à ce jour une offre d'achat au propriétaire du fond et suis sur le point de signer un compromis de vente devant un notaire. A part la signature de l'achat et la signature du bail, y a-t-il d'autres points auxquels je dois être attentive? De plus,j'ai entendu dire qu'en cas d'achat, l'argent devait être bloqué pendant un certain temps. Qu'en est-il dans le cas présent? Car il s'agit d'un restaurant saisonnier et je souhaiterais ouvrir rapidement pour débuter la saison. Combien de temps peut prendre une telle transaction entre la signature et l'entrée dans les lieux? Je vous en remercie d'avance Équipement | jeudi 5 janvier 2012

Estimer un hôtel avec la méthode du millième

C'est une méthode d'appréciation approximative, mais elle a l'avantage de pouvoir servir pour la détermination de la valeur globale de l'hôtel (fonds et murs), et de permettre d'évaluer le prix des nuitées. En effet, sur la base d'usages professionnels et d'études statistiques, il a été instauré que le prix moyen d'une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d'achat. Cette méthode a l'avantage d'être simple d'application, peut-être obsolète pour certains. L'application de la méthode du millième devra se faire avec prudence lorsque l'hôtel a des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car cette partie ne pourra pas être valorisée avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions. Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel L'une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concerne le taux d'occupation de l'hôtel. Il est indispensable que l'établissement ait atteint un taux d'occupation stable, ce qui implique une exploitation d'au moins trois ans. Le taux d'occupation sera alors le plus souvent de l'ordre de 60 et 65 %. Cette méthode, dite de recoupement, est surtout utilisée lors d'études d'implantation en partant du postulat que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'achat est égal au millième de son prix de vente moyen. Si on prend par exemple un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pourrait être valorisé selon cette méthode à : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € fonds et murs. Lorsque l'établissement a une certaine notoriété, le montant obtenu pourra être majoré jusqu'à 20 %. Détermination du prix de vente des nuitées La méthode du millième permet aussi d'approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si on connaît le prix d'acquisition de l'hôtel et le nombre de chambres, il sera aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule. Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € fonds et murs, on obtiendra : 4 000 000 € (prix d'acquisition) ÷ 1000 ÷ 50 chambres = 80 €. Bien évidemment, il est important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s'assurer que les prix pratiqués sont cohérents. De la même manière, il faudra tenir compte de l'écart entre le prix affiché et le revenu par chambre loué (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…). Si le résultat obtenu selon cette méthode est différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation..), on pourra logiquement conclure : - si le prix est supérieur, que l'investissement réalisé est supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l'hôtel ; - à l'inverse, s'il est inférieur, l'exploitant aura de bonnes perspectives de rentabilité. La règle du millième est une méthode parmi beaucoup d'autres que l'on peut utiliser dans l'évaluation hôtelière. Toutefois, elle ne doit pas être votre seule référence. Il ne faut pas hésiter à utiliser plusieurs méthodes et les croiser, en les adaptant aux spécificités de l'établissement et en gardant une approche critique. Autres fiches pratiques Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique Estimer les murs d’un hôtel Mise à jour : mai 2023 Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Valoriser son hôtel murs et fonds

Les murs Les éléments principaux à retenir pour la valorisation des murs sont : - la catégorie de l’hôtel ; - l’état de l’immeuble ; - la localisation ; - le loyer perçu ; - la possibilité de reconversion. En effet, un critère déterminant pour l’évaluation de murs d’un hôtel est la possibilité de reconversion de l’immeuble et les coûts induits pour le changement de destination, par exemple, en transformant les murs d’un hôtel en appartements. Le fonds de commerce Les composantes de la valorisation d’un fonds sont : - le chiffre d’affaires ; - la rentabilité ; - la valeur ajoutée du gestionnaire ; - la valeur de la marque. Pour évaluer un hôtel fonds et murs trois méthodes peuvent être utilisées : - la méthode par comparaison, qui fait référence aux transactions réalisées ; - la méthode dynamique, basée sur le potentiel de l’hôtel ; - la méthode statique qui utilise les performances réalisées. La méthode par comparaison est, dans les faits, difficile à appliquer car cela demande de connaître le montant des transactions réalisées. Dans l’hôtellerie, il est fréquent que le vendeur cède les titres des sociétés qui détiennent le fonds et les murs. Pour ce type de transaction, il n’y a pas de bases de données, hormis une très bonne connaissance du marché de la transaction hôtelière. La méthode dynamique liée au potentiel de l’hôtel s’utilise lorsque l’acheteur envisage de changer le positionnement de l’hôtel. Cette méthode nécessite d’avoir une bonne connaissance du marché local hôtelier. La méthode statique est la plus utilisée dans l’hôtellerie. Pour la mettre en œuvre, on peut appliquer trois ratios : - la règle du millième ; - le multiple du chiffre d’affaires ; - le multiple de l’EBE. Valoriser un hôtel fonds et murs dans le cadre d’une cession ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à des professionnels du secteur. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Transfert d'une licence IV pour reprise fonds de commerce : quel est le type de formation requise ?

Bonjour, Quel est le type de formation requise pour le transfert d'une licence IV dans le cadre d'une reprise de fond de commerce. Est-ce que le détenteur de cette formation doit-être le gérant de la société repreneuse ? Il y a t-il des centres dans le 5 et 6ème arrondt de Paris et il y a des condamnations particulières apparaissant au casier judiciaire du demandeur pouvant empêcher le transfert de cette licence. Juridique | mardi 22 mai 2018

Achat de fonds de commerce + reprise apprenti serveur : n'ayant pas 2 ans d'expérience, que faire ?

Bonjour, je dois acheter un fonds de commerce de restaurant et reprendre les contrats des deux apprentis. l'apprentis cuisinier ne devrait pas me poser de soucis car je vais engager un cuisinier qualifié qui cumulera suffisamment d'expérience pour devenir son maitre d'apprentissage et je lui ferais passer le permis de former si nécessaire, en revanche l'apprentis serveur sera sous ma responsabilité, niveau diplôme pas de soucis, par contre niveau expérience je ne cumul pas les deux années nécessaires. Y a-t-il une solution pour palier à ce manque ? formation ou autre......en plus du permis de former bien évidemment, si celui-ci ne suffit pas à combler ce manque. Cordialement Juridique | jeudi 18 décembre 2014

Recours du locataire-gérant en cas d’établissement non-conforme

La location-gérance est utile pour un commerçant : - qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le commerce qu’il exploite ou un autre ; - qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés. Parfois, le propriétaire du commerce souhaite revaloriser son commerce. Il met donc l’établissement en location-gérance entre les mains de professionnels dont l’activité exclusive est la revalorisation des commerces. Depuis la loi Soilihi du 19 juillet 2019, le commerçant n’a plus l’obligation d’exploiter l’établissement pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance. Le propriétaire du commerce doit vérifier qu’il n’existe pas de clause dans son bail lui interdisant de conclure un contrat de location-gérance. S’il en existe une, le risque est que : - le bailleur des locaux invoquant la nullité du contrat de location-gérance, demande la résiliation du bail pour avoir conclu un contrat de location-gérance non autorisé ; - le locataire-gérant s’abstienne de régler au commerçant la redevance et demande aussi la nullité du contrat de location-gérance aux torts du propriétaire du commerce (Ccass. Com. 24 octobre 2018, n° 17-10.620). Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au propriétaire du commerce une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce, la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628). Durée et redevance En pratique, il existe souvent une promesse d’achat au bénéfice du locataire-gérant ou une promesse de vente engageant le propriétaire et adossée au contrat. Le locataire-gérant pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période. Cela lui permettra de pouvoir développer l’activité pendant la durée de la location-gérance sans avoir peur de voir le prix de vente augmenté lors de la vente du seul fait de l’augmentation du chiffre qu’il a réalisée. Le locataire-gérant verse au propriétaire de l’établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut : - le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ; - les frais afférents au fonds (fonctionnement). Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du commerce, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux), ce dernier étant le plus proche de la réalité et des fluctuations économiques. Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine de voir l’administration fiscale considérer qu’il s’agit d’une partie de prix de vente fixée à l’avance et qui est dissimulée pour éviter le paiement futur d’une plus-value par le vendeur. Non-conformité des locaux L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux, car s’il n’est pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité, le loueur indiquera que le locataire-gérant est censé les avoir reçus en bon état de réparation en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil. Souvent, le locataire-gérant ne s’aperçoit que plus tard de la non-conformité des locaux ou partie des locaux ou du fonds, notamment lors de l’exploitation, ou lors d’une visite des services préfectoraux de l’hygiène, de la mairie ou autres. Le locataire gérant devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du commerce. Par exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée.” La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l’état où il se trouve n’interdit pas au locataire-gérant de demander certains travaux au propriétaire du commerce (dit “locataire commerçant”). Le locataire commerçant doit assurer une délivrance de la chose conforme, c‘est-à-dire un fonds de commerce conforme à l’usage pour lequel elle est destineé. Ainsi, si le locataire gérant n’a pas vu à l’entrée dans les lieux qu’il y avait par exemple du matériel non conforme, il a toujours la possibilité de réclamer au bailleur du commerce du nouveau matériel. Il en va de même en principe pour la non-conformité d’autres éléments (exemple : chambre froide, installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…). De même, il a la possibilité de réclamer à son bailleur la mise en conformité des locaux (article 1719 du code civil : obligation de délivrance du bailleur du commerce). C’est le cas, par exemple, lorsqu’un restaurant qui dispose d’une hotte sans évacuation de l’air conforme aux règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu’une fumée intense se dégage, jusqu’au bar et la salle de restaurant et qu’un des salariés a même fait un malaise. Les travaux de la hotte pour la mise en place d’un conduit de cheminée conforme seront à la charge du locataire commerçant. Le locataire commerçant doit enfin, assurer une jouissance paisible du fonds de commerce. Cependant, il ne faut pas que le locataire-gérant soit fautif, c’est-à-dire qu’il soit à l’origine de la dégradation du matériel, d’un autre élément du fonds de commerce ou des locaux. Il sera responsable par exemple en cas d’incendie s’il n’a pas assuré le fonds de commerce (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-2, 1er juillet 2021, n° 19/02512). Comment agir en cas de non-conformité des locaux ? En pratique : - parfois, le locataire-gérant se dispense seul de régler les redevances du fait de la non-conformité des locaux, sans fournir plus d’explication au locataire commerçant. - parfois, le locataire-gérant quitte même les locaux en laissant une dette de redevances à régler. Il est bien sûr préférable que le locataire-gérant reste et puisse exploiter correctement le fonds de commerce, au besoin en faisant consigner le montant des redevances jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité par le bailleur du fonds. S’il n’obtient pas une solution amiable, il peut agir en référé pour obtenir : - la réalisation des travaux, notamment de mise en conformité (avec au besoin préalablement la désignation d’un expert constatant les défauts de conformité) ; - et l’autorisation de consigner les redevances dues, avec réduction provisoire de leur montant, en attendant le rapport de l’expert et la décision judiciaire. S’il ne souhaite pas rester dans les lieux, il peut assigner en justice dans un délai très rapide le locataire commerçant pour voir annuler ou résilier le contrat de location-gérance, se voir restituer le montant de son dépôt de garantie et le trop-perçu de redevances. Il pourra aussi demander des dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis. Ces possibilités d’actions et de recours peuvent être exercées dans un délai de cinq ans (CA Poitiers, 5 juin 2018, n° 17/03645), et sont donc de nature à dissuader les propriétaires de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes. Attention toutefois à bien analyser l'origine de la non-conformité de l'établissement aux réglementations applicables. Si le locataire-gérant arrête de régler ses redevances alors qu’il est responsable des manquements, il s’expose à un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire ou en résiliation du contrat, et son expulsion. Ainsi, un locataire-gérant ne peut pas opposer au locataire commerçant un arrêté de fermeture administrative pour ne pas avoir à payer ses redevances et charges, dès lors que l’arrêté a été rendu en raison de risques sanitaires qui lui sont imputables. Par exemple, un propriétaire de commerce avait adressé à son locataire-gérant un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire et son expulsion. Ce dernier lui a opposé la fermeture administrative de l’établissement et la réalisation de travaux. La Cour de cassation a décidé que la fermeture temporaire de l’établissement était motivée par l’absence d’hygiène par rapport à : - la tenue des locaux présentant un risque de contamination, au bâtiment délabré, aux locaux sales, aux équipements et ustensiles des meubles et au mode du fonctionnement du personnel ; - l’absence de respect des règles d’hygiène, aux aliments servis aux consommateurs (produits de qualité douteuse, absence de traçabilité et de rangement), au stockage et à la préparation des denrées dans des conditions sanitaires déplorables imputables au locataire-gérant (CA Paris, 10 avril 2019, n° 17/11987). Dans un autre exemple, le contrat de location-gérance d’un hôtel stipulait que le locataire-gérant devait “jouir du fonds et l’exploiter en bon père de famille, satisfaire à toutes les charges de ville et de police, et veiller à ne rien faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner une dépréciation du fonds de commerce ou une cessation d’exploitation même provisoire.” Les juges ont indiqué que l’obligation du locataire-gérant de maintenir les lieux dans un bon état permettant une activité normale (sans aucun recours contre le bailleur), ne se limite pas au matériel mis à sa disposition mais concerne aussi les lieux. Le constat des lieux de sortie indiquait que les lieux étaient dans un état de vétusté avancée. La locataire-gérante n’a donc pas exécuté son obligation de maintenir les lieux dans un état correct permettant leur exploitation. Elle n’est donc pas légitime à solliciter le remboursement des travaux d’entretien et de remise aux normes des locaux, puisque ceux-ci s’inscrivaient dans le cadre de son obligation. Le propriétaire du fonds a pu demander le remboursement des factures liées à la pose de châssis de désenfumage, obligation imposée par la mairie (CA Grenoble, chambre commerciale, 28 janvier 2021 n° 19/01567). Cependant, plus récemment (cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 3 1, 22 septembre 2022, n° 19/06142), le loueur d’un fonds a consenti à la location-gérance une branche de son activité d’hôtel. Ensuite, il a notifié au locataire-gérant sa décision de ne pas renouveler le contrat. Arguant de dégradations commises par son locataire-gérant à la sortie, le loueur a demandé la réfection de la moquette, papiers peints, peintures des plafonds de l’hôtel. Selon la Cour, il appartient au loueur de faire l’état des lieux des locaux (les articles 1731 et 1732 du code civil ne se sont pas applicables entre loueurs et locataires-gérants). Le locataire ne répond pas des dégradations ou pertes produites pendant la jouissance, sous réserve d’une faute de sa part. Or, il n’y avait pas de faute prouvée du locataire-gérant, car le loueur ne pouvait pas produire l’état des lieux d’entrée et l’inventaire du fonds à l’entrée. Compte-tenu du nombre croissant de contentieux portés devant les juridictions au sujet des travaux de mise en conformité, il est nécessaire d’avoir recours à un avocat spécialiste pour rédiger le contrat, éviter les risques et optimiser les investissements. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | lundi 23 janvier 2023

Organiser la vente de son commerce ou de sa société

Sur un plan fiscal La vente d’un commerce ou de parts sociales génère souvent des plus-values pour le vendeur. Il est donc dans son intérêt de vérifier, avant la vente, le montant de la plus-value et des exonérations dont il peut bénéficier. Il peut le faire avec son conseiller habituel, le plus souvent son avocat ou son expert-comptable. Les exonérations de plus-values La vente peut générer une plus-value pour le vendeur. Le rôle de l’avocat est d’anticiper et d’optimiser la fiscalité de cette opération pour le vendeur comme pour l’acheteur. Le vendeur doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du vendeur Si le vendeur est soumis au régime de l’impôt sur le revenu (IR) Il faut distinguer la plus-value à court terme (durée de détention du commerce inférieure à 2 ans) et la plus-value à long terme (durée supérieure à 2 ans). - En cas de plus-value à court terme c’est-à-dire d’un commerce ou de parts sociales acquises depuis plus de 2 ans : la plus-value est en principe imposable dans le résultat du commerçant ou de l’entreprise soumise à l’IR. Elle est donc imposable à l’impôt sur le revenu (au taux progressif actuel d’imposition du vendeur). Ainsi, son montant vient s’ajouter aux revenus d’activité du vendeur. Exemple : revenu annuel d’activité = 80 000 € + 60 000 € de plus-value imposable= 140 000 € de revenus imposables. Le taux d’imposition est progressif : - de 10 226 à 26 070 € de revenus = 11 % ; - de 26 071 à 74 545 € = 30 % ; - de 74 546 à 160 336 € = 41 %. 2 867,70 € + 14 542,20 € + 26 836,14 € = 44 246,04 € Le montant à régler de la plus-value sera de 44 246,04 €. - En cas de plus-value à long terme (commerce ou parts sociales acquis ou détenu depuis plus de 2 ans) : la plus-value est imposable à la Flat tax, prélèvement forfaitaire unique, au taux de 30 % (impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %). Exemple : plus-value du fait de la vente : 60 000 €. Impôts sur la plus-value dégagée par la vente du commerce ou des parts =18 000 € Revenus d’activités 2022 = 80 000 € Imposition à l’IR des revenus d’activité : 2 867,70 € + 14 542,20 € + 2 236,14 € = 19 646,04 €. L’IR total à régler par le vendeur sera dans cet exemple sera de 37 646,04 €. Les dettes ou le passif de l'entreprise ne doivent pas être pris en compte pour calculer le montant de la plus-value imposable (CAA Nantes 1-4-2022 n° 20NT03628). • Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) La plus-value issue de la vente du commerce ou des parts sociales est intégrée dans les comptes de la société propriétaire, donc comprise dans le résultat de l’exercice en cours. Il n’y a pas de distinction de court ou long terme, c’est-à-dire de durée de la détention. Ce résultat sera en principe imposé au taux ordinaire d’imposition auquel il est soumis : - 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices (dans les conditions prévues par la loi de finances 2018). - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 €, de 28 % de 38 120 € jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables, 31 % au-delà de 500 000 €. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 26,5 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 25 % au-delà. Ainsi, en 2022, si le vendeur du commerce a 140 000 € de bénéfices dont 80 000 € de bénéfices issus de l’activité + 60 000 € de plus-value = l’imposition se fera = 5 718 + 25 470 = 31 188 € - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est compris entre 763 000 € et 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour 2020, de 26,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022) qui s’appliquent dès le premier euro. - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est supérieur à 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable non plus : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour des bénéfices de 0 à 500 000 €, et 31 % pour des bénéfices de plus de 500 000 € pour 2020, de 27,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022), qui s’appliquent dès le premier euro (pour ces deux derniers taux, le seuil de 27,5 et 25 % est applicable dès le premier euro). Dans certains cas, l’impôt sur les sociétés est majoré. La plus-value professionnelle réalisée dans le cadre d’une vente de commerce est donc calculée en appliquant la formule suivante : Plus-value professionnelle = prix de vente – (prix d’achat – amortissements). Si la vente a lieu à 300 000 € - prix d’achat 160 000 € - 20 000 € amortissements : la plus-value sera de 140 000 €. Si le vendeur à l’origine a créé un commerce ou acheté un droit au bail, le prix d’achat est 0. La plus-value sera donc la totalité du prix de vente : 300 000 €. • Plusieurs autres exonérations de plus-value existent Notamment : - l’exonération d’impôt sur la plus-value compte-tenu des recettes réalisées par l’entreprise : le vendeur est exonéré totalement s’il a eu une activité de vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournitures de logement (hors meublés) pendant 5 ans et si ses recettes annuelles sont inférieures à 250 000 € (90 000 € s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux). Le vendeur est exonéré partiellement si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € (90 000 € et 126 000 € pour les autres), dans les conditions de l’article 151 septies du code général des impôts. - l’exonération compte-tenu de la valeur du fonds de commerce cédé Il y aura une exonération totale de la plus-value générée par une entreprise dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu, ou par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (qui répond à certaines conditions de seuil de chiffre d’affaires) : • si le prix des éléments vendus ou leur valeur vénale (auxquels sont ajoutées les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du vendeur) est inférieur à 500 000 € ; • et que le fonds est détenu depuis plus de 5 ans, sauf biens immobiliers (dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts revu par l’article 19 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). L’exonération est partielle lorsque ce prix ou cette valeur est compris entre 500 000 € et 1 000 000 €. - l’exonération en cas de départ en retraite du dirigeant de l’entreprise Il y a une exonération des plus-values professionnelles réalisées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise relevant de l'impôt sur le revenu lors du départ en retraite du dirigeant si les conditions suivantes sont remplies : • l'activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession ; • le dirigeant doit cesser toute fonction dans l'entreprise cédée et faire valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession. Le délai est porté à 3 ans pour les personnes ayant fait valoir leurs droits à la retraite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 lorsque ce départ précède la cession ; • le dirigeant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits ou parts de l'entreprise cessionnaire (article 151 septies A CGI). L'exonération porte sur l'ensemble des plus-values, à court ou à long terme, dégagées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise, à l'exception des plus-values immobilières. Cette exonération est réservée aux plus-values professionnelles (BIC : bénéfices industriels et commerciaux, BNC : bénéfices non commerciaux, BA : bénéfices agricoles) imposables à l’impôt sur le revenu. En revanche, les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values exonérées restent dus. Sur un plan financier Il est conseillé aux vendeurs de faire réaliser par un professionnel un audit comptable et social avant la vente de leur société ou du commerce, afin de déterminer la juste valeur de l’entreprise. Cet audit portera donc sur les comptes mais aussi sur les contrats de travail de l’entreprise. S’ils ne le font pas, ils s’exposent à des risques plus importants de voir l’acheteur annuler la vente et donc de devoir restituer totalement le prix au motif que le prix de l’entreprise ou des parts qu’ils ont achetées n’est pas le bon. En présence d’un audit comptable et social, il y aura lieu de le communiquer à l’acheteur. Les dettes La vente d’un fonds de commerce présente pour l’acheteur un avantage certain car le passif ne lui est pas transmis. En effet, le prix versé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente est bloqué pendant quelques semaines et sert à payer les dettes du vendeur. Les dettes sont le plus souvent issues d’emprunts envers les établissements de crédit, les fournisseurs et les dettes sociales (cotisations sociales) et fiscales. La règle : l’acheteur n’est pas tenu des dettes nées du vendeur et ne peut être inquiété à ce sujet. À l’inverse, si l’acheteur achète des titres d’une société, c’est la même société, quels que soient les associés, qui doit payer ses dettes. L’acheteur peut se prémunir par une garantie de passif qu’il demandera au vendeur sur tout passif né avant la vente et qui se révèlerait après. Le vendeur doit déclarer toutes les dettes de la société au moment de la vente de parts, sinon il s’expose à devoir rembourser totalement ou partiellement le prix de vente à l’acheteur, ou au mieux à rembourser cette dette. Le vendeur lui a donc intérêt à déclarer, lors de la vente, toutes les dettes qu’il a ou est susceptible d’avoir, et souvent à réduire leur montant de telle manière que la société vendue ne soit pas endettée lors de la vente. Le vendeur fera aussi attention aux stipulations de bail car souvent il y est inséré une clause de solidarité du loyer à payer par l’acheteur pendant un délai de 3 ans maximum. Si une telle clause existe, le vendeur a intérêt à demander une désolidarisation lors de la vente. Pour ce faire, il aura intérêt à proposer au bailleur la conclusion d’un bail neuf par l’acheteur au moment de l’achat. L’actif L’acheteur s’assurera aussi que l’actif inscrit au bilan est existant, est cohérent et a la valeur indiquée dans les bilans : - le matériel, le mobilier, l’outillage… - la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, du droit au bail, les contrats de travail, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle (brevets), nom de domaine, marchés en cours. Il analysera, au besoin par un audit juridique, social et financier avec son avocat et son expert-comptable, chaque élément composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de leur valeur pour éviter les mauvaises surprises : matériels obsolètes d’une valeur bien inférieure, créances clients surévaluées, contrats de travail et salaires fictifs ou non déclarés, stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…). Il est donc conseillé de valoriser chaque élément dans l’acte de vente. En cas de vente de parts sociales, l’acheteur demandera souvent une garantie d’actif au vendeur afin de lui garantir que chaque élément vendu (matériel, commerce…) a la valeur ainsi déclarée dans l’acte de vente. Le compte de résultat et les chiffres de rentabilité L’audit permettra ensuite, à travers le compte de résultat, de savoir si le fonds de commerce est rentable ou ne l’est pas et s’il permet à l’entreprise de dégager un résultat et donc de rémunérer ses associés ou de rembourser un emprunt fait par elle pour acquérir le fonds de commerce ou investir. L’excédent brut d’exploitation (EBE) est un indicateur financier reflétant la performance opérationnelle du fonds. Dans le cas où l’EBE est négatif, il y a insuffisance brute d’exploitation, ce qui signifie que le fonds n’est pas rentable. Au contraire, plus il est élevé, plus le fonds de commerce est rentable. L’EBE se calcule de différentes manières : à partir du chiffre d’affaires, de la valeur ajoutée ou bien du résultat net comptable. Formule de calcul de l’EBE à partir du chiffre d’affaires : Excédent brut d’exploitation = chiffres d’affaires (compte 70) – achats consommés (marchandises achetées et matières première, compte 60) – consommation en provenance de tiers (loyers, factures d’énergie, assurance… compte 61 et 62) + subventions d’exploitation (compte 74) – charges de personnel (compte 64) – impôts, taxes et versements assimilés (compte 63). On peut calculer l’EBE à partir du résultat net comptable : EBE= résultat net + charges financières – produits financiers + charges exceptionnelles - produits exceptionnels + dotation aux amortissements et aux provisions – reprises sur amortissements et provisions – autres produits d’exploitation + autres charges d’exploitation. Il est possible de calculer l’EBE à partir de la valeur ajoutée (VA). EBE = valeur ajoutée + subventions d’exploitation – charges de personnel – impôts, taxes et versements assimilés. L’EBE permet donc de voir la profitabilité de l’entreprise et : - le taux de rentabilité brute = EBE / capitaux investis ; - le taux de profitabilité = EBE / CA HT ; - le taux de marge = EBE / VA ; - le free cash-flow = EBE - impôt sur le résultat d’exploitation + variation du besoin en fonds de roulement + variation investissement. Le free cash-flow fait ressortir la trésorerie en surplus pour rémunérer les associés ou procéder à un investissement. Sur un plan juridique Le bail Le futur acheteur vérifiera bien entendu toutes les clauses du bail, et notamment l’activité prévue et la durée du bail commercial restant à courir. Le bail se transmet dans l’hypothèse d’une vente de commerce. Le vendeur aura souvent intérêt à obtenir un renouvellement de son bail avant la vente comme indiqué ci-dessus, sauf si l’opération est une cession de parts sociales. S’il s’agit d’une cession de bail, l’accord du bailleur est automatiquement à demander. S’il s’agit d’une vente de fonds de commerce, la cession est libre, sauf clause contraire dans le bail. Si le bail comporte une clause selon laquelle le bailleur doit donner son accord à la vente du fonds, celui-ci doit répondre de manière loyale et dans un délai raisonnable à ces demandes. S’il ne le fait pas et que cette absence de réponse empêche le vendeur de céder son bail à titre onéreux, ou encore de faire d’autres recherches de repreneur ou de discuter un tel refus, alors le bailleur sera tenu de réparer le préjudice causé à son locataire commercial (CA Bordeaux 20-2-2019 n° 18/04897, Selas Egide c/ SCI PMP). Ce peut être le cas de plusieurs refus systématiques du bailleur. Si le bail est précaire ou si l’activité repose sur une autorisation d’occupation précaire concédée par une mairie ou un autre organisme public, les règles diffèrent car il n’y a pas de droit automatique à renouvellement. Les autres contrats de l’entreprise Certains contrats sont, en principe, transmis avec le fonds de commerce, par exemple les contrats de travail. Le vendeur doit bien tenir à jour le registre d’entrée et de sortie du personnel ainsi que les contrats travail, de manière à pouvoir les présenter à l’acquéreur de manière la plus transparente possible. Les contrats d’assurance de dommage sont en principe transférés à l’acheteur du commerce. Il en est de même des contrats d’édition. D’autres contrats ne sont pas transmis à l’acheteur du fonds de commerce (par exemple, les contrats de fourniture de bière ou de distribution sauf accord tripartite, les contrats d’assurance de personnes…). Bien entendu, s’il s’agit d’une vente de parts sociales ou d’actions, tous les ntrats subsistent au bénéfice de la même société. Sécuriser les relations du commerce ou de la société avec les établissements de crédit ou les fournisseurs Le gérant doit aussi sécuriser au maximum la vente d’un commerce ou des parts sociales vis-à-vis des banques et établissements de crédit, ainsi que des fournisseurs. Les établissements de crédit et fournisseurs accompagnent les commerçants et sociétés quotidiennement dans le financement et l’accomplissement de leurs acquisitions et de leurs investissements. La fiabilité d’une entreprise est importante et la sécurité des contrats est donc déterminante. Les risques d’une vente de CHR non sécurisée Le vendeur a intérêt à sécuriser au maximum l’opération pour éviter les demandes de l’acheteur de voir déclarer nul l’acte de vente et de se voir restituer le prix de vente en entier. Celui-ci a 5 ans pour exercer cette action. Cela peut arriver lorsque le vendeur a occulté certaines informations essentielles. La plupart du temps, il s’agit d’informations commerciales sur l’exploitation du commerce ou de la société. Parmi les exemples les plus fréquents : - majoration du chiffre d’affaires par le vendeur ; - non-information sur la perte d’un contrat avec un gros client ; - montant des créances clients ou des stocks inférieur à celui déclaré ; - rentabilité déclarée par le vendeur du commerce non conforme à la réalité (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555) ; - clause d’un règlement de copropriété qui exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit et l’odeur de cuisine. En effet, cette information est déterminante car elle change les projections d’activité et donc le chiffre d’affaires de l’acheteur pour lequel l’exercice d’une activité de restauration était déterminante (Cass, 6 janvier 2021, n°18-25.098 : existence d’une assemblée générale interdisant aux précédents propriétaires une exploitation après 20 heures). Toute information peut être essentielle dans la mesure où elle a déterminé l’acheteur à acheter, c’est-à-dire qu’elle a été importante dans sa décision. L’acheteur va ainsi obtenir la restitution totale du prix s’il obtient l’annulation de la vente. L’acheteur peut, après la vente, demander une diminution du prix s’il s’aperçoit qu’une information lui a été cachée (dans les 5 ans au titre de la résolution ou dans les 2 ans de la garantie des vices cachés, articles 1641 et suivants du code civil). L’acheteur peut demander et obtenir des dommages-intérêts Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information déterminante pour le consentement de l’acheteur (article 1112-1 du code civil). Si le vendeur ne la respecte pas, l’acheteur peut aussi demander des dommages et intérêts en plus. Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de vente, notamment les clauses de non-concurrence et de non-rétablissement du commerçant ou gérant de la société vendeur dans le même secteur, sous peine de devoir payer à l’acheteur des dommages et intérêts équivalents à la perte de chiffre d’affaires engendrée par cette concurrence ou ce non -rétablissement déloyal (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526). En conclusion, toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans les ventes de commerce ou de parts sociales pour sécuriser l’opération de vente et d’achat tant juridiquement que sur le plan de l’évaluation du prix, et afin d’optimiser la fiscalité des vendeurs et des acquéreurs. Autres fiches pratiques • Les principales clauses du bail commercial dans les CHR • Nature du bail commercial Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | mardi 29 novembre 2022

Litige avec le propriétaire (bailleur) : que faire quand il ne veut pas changer la chaudière ?

Lors de la prise du bail, il avait été convenu verbalement avec le propriétaire, que la chaudière était vétuste (plus de 30 ans), et qu'il s'engagerait à la changer rapidement. Depuis 2019, malgré les entretiens effectués, et lors de la dernière intervention du plombier chauffagiste, il lui est impossible d'intervenir à nouveau sur la chaudière dû à des fuites trop importantes, rouille sur l'appareil. Le propriétaire reste sans réponse aux appels téléphoniques et au courrier recommandé lui demandant d'intervenir rapidement. En pleine saison hivernale, il est très difficile avec des chauffages d'appoints de chauffer la salle du restaurant. J'ai fait intervenir un huissier de justice pour constater la situation. Comment faire pour : - bloquer les loyers, - réaliser les travaux de remplacement dans l'urgence, - demande d'indemnisation pour préjudice, - en tant que propriétaire du fonds de commerce, avec un bail en cours, peut-il être remis en question et quelles conséquences pour la valeur du fonds. Vous remerciant pour votre retour. Juridique | mardi 9 janvier 2024

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