Fonds de commerce
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La reprise d’un établissement ne se fait pas à l’aveugle, certains éléments doivent être étudiés au préalable.
6 LuKMUJZM
Reprendre un hôtel :
le début des recherches
Pourquoi
acheter un hôtel ?
pour se reconvertir ;
pour s’agrandir ;
pour investir tout ou partie de son capital ;
pour réaliser des plus-values rapides.
C
ette question paraît peut-être anodine. Elle est
pourtant essentielle car les affaires que les agents
immobiliers proposent à la vente dépendent du
profil du futur acquéreur. Ils ne proposeront pas le même
hôtel à un professionnel du secteur en fin de carrière
qui souhaite continuer à travailler ‘sans trop de soucis et
avec beaucoup de vacances’, qu’à un jeune entrepreneur
sorti d’une école supérieure de commerce. Au premier,
ils présenteront des produits qui ‘ronronnent’ gentiment,
sans grand potentiel de développement. Au second, ils
proposeront des affaires qui présentent un fort potentiel
de plus-value.
Quelles sont les compétences du futur
acquéreur ?
- Hôtelières ;
- commerciales ;
- financières ;
- de communication ;
- de ressources humaines.
Quelle est la capacité d’investissement ?
- Immédiate ;
- à très court terme.
- Quelles garanties complémentaires le nouvel acquéreur
est-il capable d’apporter dans le cas d’un financement
bancaire ?
Comment rechercher ?
- Annonces de presse spécialisée ;
- agences immobilières spécialisées ;
- relations personnelles travaillant directement ou
indirectement dans le secteur hôtelier.
Par qui se faire accompagner ?
Même s’il est juridiquement possible d’acheter
directement à un particulier, il est vivement conseillé
de passer par un agent immobilier spécialisé. En effet,
quel que soit le choix, il convient d’analyser le fonds de
commerce et l’entreprise qui l’exploite sous ses aspects
commerciaux, comptables, financiers, juridiques, sociaux,
sans oublier la conformité aux normes d’hygiène et de
sécurité. Aussi, il est recommandé aux futurs acheteurs
de se faire accompagner le plus tôt possible par trois
intermédiaires. Par exemple, un agent immobilier
spécialisé dans la vente de fonds de commerce d’hôtels
et/ou de restaurants, un expert-comptable et un conseiller
juridique ou fiscal (avocat et/ou notaire spécialisé dans la
transmission de patrimoine professionnel, en s’assurant
de ses compétences techniques en la matière).
Comment sélectionner des affaires à visiter ?
Le choix se fait en fonction du profil de l’acquéreur et
de son projet, avec un agent immobilier spécialisé. Il
convient alors :
- de présenter son projet de manière précise sans être trop
restrictif dans le type d’affaire à visiter.
- d’élargir le champ d’investigations si la demande est trop
pointue ou que les propositions sont insuffisantes.
- de s’ôter immédiatement de l’esprit que l’affaire du siècle
existe. Il n’y a pas d’affaire parfaite, comme un hôtel de
50 chambres proche de l’Opéra ou des Champs-Élysées
vendus murs et fonds par des propriétaires prenant
leur retraite, le tout à un prix raisonnable. Et si une
telle affaire existait, il est fort probable que son prix de
vente dépasserait les capacités financières du plus grand
nombre.
COMMENT VISITER ?
-
Éviter les remarques désagréables devant
un vendeur.
C’est impoli et, de toute façon, il
est convaincu que son affaire est gérée de façon
optimale ;
-
essayer d’apprécier les surfaces.
C’est très
important pour la classification des hôtels et le
nombre de personnes pouvant occuper chaque
chambre ;
-
essayer d’apprécier la mine du patron
car
la bonne oumauvaise marche de l’entreprise en
dépend souvent ;
-
apprécier l’ambiance de l’affaire
et se
demander si l’on s’y sentirait bien ;
-
mémoriser les alentours
immédiats ;
-
réfléchir aux améliorations
- travaux,
décoration, etc. - qu’il est possible d’apporter à
l’affaire ;
- demander au vendeur la segmentation de sa
clientèle et son taux d’occupation.
En fin de visite, discuter avec l’agent immobilier
spécialisé pour recueillir son sentiment sur
l’établissement
, son passé et l’environnement du
lieu (touristique, commercial, calme...).
Prendre le temps de la réflexion
Il n’est pas nécessaire de visiter des centaines d’affaires,
la première peut être la meilleure.
Lorsque l’on est motivé dès le départ, rien ne sert de faire
perdre du temps aux intermédiaires en leur demandant
de trouver une affaire qui n’existe pas. A contrario,
lorsque l’on est déterminé, il faut insister pour avoir
accès à tous les documents et à visiter d’autres affaires
similaires. Il ne faut pas hésiter à relancer souvent
l’intermédiaire ; il ne s’en plaindra pas et c’est un moyen
de lui prouver votre motivation.
Une question ?
Blog des Experts
‘Évaluation,
reprise, vente et
montage financier (avec tableur
d’évaluation d’hôtels-bureau’ sur
RÉGIS
MORIN
VOS QUESTIONS SUR
“
J’aimerais savoir combien une banque peut-elle prêter lorsque l’on possède un apport de
15 000 € et que l’on a un travail qui rapporte 700 € net par mois. Même question avec un apport
personnel de 50 000 €, toujours avec un revenu de 700 € net mensuels. Pourriez-vous également
me dire si une banque peut prêter de l’argent lorsqu’il y a seulement un apport personnel de
15 000 € ou 50 000 €, mais plus de salaire ? Je travaille sur différents projets et celui que je choisirai sera
fonction du potentiel d’investissement. L’un de ces projets concerne l’ouverture d’un gîte en gestion libre.
”
Pour tout projet, il faut compter 30 à 50%d’apport personnel. Le banquier n’ira pas au-delà d’une charge de
remboursement supérieure à 60%de l’EBE.
Il regardera le projet économique dans son intégralité. Donc, si vous
conservez votre travail à 700 € par mois, et si vous prouvez que vous pouvez occuper deux activités, il prêtera
davantage ou plus facilement. En ce moment les banquiers sont frileux, il faut que votre dossier soit parfait.
N’oubliez pas de compter les frais annexes : droits d’enregistrement, frais de notaire ou d’avocat, travaux et
éventuellement trésorerie pour démarrer.
“
Existe-t-il un site qui référence les ventes de bâtiments publics (écoles, entrepôts, etc.), ou bien faut-il
contacter chaque mairie, chaque département ? Cela me paraîtrait très fastidieux. Même question pour les
bâtiments religieux : sont-ils référencés ? Pourriez-vous me donner une piste ou me conseiller un site ?
”
Je ne connais pas de site mais si vous en trouvez un, cela intéressera tout le monde.
Les affaires que les agents
immobiliers proposent à la vente
dépendent du profil du futur
acquéreur.
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