268 résultats pour : "fonds de commerce"


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Comment sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR ?

Lors de l’achat d’un commerce, l’acheteur doit prendre plusieurs précautions. Il doit tout d’abord vérifier le bail : ses stipulations et la durée restant à courir, le montant du loyer. L’acheteur doit anticiper s’il y a un risque de déplafonnement de ce loyer, si l’activité prévue au bail est la même que l’activité réelle exercée par son vendeur, et ce que prévoit le règlement de copropriété notamment au titre des travaux. 1. L’acheteur doit vérifier les éléments essentiels dès la rédaction du compromis de vente Avant la loi du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires : – le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; – l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ; – le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans ; – les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps ; – le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. Si l'une des mentions était omises, cela pouvait entraîner la nullité. Cette action pouvait être formée dans un délai d’un an. ► Depuis la loi du 19 juillet 2019, si l’une des mentions n’est pas présente, cela ne plus rend l’acte de cession nul. Une action en nullité reste possible sur le fondement de l’erreur, du dol ou de la violence, pendant 5 ans. Par ailleurs, l’acheteur pourra aussi demander des dommages intérêts au vendeur qui ne l'aurait pas informé en amont correctement (article 1112-1 du Code civil). En pratique, l’acheteur aura intérêt à demander l’ensemble de ces mentions pour sécuriser son investissement. Ces éléments protégeront aussi le vendeur, à qui il ne pourra être reproché une absence d’informations de ces mentions. Cependant, d’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur : ceux qui sont important pour l’acheteur. Par exemple, une cession d’un restaurant et d’un bail ont pu être annulées car le vendeur n’avait pas informé l'acheteur d’un PV d’assemblée générale de copropriété qui restreignait l’exercice de l’activité de restauration à de la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter jusqu’à 20 heures (Cour de cassation, chambre commerciale 6 janvier 2021, 18-25.098) 2. L’acheteur peut poser des conditions suspensives pour protéger son futur achat Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, des conditions suspensives peuvent être insérées, par exemple l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est fautif : il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais, etc. Il peut y avoir de nombreuses autres conditions. L’acheteur peut conditionner l’achat de son fonds de commerce à : • La signature d’un bail commercial identique au précédent : “renouvellement aux mêmes conditions” Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer indexé à l’indice prévu au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). • Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé à l’acheteur de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité ou l’une des activités prévues au bail ou par avenant qui peuvent être exercées par le locataire, et elles seules peuvent donc être cédées. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acheteur doit demander au vendeur qu’il négocie cette nouvelle activité avec son bailleur (ou qu’il engage une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur et un conduit d’extraction devra être créé par lui qui soit conforme à l’activité nouvelle de restauration qui est nouvellement permise. • Une clause suspensive d’obtention d'autorisations administratives En même temps qu'il achète le commerce, l'acheteur peut vouloir effectuer des travaux. Il peut s'agir par exemple de travaux d'aménagement nécessitant un permis ou des travaux de gros œuvre nécessitant un permis de construire. Si le futur acheteur n’a pas ces autorisations, il peut effectivement se délier de l’achat sans frais. Cela est important notamment lors de gros investissements. • Une clause suspensive prévoyant que le vendeur doit résilier certains contrats lors de la vente ou avoir remboursé certains crédits Les contrats transmis lors de l’achat d’un fonds de commerce sont le bail, les contrats d’assurance de dommage, les contrats d’édition et les contrats de travail. L’acheteur peut vouloir mettre fin à certains contrats. Si ces contrats ne sont pas résiliés ou si ces crédits ne sont pas remboursés, l'acheteur pourra se délier sans frais. En ce qui concerne les contrats de travail, il ne peut y avoir de licenciement qui soit justifié par une cession de fonds de commerce. Cependant, rien n’empêche une rupture de contrat pour un autre motif, tel une faute ou une rupture conventionnelle. • Une clause prévoyant que le vendeur ou l’acheteur, ou les deux, réaliseront un audit entre la promesse et le vente Enfin, certaines précautions sont à prendre sur l’évaluation du commerce. Il est très souvent conseillé de réaliser un audit juridique, social, notamment les contrats de travail, fiscal et financier avant l’achat. Cet audit sera réalisé par un cabinet d’avocats spécialisé, le cas échéant en collaboration avec le cabinet d’expert-comptable habituel de l’établissement. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko, avocate à la Cour de Paris | mardi 8 octobre 2024

Mise en vente du fonds de commerce : à quel moment en informer les salariés ?

Bonjour, Nous souhaitons mettre en vente notre fond de commerce et nous aurions voulu savoir à quel moment légal nous sommes tenus d'en informer nos employés. Est-ce que nous devons informer nos employés de la mise en vente du fond de commerce avant de publier l'annonce, au moment où nous signons un compromis de vente ou une fois que la vente est signée? Je vous remercie pour votre retour. Cordialement. Fonds de Commerce | dimanche 12 mai 2024

Évaluation d'un fonds de commerce : la qualité du bail (3/6)

L'évaluation d'un hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. L’un de ces facteurs est la qualité du bail. Les modalités d’appréciation des conditions du bail diffèrent d’un type de commerce à l’autre, les questions à se poser peuvent être différentes et les critères avoir plus ou moins d’importance. Lorsque l’analyse porte sur un fonds de commerce avec les murs dans le cadre d’une cession par exemple, il n’y aura pas lieu d’analyser le bail. L’analyse du bail est pertinente quand il s’agit d’apprécier un fonds de commerce seul. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptées à l’activité hôtellerie-restauration, afin de mesurer la qualité du bail. ► Quelle est la proportion du loyer et des charges par rapport au chiffre d'affaires hors taxes ? Ce ratio se compare-t-il au taux d'effort typique de la profession ? Définition : le taux d'effort est un indicateur financier utilisé pour mesurer la proportion des revenus consacrée au paiement des charges fixes, telles que le loyer et les charges locatives, par rapport au chiffre d'affaires généré. Dans le secteur de l'hôtellerie-restauration, ce taux est particulièrement pertinent car il permet de vérifier si les coûts de location et les charges sont soutenables par rapport aux revenus de l'activité. En comparant le taux d'effort d'un établissement avec les normes du secteur, on peut déterminer si les conditions de bail sont favorables ou défavorables. Un taux d'effort inférieur à la moyenne du secteur peut être un signe de bonne gestion des coûts locatifs. En général, un taux d'effort raisonnable pour un établissement d'hôtellerie-restauration se situe entre 10 % et 15 % du chiffre d'affaires hors taxes (CA HT). • Restaurants Pour un restaurant, un taux d'effort acceptable est souvent compris entre 6 % et 10 % du CA HT. Les établissements situés dans des zones très attractives ou à fort potentiel de chiffre d'affaires peuvent supporter un taux légèrement supérieur, jusqu'à 12 %. • Hôtels Pour les hôtels, le taux d'effort peut varier de 10 % à 15 % du CA HT. Les hôtels de luxe ou situés dans des zones touristiques de premier ordre peuvent avoir un taux d'effort plus élevé, pouvant aller jusqu'à 20 %, en raison des loyers plus élevés associés à ces emplacements. La détermination de la valeur locative en hôtellerie est spécifique et très encadrée. La réponse se fait en fonction du ratio calculé et du taux de la profession : En dessous de + 10 % Moins de 10 % Égal Au-dessus Par exemple, un loyer correspondant à 12 % pour un hôtel-restaurant sera moyennement favorable. ► Quelle est la durée restante du bail ? La durée restante du bail est un indicateur de la stabilité à long terme. Une durée plus longue offre une sécurité supplémentaire pour les investisseurs, réduisant le risque de renégociation ou de pertes potentielles dues à un déménagement. Rappel : la durée minimale légale d’un bail commercial est de 9 ans. Cette durée s’applique à la majorité des baux commerciaux, sauf pour certaines catégories spécifiques, telles que les baux dérogatoires ou les baux à courte durée (bail précaire). La réponse se fait en fonction de la durée restant à courir, plus la durée est longue et meilleure sera la note. · • Entre 73 et 108 mois · • Entre 37 et 72 mois · • Entre 12 et 36 mois · • Moins de 12 mois Lors d’une cession si la durée restant à courir est de moins de 12 mois, il est d’usage de demander un nouveau bail. ► Le bail est-il conforme à l’activité ? Est-il ouvert à d’autres activités (traiteur) ? Oui/Non Pour vérifier si le bail est conforme à l’activité et ouvert à d’autres activités (traiteur, etc.), il faut d’examiner attentivement le bail pour comprendre les termes spécifiques relatifs à l'utilisation des locaux, d’identifier toute clause restrictive ou permissive concernant l’ajout d’activités supplémentaires, et d’évaluer les implications légales et financières de toute modification d'activité, incluant les coûts et les procédures nécessaires pour obtenir les autorisations requises. En cas de vente du fonds de commerce, un bail bien structuré et ouvert à diverses activités facilite le processus de vente et peut justifier un prix de vente plus élevé. ► Les charges à payer sont-elles excessives ? Oui/Non Des charges excessives peuvent peser lourdement sur la rentabilité. Ce critère permet d'identifier les baux où les charges sont disproportionnées par rapport aux revenus générés, réduisant ainsi l'attrait du fonds de commerce. Voici des indicateurs pour apprécier si les charges sont trop importantes : •Les charges représentent une part disproportionnée par rapport au loyer et aux revenus de l'activité. Un taux de charges locatives qui dépasse 30 % du montant du loyer peut être jugé excessif. • Les charges sont nettement supérieures à celles pratiquées pour des biens similaires dans le même secteur géographique. • Les charges ne sont pas clairement détaillées ou justifiées par le bailleur, et semblent être gonflées sans raison valable ou sont fréquemment réévaluées à la hausse, sans amélioration correspondante des services ou de l'entretien. ► Les travaux de mise en conformité sont-ils à la charge du locataire ? Oui/Non La responsabilité des travaux de mise en conformité dans un bail commercial dépend de plusieurs facteurs, y compris les dispositions légales, la nature des travaux, et les clauses spécifiques du bail. En général, les travaux structurels et les mises aux normes initiales sont à la charge du bailleur, tandis que les aménagements spécifiques et l’entretien courant incombent au locataire. Le bail commercial peut contenir des clauses spécifiques qui répartissent de manière différente les responsabilités pour les travaux de mise en conformité. Dans le cas où ces clauses sont défavorables au locataire, cela impactera négativement la qualité du bail. ► Le bail inclut-il un logement de fonction ? Oui/Non Dans le cas où le bail n’est pas étudié car les murs sont vendus avec le fonds, il convient de rattacher la présence d’un logement de fonction aux facteurs de qualité du local. Un logement de fonction dans une activité d’hôtel-restaurant offre plusieurs avantages. Il assure la disponibilité et la réactivité du personnel en cas d’urgence ou de demande client tardive, améliorant ainsi la qualité du service. Cela attire et retient les employés qualifiés, en particulier dans des zones où le logement est cher ou rare, réduisant les coûts de transport et les retards. Enfin, la présence de l’exploitant (ou d’un directeur) sur place permet une meilleure supervision et une gestion plus fluide des opérations quotidiennes. Les conditions du bail impactent directement la rentabilité et la stabilité de l’entreprise. Un bail favorable assure des coûts locatifs raisonnables, des durées adaptées et la possibilité de diversifier les activités. C’est pourquoi il convient d’analyser attentivement le bail dans le cadre d’une évaluation. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 28 août 2024

Évaluation d'un fonds de commerce : le résultat et les perspectives d'avenir (6/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur : - l’emplacement ; - les caractéristiques des locaux ; - le bail ; - les facteurs inhérents à l’activité commerciale ; - la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe ; - le résultat et les perspectives d'avenir. Les modalités d’appréciation de ses critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions que nous avons adapté à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier les perspectives d’avenir de l’établissement. ► Quelle est l'évolution du marché ? L'évolution du marché est un indicateur clé pour anticiper la performance future d'un hôtel-restaurant. Elle peut être évaluée selon les critères suivants : marché en progression : Indique une croissance favorable du marché. Stable : le marché reste constant sans fluctuations majeures. Diminution de 5 % : le marché connaît une légère contraction. Diminution de 10 % et plus : le marché subit une baisse significative. Il s’agit ici d’étudier plus particulièrement le marché de l’établissement selon sa catégorie et son emplacement. ► Quels sont les avantages concurrentiels ? Les avantages concurrentiels déterminent la capacité d'un établissement à se distinguer et à attirer des clients. Ils peuvent être classés comme suit : très bon : avantages concurrentiels majeurs, position de leader. Bon : solides avantages concurrentiels. Moyennement bon : avantages concurrentiels modérés. Mauvais : faibles avantages concurrentiels, nécessité d'amélioration. Les avantages concurrentiels dans le secteur de l'hôtellerie-restauration peuvent être une localisation stratégique près des attractions, une expérience culinaire unique avec des chefs renommés et des menus innovants, des installations modernes et une technologie avancée, une excellente réputation. ► Quels sont les risques spécifiques ? Les risques spécifiques peuvent affecter la stabilité et la rentabilité de l'établissement. Ils peuvent être évalués en fonction de leur présence ou absence. Non : aucun risque spécifique identifié. Oui : présence de risques spécifiques qui nécessitent une gestion proactive. ► Utiliser la méthode Pestel La méthode Pestel permet d'identifier et d'analyser les risques spécifiques liés à différents facteurs externes. Politique Risque de réglementation Instabilité politique. Économique Récession économique Inflation Socioculturel Changements de comportement des consommateurs. Évolution démographique. Technologique Avancées technologiques. Sécurité des données. Écologique Changements climatiques. Régulations environnementales. Légal Législation du travail. Responsabilité juridique. L’utilisation de la méthode Pestel permet d’identifier les risques spécifiques dans chaque catégorie et mettre en place des stratégies pour les gérer de manière proactive, assurant ainsi une stabilité et une rentabilité à long terme. ► Quelle est l'évolution de l'EBE sur 3 ans ? L'évolution de l'exécdent brut d'exploitation (EBE) sur 3 ans est un indicateur financier pour évaluer la rentabilité opérationnelle de l'établissement. EBE en progression : augmentation de la rentabilité opérationnelle. Stable : rentabilité opérationnelle constante. Diminue de 5 % : légère baisse de la rentabilité opérationnelle. Diminue de 10 % et plus : baisse significative de la rentabilité opérationnelle. Ici, il convient de retenir l’EBE retraité. ► Quelle est l'évolution du chiffre d'affaires sur 3 ans ? L'évolution du chiffre d'affaires sur 3 ans permet d'analyser la croissance ou la récession de l'activité de l'établissement. CA en progression : croissance du chiffre d'affaires. Stable : chiffre d'affaires constant. Diminution de 5 % : légère diminution du chiffre d'affaires. Diminution de 10 % et plus : diminution significative du chiffre d'affaires. ► Quelles sont les projections financières ? Bien que les projections financières ne nous soient pas souvent fournies, elles peuvent être indispensables, notamment pour des établissements neufs ou en pleine mutation, ou encore pour utiliser certaines méthodes de valorisation. Excellente : perspectives financières très favorables. Bonne : bonnes perspectives financières. Moyenne : perspectives financières acceptables. Mauvaise : perspectives financières défavorables. L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne. Une fois ce dernier indicateur étudié, vous pourrez mettre en place l’analyse Swot pour un hôtel ou un restaurant avec les résultats obtenus. La méthode Swot est un outil d'analyse stratégique utilisé pour évaluer une entreprise. Elle identifie les forces et faiblesses internes, ainsi que les opportunités et menaces externes. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | Hier à 11:00

Évaluation d'un fonds de commerce : les facteurs inhérents à l’activité commerciale (4/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur : - l’emplacement ; - les caractéristiques des locaux ; - le bail ; - l'activité commerciale ; - la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe ; - le résultat et les perspectives d’avenir. Les modalités d’appréciation de ces critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions que nous avons adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier les facteurs inhérents à l'activité commerciale : la zone de chalandise, la clientèle, la communication, le type de licence, la notoriété,etc. ► Quelle est la concurrence sur la zone de chalandise ? Définition : la zone de chalandise désigne la zone géographique d'où provient la majorité des clients d'un commerce, d'un service ou d'un établissement hôtelier. Elle est déterminée par divers facteurs, tels que la distance, le temps de trajet, les infrastructures de transport, la densité de population et les habitudes de consommation. La présence de concurrents dans la zone de chalandise est un facteur déterminant pour l'analyse de la rentabilité d'un établissement commercial. Une faible concurrence peut favoriser une meilleure part de marché, tandis qu'une forte concurrence peut exiger des stratégies marketing plus agressives et innovantes. Nous proposons de classer la concurrence sur la zone de chalandise selon quatre niveaux : Pas de concurrent dans cette catégorie : cette situation idéale permet à l'établissement de capter l'intégralité de la demande dans sa catégorie, sans partage. Un concurrent direct (même catégorie) ou deux concurrents de catégories différentes : la présence de quelques concurrents impose une vigilance accrue mais peut aussi dynamiser le marché. Deux concurrents de même catégorie ou plus de deux concurrents de catégories différentes : un environnement plus concurrentiel exige des efforts constants pour se différencier et fidéliser la clientèle. Au-delà : une forte densité de concurrents dans la même catégorie peut nécessiter des stratégies tarifaires et de services particulièrement compétitives. ► Quelle est la nature de la clientèle ? La nature de la clientèle est également un moyen pour évaluer la performance d'un établissement. Clientèle fidèle : une clientèle récurrente assure une stabilité des revenus et une meilleure prévision de la demande. Clientèle de passage : une clientèle fluctuante demande des efforts constants pour attirer de nouveaux clients. ► Combien y a-t-il de contrats annuels (client) avec des sociétés ? Le nombre de contrats annuels avec des entreprises peut indiquer la stabilité et la fiabilité des revenus. Plus de 5 : un nombre élevé de contrats annuels signifie une base de revenus solide et diversifiée. 3 à 4 contrats : indique une bonne stabilité avec une marge de progression possible. 1 à 2 contrats : reflète une dépendance plus forte sur un nombre limité de clients. Aucun : l’absence de contrats annuels peut indiquer une instabilité des revenus. Ce critère peut être discutable en fonction du type d’établissement. ► L'établissement possède-t-il une licence IV ? La possession d'une licence IV est un atout pour un établissement proposant des boissons alcoolisées, augmentant ainsi son attractivité. Oui : permet la vente de boissons alcoolisées, augmentant les opportunités de revenus. Non : limite l'offre de l'établissement, pouvant réduire sa compétitivité. ► L'établissement utilise-t-il un logiciel commercial, de gestion et deprise de commande ? L'utilisation de logiciels de gestion peut améliorer l'efficacité opérationnelle et la satisfaction client. Oui : indique une modernisation et une optimisation des processus de gestion. Non : peut refléter une gestion manuelle, potentiellement moins efficace. ► Quelles sont les dépenses de communication par rapport au chiffre d'affaires HT ? Le ratio des dépenses de communication par rapport au chiffre d'affaires hors taxes indique l'investissement en marketing. Si elles sont supérieures à 4 % : un investissement élevé en communication peut indiquer une forte volonté d'expansion. Comprises entre 3 et 4 % : un bon équilibre entre dépenses et revenus. Comprises entre 2 et 3 % : des dépenses modérées mais efficaces. Inférieures à 2 % du CA HT : dépenses réduites, potentiel de croissance limité. ► Le restaurant est-il référencé dans les guides ? Être référencé dans des guides renommés peut accroître la notoriété et attirer de nouveaux clients. Plus de 3 : très bonne visibilité. Dans 2 : bonne visibilité. Dans 1 : visibilité limitée. Aucun : absence de visibilité dans les guides. ► L'établissement dispose-t-il d'un site internet ? La présence d'un site internet est essentielle pour la visibilité et la réservation en ligne. Oui : facilite l'accès aux informations et les réservations en ligne. Non : peut limiter l'accessibilité et la visibilité. ► Est-il possible de commander, de réserve sur le site internet ? Offrir la possibilité de réserver en ligne directement sur le site de l'hôtel peut diminuer le coût des commissions Oui Non ► L'établissement est-il bien noté ? Les avis et les notes des clients sont des indicateurs importants de la qualité et de la satisfaction générale vis à vis de l'établissement. - 2 : l'établissement a des évaluations très négatives, ce qui peut dissuader de potentiels clients et refléter des problèmes importants au sein de l’établissement. De 2 à 3 : les évaluations sont passables, avec des points à améliorer. De 3 à 4 :lL'établissement reçoit de bonnes évaluations, indiquant une satisfaction générale positive. + 4 : les évaluations sont excellentes, reflétant un haut niveau de satisfaction des clients. Pour évaluer les notes et les commentaires d'un hôtel-restaurant, les sites à consulter peuvent être : Tripadvisor, Booking.com, Expedia, Hotel.com ou Google Reviews, qui offrent des avis détaillés et vérifiés de clients. ► Quelle est l'ancienneté de l'établissement sous le même nom ? L'ancienneté et la notoriété d'un établissement peuvent rassurer les clients et fidéliser une clientèle régulière. Plus de 7 ans : indique une forte notoriété et une clientèle fidèle. De 3 à 7 ans : bonne notoriété avec une base de clientèle solide. De 1 à 3 ans : notoriété en construction. Moins d'un an : établissement récent avec notoriété à développer. ► Quelle est la signalisation et les pré-enseignes de l'établissement ? Une bonne signalisation améliore la visibilité et l'accessibilité de l'établissement. Plus de 5 : très bonne visibilité. 4 ou 5 : bonne visibilité. 2 ou 3 : visibilité moyenne. Une : visibilité réduite. Certains indicateurs peuvent ne pas être pertinents : par exemple, s’interroger sur le nombre de pré-enseignes dans une grande ville n’est pas adapté. Il convient d'adapter la liste de question aux spécificités de l'établissement. L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne en termes d’activité commerciale. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 18 septembre 2024

Évaluation d'un fonds de commerce : les caractéristiques des locaux (2/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. Dans cette deuxième partie concernant la qualité du local commercial, intéressons-nous aux caractéristiques des locaux. Les modalités d’appréciation de ces critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre, les questions à se poser peuvent différer et les critères avoir plus ou moins d’importance. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, afin de mesurer les caractéristiques des locaux. ► Normes et accessibilité L'établissement est-il aux normes de sécurité et d'accessibilité (2015) ? La conformité aux normes de sécurité et d'accessibilité est non seulement une obligation légale mais aussi un facteur d'attractivité pour une clientèle diversifiée. Pour cela, vérifiez si l'hôtel répond aux normes de sécurité en vigueur et aux normes spécifiques pour l'accessibilité des PMR ou si l’hôtel a une dérogation. ► Capacité et répartition des espaces • Quel est le nombre de chambres et de couverts ? : La capacité d'accueil impacte directement le potentiel de revenus. Il faut donc connaître le nombre total de chambres disponibles ainsi que le nombre de couverts que le restaurant de l'hôtel peut servir. Plus la capacité est importante, meilleurs seront les facteurs de valeur pour situer l’établissement, nous proposons de la grille suivante. Nombre de chambres : + de 46 chambres Entre 36 et 45 chambres Entre 26 et 35 chambres - de 25 chambres Nombre de couverts : + de 60 couverts Entre 41 et 60 couverts Entre 20 et 40 couverts - de 20 couverts • Répartition des locaux de l’hôtel : est-elle très favorable, favorable, moyennement favorable, pas favorable : analysez la disposition des chambres, leur taille, et leur aménagement. Une répartition favorable optimise l'expérience client et l'efficacité opérationnelle. • Répartition des locaux salle/cuisine/annexes du restaurant : est-elle favorable, moyennement favorable, pas favorable ? Évaluez la configuration des espaces de restauration et des cuisines. Une bonne répartition permet un service efficace et améliore la satisfaction des clients. • Salons particuliers, salles de séminaire, bars, terrasses : Vérifiez la présence de ces installations qui augmentent l'attractivité de l'hôtel pour divers segments de clientèle, des familles aux voyageurs d'affaires. ► État des locaux et possibilité d'expansion • Quel est l’état d'entretien (bon, moyen, mauvais) ? Des locaux bien entretenus et récemment rénovés sont plus attractifs. En plus de l’appréciation visuelle, vous pouvez comparer les dépenses d'entretien des locaux au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT). Des locaux bien entretenus sont plus attractifs et réduisent les coûts de maintenance à long terme. • Quelle est l’année de la dernière grosse rénovation : l'année N, l'année N-1, l'année N-2, l'année N-3 ou avant ? : Les rénovations récentes augmentent l'attractivité de l'hôtel. Vérifiez la date de la dernière rénovation majeure pour évaluer l'état général des installations. • Y a-t-il possibilité d'augmentation de la capacité ? La possibilité d'agrandir ou de modifier les locaux peut être un avantage stratégique. Évaluez s'il existe des possibilités d'agrandir ou de modifier les locaux pour augmenter la capacité d'accueil. Ceci peut être un avantage stratégique important. ► Équipements et aménagements • Confort et équipements Présence de climatisation, bonne isolation, chauffage économe ? Vérifiez la présence de systèmes de climatisation, d'une bonne isolation et d'un chauffage efficace pour assurer le confort des clients. Équipements de loisirs Piscines, terrains de sport, golf miniature, etc., ajoutent une valeur significative. Évaluez la disponibilité et la qualité de ces équipements. Matériel en nombre suffisant Assurez-vous que le matériel disponible est suffisant pour répondre aux besoins opérationnels de l'hôtel. Couverts : en argent, autre (Inox …) : évaluez la qualité des couverts utilisés dans le restaurant, ce qui peut influencer l'expérience client. • Qualité de l'aménagement Évaluation de l'aménagement (très bien, bien, moyennement bien, mauvais) : Examinez la qualité des aménagements intérieurs et extérieurs. Des aménagements de haute qualité améliorent l'expérience client. Vétusté des immobilisations : de quand datent-elles ? Pour répondre à cette question, nous vous proposons d’utiliser le ratio des immobilisations (total des immobilisations nettes sur le total des immobilisations brutes). Plus ce ratio est élevé, plus les immobilisations sont récentes. ► Appréciation de la qualité et de l’ancienneté du matériel d’exploitation • De quand datent le matériel de cuisson/réfrigération et la literie ? L'ancienneté du matériel de cuisson, de réfrigération et de la literie affecte la qualité du service et les coûts de maintenance. Évaluez l'âge de ces équipements pour anticiper les besoins de remplacement ou de mise à jour. L'analyse des facteurs se rapportant au local commercial en répondant à l’ensemble des questions permet d'obtenir une vision claire de la situation de l’hôtel-restaurant par rapport à la moyenne des établissements. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mardi 13 août 2024

Droit au bail vs fonds de commerce : quelles sont les différences juridiques et fiscales ?

Bonjour! Je suis en discussion avec mon voisin pour la reprise de son établissement; il a acheté un droit au bail 100000 e, et souhaite me vendre le DAB et non le fonds de commerce. Quelles sont sont les différences juridiques et fiscales entre les deux types de transaction? L' achat d'un DAB me rend-il automatiquement propriétaire du FDC? Mon voisin exploite un bar, et je souhaite faire une pizzeria. D'avance, merci! Cordialement. Juridique | mercredi 24 janvier 2024

Évaluation d'un fonds de commerce : l’emplacement (1/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. Ce premier volet s'intéresse aux facteurs se rapportant au local commercial, et plus particulièrement celui de l'emplacement. Ces éléments servent à évaluer le fonds de commerce et mais aussi à déterminer la valeur vénale des murs. Les modalités d’appréciation de ses critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, qui permet d’apprécier la qualité de l’emplacement. ► De quelle taille est la ville ? L'évaluation de la situation géographique d'un emplacement est un élément clé pour déterminer la valeur d'un établissement hôtelier. La taille de la ville peut-être un élément de mesure : en effet, en hôtellerie, plus la ville est grande et mieux le bien est valorisé. Nous proposons de classer la taille des villes sur quatre niveaux : Grande ville (+ de 50 000 habitants) : Une grande ville offre une clientèle potentielle plus vaste et diversifiée, ce qui peut accroître le taux d'occupation et les revenus. Ville secondaire (20 000 à 50 000 habitants) : Bien que plus petite, une ville secondaire peut offrir un marché stable avec moins de concurrence directe. Ville de + de 5 000 habitants : Pour des établissements de charme ou destinés à une clientèle locale et de passage. Autre : Des localisations plus exotiques ou rurales peuvent attirer une clientèle spécifique à la recherche de calme et d'authenticité. ► Comment évolue la population ? S'intéresser à la démographie permet d’estimer la demande potentielle et la rentabilité future. Une population en croissance (excellente) indique un afflux constant de clients potentiels et un dynamisme économique, ce qui est favorable pour le taux d'occupation et les revenus. À l'inverse, une population en déclin (mauvaise) peut signaler une diminution de la clientèle et des difficultés économiques locales. Connaître la typologie de la population (jeunes, familles, personnes âgées) permet d'adapter les services de l'hôtel et de cibler efficacement les campagnes marketing. En outre, une démographie positive attire les investisseurs et favorise le développement des infrastructures, augmentant ainsi l'attractivité de la région et la valeur de l'hôtel. ► Quelle est la situation de l’établissement dans la zone de chalandise ? Définition d'une zone de chalandise : la zone de chalandise est l'aire géographique d'où proviennent les clients d'un établissement. Elle est souvent définie par un rayon autour de l'hôtel, prenant en compte le temps de déplacement, l'accessibilité et les habitudes de consommation des résidents. L'évaluation de cette zone permet de comprendre la clientèle potentielle et d'optimiser l'attractivité de l'hôtel. Elle pourra être mesurée sur le critère de très favorable à pas favorable. ► Existe-t-il des centres d'attraction proches de l’hôtel-restaurant ? La proximité de centres d'attraction tels que les centres commerciaux, théâtres, stades et autres lieux de divertissement joue un rôle crucial dans l'attraction de la clientèle. Cette attraction peut être mesurée à l’aide du nombre ou de l’importance de ses centres d’attraction. ► Apprécier l’accessibilité et les commodités de l’hôtel • L’établissement a-t-il un parc/jardin ? Un espace vert ou un jardin contribue au confort et au bien-être des clients, offrant un lieu de détente et de loisirs. La question est de savoir si l'hôtel dispose d'un parc ou d'un jardin, mais aussi de s’intéresser à la surface de cet espace en mètres carrés (voir une éventuelle surface constructible) , ainsi que l'état de son entretien et les équipements disponibles tels que des bancs ou des aires de jeux. • Quelle est la proximité des transports en commun (gare, station de métro) ? La facilité d'accès permet d’attirer à la fois les touristes et les locaux, notamment dans les grandes villes. Il faut ici s’interroger sur la distance entre l'hôtel et la gare ou la station de métro la plus proche, mesurée en mètres ou en minutes à pied, combien de trains ou de métros desservent cette gare ou cette station par heure, ainsi que le nombre de lignes différentes desservant cette gare ou cette station pour évaluer la connectivité. • À quelle distance est la sortie autoroute la plus proche ? Une bonne connexion routière est essentielle pour les clients véhiculés. Pour cela, il s’agit de déterminer la distance entre l'hôtel et la sortie d'autoroute la plus proche : moins de 500 mètres, entre 500 mètres et 1 km, ou plus de 1 km. De plus, il faut apprécier si la signalisation routière est claire et facile à suivre depuis la sortie d'autoroute jusqu'à l'hôtel. • Parking à proximité ou sur place ? Un parking disponible est un atout considérable, surtout dans les zones urbaines denses. Dans ce cadre, il convient de vérifier si l'hôtel dispose d'un parking sur place. Ensuite, évaluer la distance au parking le plus proche, qu'il soit sur place, à moins de 100 mètres, entre 100 et 250 mètres, ou plus loin que 250 mètres. Il est également important de déterminer la capacité du parking en nombre de places disponibles. Enfin, il faut examiner la sécurité et l'accessibilité du parking : est-il surveillé et facilement accessible depuis l'hôtel ? L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne en termes d'emplacement. Ensuite, il conviendra de compléter l'évaluation de la qualité du local commercial avec une étude approfondie des caractéristiques des locaux. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | lundi 29 juillet 2024

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec la méthode empirique

Pour des raisons pratiques, le chiffre d’affaires HT est le plus souvent utilisé. En effet, le chiffre d’affaires est repris sur le compte de résultats qui est établi en HT. Pour obtenir un chiffre d’affaires TTC, il est nécessaire de reprendre le chiffre d’affaires par catégorie afin de lui appliquer le taux de TVA correspondant. La particularité du secteur hôtelier est d’utiliser plusieurs taux différents de TVA, ce qui complique les choses. La méthode empirique est issue de la méthode du barème par profession, reposant sur l’application d’un coefficient, dit de la profession, appliqué au chiffre d’affaires. Ce barème par profession, utilisé par les experts, préconise par nature de commerce une fourchette de valeurs et une unité de barème. Par exemple : - hôtel de tourisme : 80 à 300 fois la recette journalière TTC ; - hôtel meublé : 90 à 400 fois la recette journalière TTC. Le terme d'hôtel “meublé” ou “de préfecture” est utilisé pour qualifier les hôtels non homologués tourisme. Le chiffre d’affaires utilisé comme base est généralement une moyenne des trois dernières années issues du compte de résultat. Pour être objectif, ce chiffre d’affaires doit être corrigé de l’impact des éventuels événements exceptionnels, par exemple, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture de plusieurs chambres. La méthode empirique utilisée pour évaluer un hôtel consiste à appliquer au chiffre d’affaires un coefficient tiré non pas d’un barème, mais d’une observation objective du marché : chiffre d’affaires × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode empirique. Coefficient Le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Il est différent selon : - la catégorie de l’hôtel ; - le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ; - le montant de chiffre d’affaires réalisé ; - la situation en ville ou en province ; - en bord de mer ; - avec une activité saisonnière… Ce coefficient varie d’une année sur l’autre. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs fournis par les agents immobiliers. Par exemple, vous retrouverez sur le portail fonds de commerce de L’Hôtellerie Restauration les valeurs relevées selon un lieu (littoral aquitain, bassin d’Arcachon…), avec un prix de vente exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires HT. Si vous lisez 200 % comprenez un coefficient de 2. Exemple selon ces indicateurs : un hôtel du littoral aquitain qui fait un chiffre d’affaires moyen de 500 000 € HT pourra être valorisé : 500 000 € HT × 1,59 = 795 000 €. Ainsi, le coefficient à appliquer sur la vente de fonds d’un hôtel pourra aller de 1 à 4. Il peut également être plus élevé à Paris ou pour des hôtels très rentables. En tout état de cause, pour évaluer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité • Estimer les murs d’un hôtel • Estimer un hôtel avec la méthode du millième Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Estimer le fonds de commerce d'un hôtel avec l'EBE retraité

Pour estimer un fonds de commerce, il faut rester objectif, utiliser plusieurs méthodes et les croiser. À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d'affaires, celle de l'EBE retraité a l'avantage de tenir compte de la rentabilité de l'hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. L’EBE est un solde intermédiaire de gestion (SIG). Il est le meilleur indicateur de la rentabilité économique de l’exploitation, car il correspond à l’excédent dégagé par l’entreprise en ne tenant compte que des produits et charges nécessaires à l’exploitation. Il convient cependant de le retraiter afin de tenir compte uniquement des éléments affectant la gestion, comme par exemple : - les charges et produits exceptionnels ; - les rémunérations ou avantages des dirigeants propriétaires travaillant à temps partiel ou complet et incluses dans les charges, mais dépassant la rémunération d’un salarié qui les remplacerait ; - les charges clairement superflues ou ne se rattachant pas à l’exploitation de l’hôtel, les charges exagérées ou au contraire celles non prises en compte, ou encore la minoration de certaines charges. Valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité À la différence de la méthode empirique uniquement basée sur le chiffre d’affaires, cette méthode a l’avantage de tenir compte de la rentabilité de l’hôtel et de sa capacité à dégager un excédent. Ainsi, un hôtel avec un petit chiffre d’affaires et un excellent EBE est favorisé avec cette méthode en termes économique. Car l’acquisition d’un fonds de commerce d’un hôtel est un investissement fait pour capitaliser mais aussi dans le but d’en tirer un revenu. La méthode consiste à appliquer à un EBE retraité un coefficient issu d’une observation objective du marché : EBE retraité × coefficient = valorisation de l’hôtel selon la méthode de l’EBE retraité Généralement, l’EBE retraité utilisé comme base de calcul est une moyenne des trois dernières années. Comme pour la méthode empirique, le coefficient à utiliser dépend des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. Le coefficient est différent selon : - la catégorie de l’hôtel ; - le type d’hôtel : avec ou sans restaurant ; - le montant de chiffre d’affaires réalisé ; - la situation, en ville ou en province. Pour connaître le coefficient à utiliser, vous pouvez reprendre les indicateurs issus de la connaissance du marché de la transaction, en sachant qu’il varie d’une année sur l’autre. Ainsi, le coefficient à appliquer sur l’EBE dans le cadre d’une valorisation pourra aller de 3 à 12, voire plus, en tenant compte des facteurs de performance du bien en question. Autres fiches pratiques • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec la méthode empirique • Estimer les murs d’un hôtel • Estimer un hôtel avec la méthode du millième • Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l’EB Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Reprise de fonds de commerce : peut-on proposer des ruptures conventionnelles aux salariés ?

Bonjour, Nous sommes en passe, mes associés et moi, de reprendre un fonds de commerce de restauration rapide qui inclue 4 CDI. Dans ce local nous souhaitons ouvrir un bar avec des horaires d'ouverture sensiblement différentes de l'activité actuelle. Nous savons qu'il est obligatoire de reprendre les contrats en cours mais nous souhaitons après l'achat proposer des ruptures conventionnelles. Dans quelle mesure ces propositions de ruptures conventionnelles sont possibles à mettre en place ? Quel est le risque qu'un.e salarié.e se retourne contre nous ? Est-il légalement possible de licencier un.e salarié.e si notre situation financière est critique ? Merci à vous ! Juridique | lundi 20 novembre 2023

Valeur de fonds de commerce

Madame, Monsieur, bonjour, Ma question est relative à l’établissement de la valeur d’un fonds de commerce (en l’occurrence, de restauration rapide). L’une des méthodes d’établissement de la valeur d’un fonds consiste à retenir un certain pourcentage du chiffre d’affaires moyen. Après une longue hésitation de la jurisprudence, sur la question de savoir s’il convenait de retenir le chiffre d’affaires hors TVA ou le chiffre d’affaires TTC, la Cour de Cassation, par une série d’Arrêts de principe, a tranché la question et nettement précisé que, conformément aux dispositions de l’article L 145-14, alinéa 2 du Code de commerce « l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession … ». Tout est donc affaire « d’usages de la profession » considérée. Or, il n’est pas toujours aisé de connaître ces « usages » selon les branches d’activités. Une manière d’y parvenir consistait à se référer aux monographies contenues dans les ouvrages tels que « Evaluation » aux édition Francis Lefebvre (pour citer le plus connu) ou encore les ouvrages publiés aux éditions « Le Moniteur », qui donnaient, par branche d’activité, une valeur de fonds comprises dans une fourchette d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires, généralement TTC. L’on en déduisait donc que pour telle ou tel commerce, les « usages de la profession » consistaient à retenir le chiffre d’affaires TTC. Mais, les derniers ouvrages parus, tels que la 10ème édition de « Evaluation » chez Francis Lefebvre et le « Traité d’évaluation des fonds de commerce » aux éditions « Le Moniteur », font maintenant état de fourchettes de chiffres d’affaires Hors Taxe. Comme il est peu probable que les « usages de la profession » aient systématiquement changé du tout au tout, cela pose indubitablement question et par conséquent, problème. D’autant plus que si l’on se réfère à l’édition Francis Lefebvre précédente, pour un fonds de restauration rapide, la fourchette qui était de 45 % à 90 % du CA TTC, passe maintenant à 30 % à 80 % du CA HT. La crise économique, le COVID, la guerre en Ukraine et autres prétextes, ne semblent pas pouvoir expliquer une telle chute de valeur. Et la jurisprudence reste ferme sur le principe en précisant à juste titre, que « si la prise en compte de la TVA dans le chiffre d’affaires dépend des usages de la profession en vigueur dans la branche d’activité considérée, [le locataire] démontre, par les pièces produites, notamment les notes d’information juridiques de la CCI [de ], que l’usage en matière de fonds de commerce de restauration est d’inclure la taxe sur la valeur ajoutée dans le chiffre d’affaires servant de base au calcul de l’indemnité » donc, par extension, dans l’estimation de la valeur du fonds (CA Caen 24 octobre 2019 n° 18/00623). Tout est donc, bel et bien et toujours, question d’« usages de la profession ». Ce qui amène ma question : Quels sont les « usages » en matière de Restaurant (et plus particulièrement, en matière de restauration rapide ? Retient-on le CA TTC ou le CA HT ? Et, si vous me le permettez, en question subsidiaire : où peut-on trouver ces fameux « usages », étant preneur de toute piste. Vous remerciant par avance de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes considérations distinguées. GD Juridique | mercredi 3 janvier 2024

Les clés pour réussir la vente de son commerce

► Aspects financiers Il est conseillé au vendeur du fonds de commerce ou de parts sociales de valoriser son entreprise. L’enjeu étant que le prix de vente corresponde au mieux à la valeur réelle de l’entreprise. S’il ne le fait pas, l’acheteur risque de demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente, car il ne correspondra pas à la valeur réelle de l’entreprise. Au niveau fiscal, l’administration peut même reconstituer le prix de vente qu’elle estime être réel pour servir de base de calcul à la taxation des droits d’enregistrements et des plus-values, et appliquer des majorations pouvant aller jusqu’à 80 %. Le premier conseil au vendeur de faire réaliser un audit comptable, surtout lorsqu’il s’agit de la vente de parts sociales ou d’actions de sociétés. La vente du fonds de commerce fait que le prix est bloqué et que les dettes de l’entreprise sont payées sur ce prix. Le reste sera versé au vendeur. À l’inverse, les dettes de la société dont les parts sont vendues subsistent à sa charge. Une garantie de passif, en plus de la garantie d’actif, sera souvent demandée par l’acheteur pour couvrir les dettes nées avant la vente. ► Aspects juridiques Le vendeur doit donner toutes les informations essentielles à l’acheteur. Par ailleurs, certaines modalités peuvent être importantes pour le vendeur. Par exemple, l’acheteur a-t-il les fonds ou doit recourir à un crédit ? Dans ce dernier cas, il existe un aléa lié à l’accord de la banque. Si les banques refusent d’octroyer un crédit à l’acheteur, le vendeur pourra lui proposer de conclure : • un crédit vendeur, le plus souvent pour une partie du prix de vente (exemple : 30 %). Dans ce cas, l’acte de vente est signé et l’acheteur rembourse des échéances mensuelles avec un taux d’intérêt à son vendeur sur une période variant d’un à cinq ans. Cette solution présente un inconvénient : le vendeur devra aller en justice pour récupérer les sommes impayées ; • si le vendeur ne veut pas prendre le risque de transférer la propriété de son entreprise avant paiement intégral du prix, une location-gérance d’une durée d’un an ou deux avec une option d’achat en fin de contrat à un prix déterminé à l’avance ou qui résultera de la valeur du marché. Par ailleurs, le vendeur du commerce devra vérifier dans le bail commercial s’il est solidaire ou pas du paiement des loyers pendant les 3 années qui suivent la vente. S’il y a une clause en ce sens, il a tout intérêt à renégocier son bail avant la vente pour en être désolidarisé. Il en est de même de l’activité autorisée par le bail commercial et la durée restant à courir. Si le bail prévoit une activité de sandwicherie et petite restauration, le vendeur ne pourra vendre à un acheteur voulant (impliquant un système d’extraction des odeurs et fumées) qu’en obtenant l’accord de son bailleur. En revanche, la vente à emporter et la livraison à domicile ont été considérées comme des activités incluses dans l’activité d’alimentation générale et de restaurant asiatique. Le bailleur ne pourra donc pas augmenter le loyer ou demander la résiliation du bail. Cependant, si l’activité de livraison est prépondérante par rapport à la restauration sur place et à emporter, il conviendra de renégocier avec son bailleur une telle clause afin d’éviter toute remise en cause du bail. Au moment de la cession, la liste des contrats à céder doit être la même que celle annexée au compromis de vente signé quelques mois auparavant. Si elle n’est pas la même, le vendeur pourra alors se voir condamné à la restitution d’une partie du prix de la vente (Cass. Com 13 décembre 2023 n° 22-10.477), voire de la totalité si l’annulation du contrat de vente est prononcée. Il est conseillé au vendeur de tenir à jour la liste de ses salariés avec les dates d’entrée et de sortie ainsi que les salaires, de manière qu’il ne soit jamais inquiété par son acheteur puisque : • les salariés sont prioritaires pour acheter le fonds de commerce : ils doivent en principe être informés par le vendeur deux mois avant la date de signature de la vente ; • les contrats de travail en cours seront transmis automatiquement à l’acheteur. Les engagements et créances résultant des contrats de travail conclus avec les salariés du vendeur terminés avant la cession d’un fonds de commerce ne sont pas transmis sauf s’il en est fait mention dans le contrat de cession (Cass. Com 25 octobre 2023 n° 21-20.156). Les contrats avec les fournisseurs du vendeur ne sont en principe pas transmis, sauf accord des parties. Pour la vente de parts sociales, tous les contrats subsistent, car c’est la même société. Enfin, les licences de débit de boissons peuvent être transmises avec le fonds de commerce. Il faut être attentif à la catégorie de la licence (licence III : vente d’alcool moins de 18 °C, licence IV : vente d’alcool au-delà, licence restaurant : vente d’alcool uniquement avec un plat). À Paris, il n’y a plus de création de licences III et IV, si bien qu’il ne peut y avoir qu’une vente à l’intérieur de la même commune, d’un transfert d’une autre commune ou un autre département, ou une translation d’une autre région. Le vendeur devra s’assurer que sa licence sera exploitable dans un autre endroit (à Paris, les licences IV sont plus difficiles à transférer, par exemple il est en principe impossible d’exploiter une licence IV à moins de 75 m d’un autre débit de boissons ou d’une église). En revanche, pour les licences restaurant, elles sont en principe délivrées à partir du moment où il y a une activité de restauration cédée ou créée, mentionnée au bail et exercée réellement. ► Aspects fiscaux La vente de son fonds de commerce ou des parts sociales peuvent générer des plus ou moins-values pour le vendeur. Il faut distinguer la plus-value à court terme (parts sociales acquises depuis moins de 2 ans) qui est imposable dans le résultat du commerçant à l’impôt sur le revenu au taux progressif par tranche. La plus-value à long terme est quant à elle imposée à la flat tax (30 % : imposition à 12,8 % et prélèvements sociaux de 17,2 %). Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, il n’y a pas de distinction selon la durée de détention, et la plus-value est donc intégrée dans les comptes de la société propriétaire (exercice ouvert à compter du 1er janvier 2024 : taux de 15 % jusqu’à 42 500 € et taux de 25 % au-delà). Il existe plusieurs exonérations de plus-values compte tenu du montant des recettes réalisées par l’entreprise (exonération totale si les recettes sont inférieures à 250 000 €, exonération partielle si les recettes sont entre 250 000 € et 350 000 €), ou compte tenu de la valeur du fonds cédé (fonds détenu depuis plus de 5 ans et prix de vente inférieur à 500 000 €), ou encore lorsque le dirigeant part en retraite (cessation de toute fonction de dirigeant dans l’entreprise cédée, activité depuis au moins 5 ans de la société, moins de 50 % des parts dans l’entreprise cessionnaire). Enfin, le dirigeant d’une société peut souhaiter transmettre sa société à un ou plusieurs de ses proches via une donation ou une succession. Cependant, les futurs donataires ou héritiers n’ont souvent pas les liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ou de donation qui peuvent atteindre 45 % si le propriétaire transmet à ses enfants, voire 55 % à un neveu ou nièce, et 60 % en l’absence de lien de parenté. Le pacte Dutreil permet au donataire ou à l’héritier futur de bénéficier d'un abattement de 75 % des droits dus lors de la transmission. Pour cela, il faut qu’il y ait un engagement collectif de conservation des titres pendant au moins 2 ans, qui porte sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les sociétés non cotées (10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour les sociétés cotées), que le bénéficiaire de la transmission s’engage à conserver les titres transmis pendant une durée de 4 ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif, et que l’une des parties à la transmission exerce son activité principale dans la société ou en soit dirigeante pendant 3 ans après la transmission. Par ailleurs, si le fonds de commerce est cédé à un salarié ou à un apprenti, un abattement de 500 000 € est cumulable avec le dispositif Dutreil. Ce régime peut s’appliquer aussi aux holdings animatrices du groupe ou aux sociétés interposées. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko, avocate | lundi 23 septembre 2024

Vente fonds de commerce sans mises aux normes : comment cela se passe-t-il ?

dans le cadre d'un achat de fond de commerce CHR le vendeur qui a crée le restaurant en 2014 me dis qu'il n'a jamais eu de passage de commission pour la mise en conformité sachant que ses toilettes ainsi que l'entrée ne sont aux normes handicapées. cela est-il possible pour lui de vendre son fond de commerce sachant qu'il est propriétaire des murs ? de plus quels sont les documents qu'il doit impérativement fournir pour vendre ? un diagnostique de ses installations ? merci Fonds de Commerce | vendredi 14 décembre 2018

Opposition des créanciers lors de la vente d'un fonds de commerce : comment s'y prendre ?

Bonjour Maître, J'ai une question "technique" à laquelle vous avez peut-être été confronté dans le cadre de votre activité. Je viens de revendre un fonds de commerce (logé dans une Sarl) et viens d'entrer dans la période d'opposition des créanciers. Savez-vous si les associés de la Sarl, qu'ils soient minoritaires ou majoritaires, peuvent faire opposition au titre de leur créance de compte courant d'associé ? Pour moi ils le peuvent, car la loi vise "tout créancier du précédent propriétaire" (c?est-à-dire la société dans mon cas) et non tout créancier du fonds de commerce. Le BOFIP indique pour sa part "L'opposition peut être faite par tout créancier du vendeur". Mon avocat est plutôt d?un avis contraire, mais il reconnaît n'avoir jamais croisé ce cas de figure. Quel serait votre avis sur le sujet ? Merci d'avance et cordiales salutations Fonds de Commerce | samedi 29 avril 2023

Quels coefficients appliquer pour évaluer un restaurant traditionnel ?

En pratique, pour évaluer un fonds de commerce, ici de restauration traditionnel, l’expert utilise la méthode des barèmes par profession, qu’il croise avec d’autres méthodes. Car il ne suffit pas de faire du chiffre d’affaires pour valoriser une affaire, il faut également que cette dernière dégage de la rentabilité. C’est pourquoi il est d’usage d’utiliser plusieurs méthodes, dont une méthode de multiple de l’EBE retraité. ► Quels coefficients utiliser pour la restauration traditionnelle (APE : 5610 A) ? Il n’existe pas de barème officiel de référence, chaque expert utilisant les barèmes qu’il trouve les plus pertinents pour son évaluation. Nous vous proposons de passer en revue les outils des experts en évaluation. Guide Francis Lefebvre : Le guide pratique Évaluation 10e édition aux éditions Francis Lefebvre propose un barème avec une fourchette de valeurs minimum et maximum. Ce barème proposé a été établi à partir de mutations intervenues entre particuliers, essentiellement en région parisienne. Pour la restauration, cette fourchette est de 50 à 100 % du chiffre d’affaires (CA) HT avec un ratio moyen de 70 %. Le guide ne donne pas de coefficient pour l’EBE. Le site évaluation-fonds-de-commerce.fr : propose également un barème professionnel actualisé repris dans l’ouvrage Traité d’évaluation des fonds de commerce (Philippe Favre-Réguillon). Selon ce barème, le ratio moyen est de 77,4 % du CA HT. Il nous est indiqué que 50 % des mutations sont comprises entre 46,67% et 98,1 % du CA HT. Pour le coefficient d’EBE, nous avons une fourchette de qui va de 4,94 à 13,99 (multiple d’EBE). Le site valeursimmo.com (éditions Callon) : pour 2023 le site donne une fourchette d’évaluation qui est ventilée en fonction de la taille de la ville : petite, moyenne ou grande et en fonction de la catégorie de la table. En effet il distingue le restaurant courant de la grande table. Le coefficient varie de 50 % à 105 % du chiffre d’affaires TTC pour les restaurants courants et entre 65% à 170 % pour les bonnes tables. Plus la ville est importante, plus le coefficient est élevé. Plus la table est bonne, plus le coefficient est élevé. Si, pendant longtemps, c’est le CA TTC qui était pris en compte, aujourd’hui, c’est majoritairement le chiffre d’affaires HT qui est la référence. Ce qui n’a logiquement pas d’impact dans la détermination de la valeur, l’idée étant d’être attentif à la base de référence du barème. Jedataviz.com : l'outil collaboratif des experts-comptables permet d’obtenir, entre autres, de manière précise les coefficients de CA HT et d’EBE en fonction de la localisation du restaurant. Pour l’activité Restauration, au niveau national, la fourchette de multiple de CA HT se situe entre 51,68 % du chiffre d’affaires et 110,38 %. Et la fourchette de multiple d’EBE entre 4,69 et 15,69. Importance des bases utilisées : Les bases utilisées CA HT et EBE sont le plus souvent une moyenne des 3 derniers exercices, qui peuvent être pondérés, et surtout qui doivent être retraités des éléments extérieurs à l’activité. Il existe d’autres références, notamment celles fournies par les centres de gestion agréés. L’utilisation de ces références doit se faire avec précaution, car comme vous l’aurez constaté, même si les données sont cohérentes, les fourchettes sont larges. Il est impératif d’étudier les facteurs de valeurs de l’établissement pour choisir le niveau de coefficient. Pour cela, une méthode de scoring a été développée (source : Guide pratique de l’évaluation de fonds de commerce) afin de déterminer et de justifier le niveau de coefficient à prendre. En effet chaque activité a ses propres facteurs de valeurs. Facteurs de valeur spécifiques à la restauration => L’emplacement, le bail (montant du loyer et conditions du bail) et la consistance du local (aménagement, matériel, présence d'une extraction) auront un impact fort sur la valorisation d’un fonds de commerce en restauration. Prix médian et progression : En France le prix médian d’un fonds de commerce d’un restaurant traditionnel est de 135 000 euros (sur 4732 ventes) en 2023, en forte progression (+ 8 %). Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | vendredi 5 avril 2024

Vendre un fonds de commerce à ses employés sans apport : quels conseils pour un montage financier ?

Bonjour à toute l'équipe. Je souhaite vendre mon établissement, pour des raisons de santé, à mes 2 employées. Je pense qu'elles seront capables de tenir cette affaire et de la faire progresser. Seulement il y a un soucis elles n'ont pas d'apport personnel et les banques ne veulent pas les suivre. Je suis prêt , pour les aider dans cette reprise, à trouver un montage financier du style LOA ou autre chose de similaire. J'ai toute confiance en elles et je sais qu'elles seront réglos. Pour info elles travaillent dans ma pizzéria depuis plus d'un an déjà et elles maitrisent tous les postes de travail. Quel montage financier me conseillez-vous pour les aider à me racheter le fond de commerce sans passer par les banques puisque le crédit bancaire leur est impossible. Merci pour votre réponse Cordialement Claude Fonds de Commerce | vendredi 24 mars 2023

Évaluation d'un fonds de commerce : la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe (5/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur : - l’emplacement ; - les caractéristiques des locaux ; - le bail ; - l’activité commerciale ; - la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe ; - le résultat et les perspectives d'avenir. Les modalités d’appréciation de ses critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre. Nous vous proposons ici une liste de questions que nous avons adapté à l’activité d'hôtellerie et de restauration, qui permet d’apprécier la qualité professionnelle de l’exploitant et de l’équipe. ► Quel est le ratio de frais de personnel ? Le ratio de frais de personnel (salaires + charges) par rapport au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT) est un indicateur clé pour évaluer la gestion des coûts d'un hôtel-restaurant. Il est important de comparer ce ratio aux normes professionnelles pour déterminer l'efficacité de la gestion du personnel. En dessous de 30 % : indique une excellente gestion des coûts de personnel. Entre 30 % et 34 % : gestion des coûts de personnel bien maîtrisée. Entre 35 et 40 % : gestion acceptable mais avec marge d'amélioration. Au-dessus de 40 % : indique une gestion des coûts de personnel élevée, nécessitant une réévaluation. Cette grille doit être mise à jour en fonction des ratios de l’activité. ► Quelles sont les qualifications du personnel ? La qualité et les qualifications du personnel sont essentielles pour assurer un service de haute qualité dans un hôtel-restaurant. Au-dessus : la majorité des employés possèdent des qualifications supérieures aux exigences de leurs postes. Dans la moyenne : les qualifications des employés correspondent aux exigences de leurs postes. En dessous : les qualifications des employés sont inférieures aux exigences de leurs postes, nécessitant une formation supplémentaire. Proposition de méthode : pour évaluer le niveau de qualification du personnel, il peut être attribué des points en fonction de la qualification (BTS et + : 4, bac pro : 3, CQP : 2, sans qualification : 1). En multipliant le nombre d'employés par les points correspondants et divisant par le nombre de salariés, on obtient un score de 1 à 4. Exemple pour 9 employés BTS et plus : 2 employés x 4 points = 8 points Bac Pro : 1 employé x 3 points = 3 points CQP : 1 employé x 2 points = 2 points Sans qualification : 5 employés x 1 point = 5 points Score total de qualification = 8 + 3 + 2 + 5 = 18 points Score moyen de qualification = total des points ÷ nombre total d'employés = 18 ÷ 9 = 2 points ► Quelle est l'ancienneté dans le métier ? L'expérience professionnelle des employés dans le secteur de l'hôtellerie et de la restauration est un atout précieux. Plus de 36 mois : indique une solide expérience et une expertise approfondie. Entre 24 et 35 mois : bonne expérience avec potentiel de croissance. Entre 12 et 23 mois : expérience modérée, avec possibilité de développement. Moins de 12 mois : indique un manque d'expérience, nécessitant un encadrement et une formation supplémentaires. Méthode : pour mesurer l'ancienneté dans le métier, additionnez les mois d'expérience de tous vos employés. Par exemple, avec une somme totale de 360 mois pour 9 employés, la moyenne d'ancienneté est de 40 mois. Cela indique une équipe expérimentée, bénéfique pour la qualité du service (cette même méthode peut-être utilisé pour l’ancienneté dans l’établissement). ► Quelle est l'ancienneté dans l'établissement ? La durée de travail des employés au sein de l'établissement reflète leur loyauté et leur familiarité avec les opérations spécifiques de l'hôtel-restaurant. Plus de 7 ans : indique une forte stabilité du personnel et une bonne connaissance des procédures internes. Entre 5 et 7 ans : bonne stabilité du personnel. Entre 3 et 5 ans : stabilité modérée. Moins de 3 ans : indique un renouvellement fréquent du personnel, nécessitant des efforts constants de formation. ► Depuis combien de temps l'affaire est-elle exploitée par le même propriétaire ? La durée de gestion par le même propriétaire peut refléter la stabilité et la continuité de l'établissement. Plus de 36 mois : indique une gestion stable et établie. Entre 24 et 35 mois : bonne stabilité de gestion. Entre 12 et 23 mois : gestion relativement récente avec possibilité de consolidation. Moins de 12 mois : gestion récente, indiquant une phase de transition ou d'établissement. ► L'actuel propriétaire est-il en cuisine ? La présence active du propriétaire en cuisine peut influencer la qualité et la consistance de l'offre culinaire. Non : le propriétaire n'est pas directement impliqué en cuisine, ce qui peut indiquer une délégation des responsabilités culinaires. Oui : le propriétaire est activement impliqué en cuisine, ce qui peut garantir une qualité constante et un engagement personnel dans l'offre culinaire. Il est délicat de savoir si cela représente un avantage ou non. En cas de cession, il faudra remplacer le dirigeant tout en conservant le niveau d’exigence. Dans le cadre d’une évaluation c’est une bonne chose, car l’implication du dirigeant en cuisine est rassurante. L'ensemble de ces indicateurs doit être étudié afin de répondre aux questions du futur acquéreur, mais aussi pour déterminer la position de l'hôtel par rapport à la moyenne des autres établissements dans le cadre d’une valorisation. Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 24 octobre 2024

Murs et fonds : comment estimer le prix du fonds de commerce ?

Bonjour, Je souhaiterais acheter une maison possédant une licence IV et un restaurant (en liquidation judiciaire depuis 2018). Dans l?idée de créer une SCI pour la maison et une SARL pour le restaurant. Comment estimer le prix du fond de commerce ? Cela doit être forcément une création ou une reprise d?activité ? Sachant que je n?ai pas accès aux bilans précédents. Merci par avance Fonds de Commerce | vendredi 18 septembre 2020