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Que vous soyez créateur ou repreneur, le montant de l'investissement réalisé sera déterminant sur la rentabilité future. Plus précisément, c'est la relation entre l'investissement réalisé et le retour espéré sous forme de résultat qui est déterminante. Si cette relation est importante dans tous les secteurs, elle revêt un caractère stratégique dans les CHR en raison de l'importance des investissements nécessaires.
Voir schéma
Supposons un investissement de 1 000 dans la restauration. Les charges d'exploitation de 1 100 seront maîtrisées si un contrôle de gestion est mis en place. Les charges de structure dépendent du montant de l'investissement. On en déduit que le retour sur investissement dépend bien pour l'essentiel du montant de l'investissement et du chiffre d'affaires.
Investissement |
1 000 |
Chiffre d'affaires - Charges d'exploitation - Charges de structure |
1 500 1 100 250 |
Résultat |
150 |
Compte tenu de l'importance stratégique de la relation entre le chiffre d'affaires et l'investissement, les professionnels et les cabinets de conseil ont élaboré plusieurs critères permettant d'apprécier la qualité des décisions d'investissement.
1. La règle du millième est devenue la règle du 1/800e (hôtellerie)
La règle du millième établit un rapport entre le coût de création ou d'acquisition d'une chambre - représentatif de l'investissement (I) - et son prix moyen de location - un des éléments déterminants du chiffre d'affaires (CA). Le rapport CA/I est donc bien sous-jacent à cette règle empirique. Des études statistiques menées récemment aux États-Unis montrent qu'aujourd'hui, le rapport 1/800e est plus pertinent, ce qui peut s'expliquer par l'évolution des conditions de concurrence et par des coûts d'exploitation plus élevés.
Quelques compléments pour préciser les conditions d'utilisation de cette règle :
- le prix moyen est l'un des deux éléments qui déterminent le chiffe d'affaires, le second est le taux d'occupation. La règle fonctionne pour un taux d'occupation d'environ 60 %. Ce taux est généralement considéré comme un plancher en dessous duquel la rentabilisation d'un hôtel n'est plus assurée.
- Le résultat obtenu est un prix moyen, plus ou moins inférieur au prix affiché selon le type d'établissement et le mix clientèle.
Hôtel 2* Province 30 chambres Investissement Murs + Fonds de commerce 780 000 |
=> | Investissement par chambre 780 000 ÷ 30 = 26 000 Règle du 1/800e Prix moyen chambre 26 000 ÷ 800 = 32,50 |
En suivant le raisonnement en sens inverse, il est possible d'utiliser cette règle pour estimer le prix d'un hôtel. Dans l'exemple proposé, si le prix moyen est de 32,50 €, la valeur de l'affaire qui devrait assurer un retour sur investissement satisfaisant est de 32,50 x 800 x 30 = 780 000 €. Investir une somme supérieure à 780 000 € pour acquérir cette affaire fait courir le risque d'un retour sur investissement insuffisant. Bien sûr, cette règle constitue une première approche qui devra dans tous les cas être complétée par d'autres méthodes d'évaluation et par un business plan.
2. Autres règles
Investissement (I) = 9 x RBE
RBE = 33 % CA
=> I : 9 x 33 % x CA
=> I = 3 CA
On considère en restauration traditionnelle et à thème que le chiffre d'affaires doit représenter entre 1,3 et 1,8 fois l'investissement.
Une grande partie des transactions hôtelières effectuées en France en 2002 2003 a été réalisée sur la base de 8 à 10 fois le résultat brut d'exploitation. En considérant que le niveau normal du résultat brut d'exploitation (RBE) est de 33 % et en retenant le multiplicateur moyen, soit neuf fois le RBE, on en déduit que l'investissement réalisé pour acquérir un hôtel est égal à environ trois fois le chiffre d'affaires.
Publié par Jean-Claude Oulé, Auteur du Blog des Experts
