17
6 IW
\
9,53
€
9,53
€
3,51
€
3 129
€
1 648 10,1
%
Tauxhoraireminimum
conventionnel
TauxhoraireSmic
Valeur
du repas
Plafond
Sécu
ICC 1
er
trimestre2014
Révision : +6,05%
Renouvellement : +29,76%
Tauxdechômage
au 1
er
trimestre2014
Juridique
Pour soutenir et dynamiser le commerce
La loi Pinel,publiée le 19 juindernier,doitnotamment réguler les rapports
locatifsdescommerçantsetdesartisans.
Plusieursmesures renforcent lesdroitsdes locataires,afinde rétablirun
équilibreentre lesdeuxparties.
DROITDEPRÉFÉRENCE
Lorsque lepropriétaired’un localcommercialvoulait
vendre lesmursdu fondsdecommerce, iln’avait
pas l’obligationd’en informerson locatairenide lui
donner lapréférencepour l’acheter.Désormais, le
commerçant-locatairequioccupe le localdoitêtre
informéenprioritéduprixetdesconditionsde la
vente. Ildisposed’undélaid’unmoispouraccepter
l’offrepuisdedeuxmoisàcompterdesonacceptation
pourréaliser l’achat. Ilbénéficieaussid’undroitde
préférences’il faituneoffreéquivalenteàcelledes
acheteurspotentiels.
L
a loi relativeaucommerceetaux trèspetites
entreprisesdu18 juin2014,dite loiPinel,
publiéeau
Journalofficiel
du19 juin, réforme la
réglementationrelativeauxbauxcommerciauxen la
rapprochantdecelleapplicableauxbauxd’habitation.
Cette loi seveutêtreunpacteen faveurducommerce
etde l’artisanatquidoit souteniretdynamiserdes
secteurs fortementemployeursetauxchiffresd’affaires
durement touchéspar lacrise.Pouratteindrecet
objectif, la loidoitnotammentmieuxréguler les
rapports locatifsdescommerçantsetdesartisans.
Règledudéplafonnementdu loyer
Enprincipe, les loyerscommerciauxsontplafonnés
lorsde larévisiondubail etaumomentdeson
renouvellement.L’augmentationdu loyernepeut
êtresupérieureà l’évolutionde l’indiceducoûtde
laconstruction (ICC) sur lamêmepériode.Encas
demodificationnotabledesélémentsmentionnésà
l’articleL.145-33, 1°à4°ducodeducommerce,
àsavoir lescaractéristiquesdu local considéré, la
destinationdes lieux, lesobligationsrespectivesdes
partieset les facteurs locauxdecommercialité, le
montantdu loyerpeutêtredéplafonnéetfixéà la
valeuractuelledu loyer,pouvantentraîneralorsde
fortesaugmentations.
La loiPinelprévoitdésormaisque ledéplafonnement
à lavaleur locativedu loyer, si celle-ci està lahausse,
nepeutpasentraînerd’augmentationsupérieurepour
uneannéeà10%du loyeracquittéaucoursde l’année
précédente.Cetterègles’appliqueégalementauxbaux
quiontuneduréesupérieureàneufans.La loiprévoit,
encasdedéplafonnementdu loyer,unétalementdans
le tempsdesaréévaluation lorsqu’elleconduitàune
augmentationsupérieureà10%dumontantpayé
l’annéeprécédente.Cettedispositionentreenvigueur
le1
er
septembrepour lescontratsconclusourenouvelés
àcompterdecettedate.
Remplacementde l’ICCpar l’ILC
Le loyerd’unbail réviséourenouveléestfixéen
fonctionde l’ICCpubliépar l’Insee.Cet indiceest
déterminéen fonctionde lavariationdesprixde la
constructiondesbâtimentsneufsàusageprincipal
d’habitation.Partantduconstatque lemontant
des loyersdes locauxcommerciauxévoluaient
sanscommunemesureavec lechiffred’affairesdes
commerçants,unnouvel indiceaété instituéen2008 :
l’indicedes loyerscommerciaux (ILC), calculéselon
l’indicedesprixà laconsommationet l’indicedu
chiffred’affairesducommercededétail,mais
sonapplicationn’étaitpasobligatoire.Àpartirdu
1
er
septembre2014, l’ILCsesubstitueraà l’ICC.
Cettedispositionestapplicableauxcontratsconclusou
renouvelésàcompterdecettedate.
Unétatdes lieuxobligatoire
Lenouvel articleL.145-39prévoit l’obligationpour
lespartiesd’établirunétatdes lieuxcontradictoire
etamiable.Àdéfaut, il estétabliparhuissierà la
demandede lapartie laplusdiligenteet les fraissont
partagésendeuxdemanièreégale.Cetétatdes lieux
doitêtre jointaucontratde locationou, àdéfaut,
conservéparchacunedesparties.L’article1731du
codecivilprévoitqu’en l’absenced’étatdes lieux, le
locataireestprésuméavoirreçudubailleurdes locaux
enbonétatderéparations locativesetdoit lesrestituer
dans lemêmeétat.Désormais, si cetétatdes lieuxn’est
pasréalisé, lebailleurnepeutplusseprévaloirdecette
présomption.Cetarticles’appliquepour toutes les
prisesdepossessiond’un local àpartirdu
1
er
septembre2014.
Inventairedescharges, impôtset taxes
Larépartitionécritedeschargesentrebailleuret
locatairen’étaitpasobligatoireet librementfixéepar
lesparties.En l’absencedeprécisiondans lecontrat,
lesrèglesducodecivil et lesusagess’appliquaient
pourfixercetterépartition.La loiPinel introduit
l’articleL.145-40-2quiprévoitque tout contratdoit
dorénavant comporterun inventairepréciset limitatif
descatégoriesdecharges,d’impôts,de taxesetde
redevances liésaubail, ainsique leurrépartitionentre
lepropriétaireet le locataire.Enoutre, lepropriétaire
doitadresseràson locataireunétat récapitulatifannuel
decescharges, impôtset taxes.UndécretenConseil
d’Étatprécisera la listedescharges, impôts, taxeset
redevancesqui, enraisonde leurnature,neserontpas
à lachargedu locataire.
Étatdes travaux faitset à faire
Larépartitiondeschargesafférentesaux travauxn’était
pasobligatoirement indiquéeparécrit.En l’absencede
précisiondans lecontrat, lesrèglesducodecivil
et lesusagess’appliquaientpourfixercetterépartition.
Désormais, à lasignaturedubail,puis tous les3ans,
lebailleurdoitadresseràson locataire :
-unétatprévisionnel sur3ansdes travauxàréaliser
ainsique lebudgetprévisionnel correspondant, et la
répartitiondeceschargesentre lesdifférents locataires
d’unmême immeuble, enpourcentagedessurfaces
occupées ;
-unétat récapitulatifdes travauxréalisés lorsdes
3annéesprécédenteset lecoûtassumé.
Undécretfixera lesdépensesnepouvantêtremises
à lachargedu locataireetfixeraégalement les
modalitésd’informationdecelui-ci.
Congépar lettre recommandée
Le locatairedoit respecterundélaidepréavisde6mois
pourrésiliersonbail.Seul lecongédonnéparexploit
d’huissierétait reconnu.La loiPinel autorisedésormais
dedonnercongéàsonbailleurpar lettrerecommandée
avecaccuséderéception.Lecongéparvoied’huissier
restepossible (elledonneunegarantiesur ladatede
réceptionducongépar lebailleur).
Lagarantieduvendeur limitéeà3ans
Encasdecessiond’undroitaubail, l’actedeventepeut
conteniruneclausedegarantiesolidairedupaiement
des loyersà lachargeduvendeur.Encasdedéfaillance
du locatairerepreneurpourpayer le loyer (et les
charges lecaséchéant), lebailleurpeut seretourner
contre levendeur jusqu’à ladated’expirationdubail.
Ledélaipendant lequel lebailleurpeut seprévaloirde
cetteclausedegarantiesolidaireest réduità3ans.
Bauxdecourtedurée
Auparavant, lesbauxdecourteduréeétaientceuxdont
ladurée totalen’étaitpassupérieureà2ans.Lestatut
protecteurdesbauxcommerciauxn’estpasapplicable
àcescontratsquidoivent respecterdesconditions
trèsstrictes.La loiPinelallonge laduréedesbaux
decourteduréeà3ans.Si le locatairerestedans les
locauxau-delàde ladated’expirationdubaildecourte
duréeetque lebailleurou lepreneurne lecontestent
pas,unbail commercial relevantdustatutdesbaux
commerciauxs’opèreautomatiquement, etce,dansun
délaid’unmoisàcompterde ladated’expiration.
Denouvelles règles
pour lesbaux commerciaux
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