Patrick Sanville : 2013 a démarré sur les chapeaux de roue avec la finalisation de l'acquisition de quatre hôtels du portefeuille de Starwood Capital, pour 700 M€ à la société Constellations, un véhicule d'investissement basé au Luxembourg appartenant à la société Qatar Holdings. Elle a été suivie par la vente du Sofitel Faubourg, dont la vente vient d'être annoncée pour 100 M€ auxquels doivent être ajoutés 13 M€ à la charge de l'acquéreur pour réaliser un programme de travaux importants dans l'hôtel. Certains portefeuilles pourraient arriver sur le marché et trouver preneurs, comme celui d'Alliance-Blackstone comprenant une vingtaine d'hôtels, ou encore une partie du pool des hôtels économiques de Starwood Capital, faisant partie du groupe Louvre Hôtels, dont certains actifs détenus en France pourraient être cédés, murs et fonds. Foncière des murs pourrait également poursuivre ses cessions d'hôtels. Elle en a cédé 28 en 2011 et a clairement affirmé son intention de poursuivre la cession d'une partie des actifs qu'elle a acquis auprès du groupe Accor en 2005 et en 2007. Enfin, certains portefeuilles comme ceux détenus par Dynamique Hotels devraient rentrer dans une phase de réflexion active, que ce soit pour ses hôtels Balladins ou pour ceux détenus sous les marques Louvre Hotels. Tous les établissements que DH possède en filiale ont en effet été repositionnés, rénovés et présentent des croissances à deux chiffres en 2012.
Enfin, pour les actifs individuels, deux hôtels emblématiques reviennent sur le marché : l'hôtel Méridien, propriété de Starman, déjà proposé à la vente pour plus de 300 M€, un montant élevé qui ne lui avait pas permis de trouver acquéreur, et l'hôtel Concorde Saint-Lazare, qui n'était pas dans le portefeuille des quatre hôtels vendus par Starwood - qui en détient le fonds.
Vous semblez optimiste pour 2013. Ne pensez-vous pas qu'une baisse de performance ou l'application de nouveaux dispositifs fiscaux en France puissent freiner l'activité ?
Les baisses de performance, enregistrées en particulier en province depuis cet été, ne sont pas exceptionnelles dans l'hôtellerie qui est une industrie cyclique. La singularité réside dans le fait que le cycle est plus court. 2009 a été une année de performances médiocres, mais le cycle est reparti à la hausse en 2010, 2011 et au cours de la première partie de l'année 2012. Si la baisse persiste toute l'année 2013, cela risque d'avoir effectivement un effet sur les transactions, à l'exception de Paris, qui reste une ville attractive.
Concernant les conséquences des nouvelles mesures fiscales sur les investissements, certains de nos investisseurs s'interrogent en effet actuellement sur l'opportunité de prendre le risque d'investir en France et envisagent d'autres destinations : Londres ou Istanbul par exemple.
On a constaté en 2012 que le profil des investisseurs avait changé. Avez-vous l'impression que cette tendance se confirmera en 2013 ?
En 2012, la palette des investisseurs ainsi que le type d'actifs recherchés ont été très diversifiés. On a vu des investisseurs particuliers s'intéresser à des actifs haut de gamme parisiens bien placés, mais aussi des investisseurs institutionnels s'intéresser à des portefeuilles à rendement sécurisé, des clients internationaux prêts à investir dans des 'joyaux' parisiens ou encore des fonds d'investissement racheter des portefeuilles en 'sale and management back' [cession avec maintien de contrats de gestion, NDLR], grâce à des financements compétitifs. Nous avons aussi vu intervenir des investisseurs étrangers en provenance de pays émergents - des Chinois qui ont investi en direct, ou des Indiens en recherche active. Enfin, il y a eu des demandes pour tous types d'investissements et tous modes d'exploitations : murs seulement, murs et fonds, fonds de commerce uniquement, en contrat de gestion... En France, de plus en plus d'investisseurs privés, issus du monde de l'industrie, s'intéressent aux actifs hôteliers qui, lorsqu'ils peuvent être considérés comme outil de travail, ne rentrent pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune. C'est une tendance lourde qui s'accroît depuis le début de l'année.
Si le nombre d'investisseurs potentiels est en progression, est-ce à dire que le financement est devenu plus facile ?
Il y a eu une légère détente sur le marché de la dette en 2012, après deux années - 2009 et 2010 - très contraintes. L'hôtellerie est redevenue attractive pour les investisseurs et n'est plus considérée par les banques comme un secteur à éviter. Par ailleurs, le coût du crédit est resté stable et peu élevé, ce qui a facilité le marché des transactions. Enfin, on a vu arriver sur le marché de nouveaux modes de financement comme les fonds de dettes mezzanine ou le retour en faveur du crédit-bail, qui ont eux-mêmes boosté le financement. Toutefois, le modèle économique n'a pas changé : les exigences en fonds propres de la part des banques sont toujours aussi fortes et les garanties qui portent sur les couvertures de cash flow sont élevées.
Vous restez malgré tout confiant pour 2013 ?
Globalement, nous restons très confiants pour 2013. Il n'y a pas eu en effet de modifications des fondamentaux, ni de retournement du marché des transactions, surtout sur le marché parisien. 2012 a été une bonne année pour Paris, 2013 devrait aussi être une année positive, même si elle ne sera pas de la même veine que 2012.
Publié par X. S.
